龙岗中心区发展战略规划

坚持远见整体规划正视现实稳步行动龙岗中心地区发展战略研究与行动规划龙岗中心区作为城市次中心的定位已经持续多年，新批准的总体规划对龙岗中心区又赋予了更高的城市责任——深圳市城市副中心，深圳向粤东北地区辐射的服务中心。这是对龙岗中心区战略要地的肯定，是龙岗中心区发展的理想目标，是城市富于远见的发展判断。虽然现实与目标差距很大，但是我们有责任坚持远见，通过整体规划，分步实施，最终实现理想目标。本次规划的任务就是：落实总体规划目标，进行实现目标的行动规划。城市的远见/本次规划的任务1——思路2——目标3——现实4——判断5——策略6——行动——技术路线思路1战略研究总体规划目标定位基于目标的实施战略目标体系机遇潜力行动策略发展研究发展特点问题剖析专家咨询案例借鉴现状研究部门/公众参与分目标实施计划行动规划分目标实施策略基于目标和解决问题的实施行动项目库与实施引导路径判断（1）摸清家底，全面掌握龙岗中心地区现状情况；（2）研究区域局势变化，全面认识龙岗中心地区的发展机遇；（3）构建龙岗中心地区落实总体规划目标定位的目标体系；（4）研究解决问题和目标实施路径，制定切合实际的发展战略和行动部署；（5）检讨龙岗中心地区已有法定图则、旧改规划，提出必要的完善建议；（6）建立规划与建设项目库，提出具有针对性的项目引导。——主要工作内容思路1以人为本，满足多样化需求，建设宜居宜业的中心城区；以绿色、低碳建设为理念，转变城市模式，支持可持续发展；以目标和需求为导向，合理配置资源，逐步完善中心职能；以可操作性为核心，注重行动规划的可实施性。——基本原则思路1——规划重点在空间资源有限的条件下，结合发展的客观情况，在目标导向和问题导向之中，找到龙岗中心区适合的发展路径；将目标、资源、需求、行动进行统筹，兼顾近期和远期的城市功能和空间发展需要，合理进行空间资源配置；制定明确的分阶段的目标体系和相应的实施策略，引导各阶段建设行动；通过分阶段的具体建设，最终实现总体规划目标。思路2（1）以远期目标为方向，明确“龙岗中心”的建设标准，构建中心区的目标体系，全面研究功能需求与空间资源的总体配置关系，确定分阶段指标体系。（2）以近中期目标为重点，以发展需求为导向，政府主导，研究确定近中期建设计划.（3）从可持续发展角度研究制定公共政策，有效把握近远期发展关系，对城市更新建设进行主动引导，合理控制。（4）以战略高度和开放的视角，研究龙岗中心区与区域城市和周边城区的关系，统筹资源，创造共享、共赢的机会。（5）多元化配置，从空间总量和布局层面，满足城市社会、经济、环境建设等全面发展的多元需求。（6）研究规划弹性的需求，对不同类别的空间资源进行合理的弹性引导，以适应城市发展的多种可能性。（7）研究国内外成功案例，为龙岗中心地区的发展战略与行动规划提供经验借鉴。——基本策略思路1目标2《珠三角纲要》对深圳的定位：国家综合配套改革试验区、全国经济中心城市、国家自主创新城市、国际化城市、有中国特色的社会主义示范市。《深圳总体方案》对深港合作定位：全球性的物流中心、贸易中心、创新中心、国际文化创意产业中心。对深圳的目标定位：科学发展的示范区、自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，全国经济中心城市、国家创新型城市、国际化和中国特色社会主义示范市。《龙岗区实施方案》目标：建设产业发达、平安和谐、生态优美、人文荟萃的现代化新城区。《深圳市城市总体规划》对龙岗中心区定位：城市副中心，在发挥对东部分区综合服务职能的同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为深圳辐射带动粤东地区发展的重要节点。（和坪山新城）发展为深圳向粤东北地区辐射的服务中心。广佛肇都市圈珠中江都市圈深莞惠都市圈香港——远期规划目标现实3中心区雏形已现，但核心功能不足，卧城特征明显。现实3相距约40公里，相当于香港到深圳、苏州到无锡龙岗中心区缺乏独立的城市运行系统支持长期以来特区内外二元化体制、发展模式和运作系统等原因，导致龙岗中心区没能以一个相对独立发展的城市中心区的标准规划和建设，“卧城”特征明显。发展动力相对较弱龙岗中心区远离发展动力强劲的广深港发展走廊。长期以来政府在西部发展轴的公共投资和市场投资远远大于龙岗中心城所在的东部发展轴。甚至没有形成必要的发展需求。规划实施不力龙岗中心地区不缺规划，但实施不力。①规划实施机制不完善；②宏观规划与实施性规划脱节；③旧城更新改造模式过于以市场为主导；④城市规划与社区发展协调不足。——规划检讨现实3资源分散发展模式，难以支持中心区要素集聚经济：在“强街道、弱中心”格局中，龙岗区中心地区实力不突出。人口：中心地区集聚效应不显著。人口规模不足和文化素质偏低，发展现代服务业的需求和动力不足。人口结构有待调整。资源：龙岗区所辖的重要资源（如坪山、大鹏半岛等）在被剥离，形成较强的分散化力量。弱化了优势产业、人口和空间资源，龙岗中心区被边缘化。功能：市场作用下的分散式发展趋势和能量强大。华为科技城、雅宝工业城、高桥工业园区等众多重点发展片区在近期集中打造，可能在一定程度上将分化中心区发展高端服务功能需求。——发展模式人口分布情况资源分布情况高桥产业园龙岗中心区大运商务花园华为科技城雅宝工业城功能分布情况现实3——区位与环境特征区位偏远，但有机会在区域一体化中形成中心地位远离主城区和发展主轴，长期以来是制约发展的因素。打破行政界限，凭借区位与交通优势，龙岗中心区有条件作为深港一体化衔接深莞惠一体化的重要“传导器”.龙岗中心区有机会率先打造中心商务区，在提升自身实力的同时，在区域中占据龙头优势。但从资源条件来说，龙岗中心与坪山中心联手打造区域中心更为现实。惠阳大亚湾凤岗深圳中心龙岗中心坪山中心中心地区生态环境良好，但须加强保护龙岗中心地区外围环绕连续的生态林地，城内拥有山林公园、河流水系，自然生态环境良好，拥有建设宜居城区的自然资源基础。近年来快速城市建设与自然环境保护存在冲突，导致蚕食山林、大气污染、龙岗河水质污染，需采取积极措施妥善解决。现实3——产业基础特征产业发展形成基础，但需加速调整产业结构工业比重高，且以小规模、低效益的劳动密集型产业为主，亟待整合发展和产业升级。工业用地面积19.47km2，其中：高新技术产业约占12%，一般制造业（包括三来一补等)占88%。低端产业结构难以刺激中心区发展。产业规模较大，且新兴产业正在集聚，奠定了中心区发展基础。除宝龙高新技术产业园区外，龙岗中心地区近年来集聚了一些新兴产业，为集聚人才，带动传统产业升级奠定了基础。第三产业相对较弱，商业服务业发展滞后，尚未形成规模集聚效应，综合效率低。调整产业结构，是今后中心区建设的主要任务。华丰留学生产业园动漫创意产业园陶瓷文化产业园天安数码城深圳留学人员创业园宝龙工业园现状工业类型分布示意图高新技术产业集聚区新兴产业分布示意图现实3——道路交通条件城区路网建设滞后，公交系统不完善，服务水平不高对外交通不便捷，对区域发展的辐射作用有限龙岗区的交通条件已经得到很大改善。但现状的干线路网枝状分布，尚未形成网络。轨道3号线车程相对较长；其余轨道建设计划相对滞后。龙岗中心城区对外交通仍不够便捷，资源不足，对周边区域的辐射和带动作用有限。道路现状图公交线路网现状图对外交通现状图规划道路的建成率较低，导致城市主干道压力较大，各类交通混行，整体交通秩序较为混乱。支线路网断头路较多，路网可靠性较差，建设标准较低。公交系统不完善，线路重复率高、覆盖率低；始发线路少，公交站场缺乏；等候时间长、换乘次数多，相对运力不足。综合交通服务水平距离城市副中心的标准差距大。现实3——重大交通设施布局龙岗中心地区深圳东站深圳北站惠州南站高铁不设站对中心区发展存在威胁厦深高铁客运线路在坪山新区和惠阳分别设站而在龙岗中心城地区没有设站。就龙岗中心区辐射粤东的定位而言，经济功能辐射和外溢需要的是通道而不是中心或节点。只有当龙岗中心区发展到较高水平、经济功能足够强大时，才会出现辐射粤东地区的条件。龙岗现在面临的问题是，随着厦深高铁的建设，从深圳主城到惠阳的辐射通道将被建立，届时，惠阳可能比龙岗获得更多的经济带动，从而缩小与龙岗的差距。那么，龙岗将没有机会向惠州“辐射”。现实3——空间资源特征建成区——核心功能空间不足，土地使用效率低建成区以工业和居住用地为主，高标准建设的商业服务业设施和已建成使用的商务办公用地很少。建成区中约半数为集体用地，土地粗放使用，各自为政，导致中心地区开发强度低，与其土地利用价值不匹配。中心区新的功能建设主要需要通过城市更新满足。挖掘现有空间潜力，是龙岗中心地区城市更新的主要方向。除大运中心和宝龙工业区预留了较集中的发展备用地外，其他用地小而分散，相关规划已基本上将其用于核心职能和公共空间建设，但难以支持规模化的中心区建设要求。新增用地——少且分散土地利用现状图新增用地的空间分布已批未建用地规划确定为GIC/G的用地其它新增城市建设用地现状土地利用效率分析生活成本较高，影响人口吸引力目前龙岗区工业厂房的租金成本较低；除房价外，居民生活成本较低。居住房价虽在深圳最低，但比惠州高出很多，随着交通便利程度的提高，惠州可能更有后发优势。2010年房地产价格比较地区龙岗罗湖上海北京深圳惠州东莞房屋交易平均单价(元/m2)97862609024507214151639051317141三旧改造提高建设成本，不利于区域竞争龙岗中心地区大部分土地资源已被各种不同产权形式的建筑所覆盖。意味着，龙岗中心地区发展空间的获得，很多都需要通过三旧改造，这将导致很高的开发建设成本，不利于龙岗与惠阳等周边地区的竞争，并可能因之影响龙岗中心城地区现代服务业的发展。因此也加大了政府引导和管理这些更新的再生资源的必要性。现实3——综合成本资料来源：各地统计年鉴05000100001500020000250003000035000龙岗福田深圳惠州东莞北京上海人均可支配收入人均消费性支出2008年居民生活情况（元）龙岗中心地区拥有不同时期的文化资源，包括具有保留和旅游价值的客家民居、早期形成并拥有一定特色的龙岗老街、蜿蜒穿行的龙岗河，以及代表现代文化风貌的大运中心、高尔夫俱乐部、公园、广场、文化中心、创意产业园、文博会分会场、社区文化等。龙岗中心地区文化资源丰富，有一定特色，但整体特色不突出。旅游吸引力缺乏。发掘文化资源潜力，营造城市特色，才有利于增强城市竞争力，实现人文荟萃的现代化新城区的目标。也才有利于城市旅游业的发展。现实——人文特色3河流客家历史建筑特色商业街区重要文体活动设施第六届文博会分会场景观大道重要公园及绿地现状文化资源分析龙岗旅游区分布示意图（摘自龙岗旅游网）现实3——城市品质局部城区拥有良好基础，但整体品质不高大运新城、龙城广场区域以及众多优质生活小区的建设标准，奠定了建设宜居宜业城区的城市品质基础。但整体城市人居环境尚不理想。大部分地区由社区建设拼凑而成，整体品质不高。在城市交通条件、城市居住条件、商业服务配套、中小学教育、环境舒适度、生活安全感等体现城市生活品质的一系列指标方面，与关内均有较大差距。过去重产业、轻城市的发展模式，造成今天城市品质低下的问题。企业跟着人才走，人才跟着生活质量走。城市生活品质如果不能快速提高，将影响其现代服务业的发展，影响其产业转型升级，也影响其“市级副中心”定位目标的实现。集体用地土地权属分析道路龙岗建成率约为40%宝安为70%，关内接近100%医院龙岗万人病床拥有量为9.4张，全市平均水平为17.6张教育龙岗高中生人均预算内教育事业费支出11906元关内为16347元，比关内低4441元交通“关外交通不是堵就是塞，要加强道路建设，对关外多投资公交；”总结龙岗的城市面貌和功能与关内的差距还在拉大龙岗城市品质硬件的差距现实3——SWOT分析自然环境优势行政中心优势中心区建设基础优势产业基础优势市级设施建设优势客家文化旅游基础优势较低成本优势优质小区建设和房地产吸引力优势日益提高的交通优势总部经济发展空间优势大运会举办，带动投资和城市营销特区扩容，促进要素流动