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目录序言第一部分消费者宏观分析一、城市居民收入分析二、城市居民消费支出分析第二部分商业巷消费者问卷调研分析一、消费者个人消费行为调研分析二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析三、消费者对佳豪商业广场经营功能要求分析四、消费者个人基本信息第三部分消费者问卷调查分析一、消费者个人消费行为调研分析二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析三、消费者对佳豪商业广场经营功能要求分析四、消费者个人基本信息综述序言对商家而言，“顾客就是上帝”，只有为顾客创造价值，才能为自己创造价值。对商业项目而言，消费者就是上帝，只有项目为消费者创造价值了，商业地产才能体现他的价值，项目才有可能成功。所以说，研究消费者的特征、需求及相关数据，考察城市的消费能力，并进行有效的分析，提炼，有针对性的进行商业业态业种规划，提供适宜消费者的商品、服务、购物环境，是我们项目的成功的关键。所以说研究消费者就成为了前提。在本报告中，我们主要通过问卷调研、观察法、基础数据收集法（包括图书、报刊、网络）、访谈法等多种方法进行了调研，对本地商业消费者及城市居民消费结构及特征进行了重点的调研，积累了大量的基础数据。但是在数据分析中，针对于我们项目的特征，以及数据的效用性，我们进行了甄别分类，去伪存真，去粗存精。尽量在有限的篇幅中全面的描述西宁消费者的特征、商业巷商圈消费者的特征、以及项目1公里辐射区域的消费者的特征（西区消费者的特征）。在具体操作上，针对大量的二手资料，有针对性地对本地消费者支出结构、支出的细部进行了研究分析，从而判定出西宁城市消费者的特征；同时，我们精心设计及采集了600份市场调研问卷（本次问卷共计投放设置六个点，大十字及王府井百货商圈200份、商业巷及新宁广场商圈200份、小桥商圈50份、虎台区域50份、火车站商圈50份、湟光商圈50份，覆盖了西宁城市最主要的商圈和城市消费者），并针对采集区域的不同，进行了有针对性的分层抽样，研究商业巷商圈的消费特征、西宁城市商业消费者的特征。重点考察了西宁城市消费者对我们项目的看法和建议。消费者调研是一个复杂而有针对性的过程，需要采集的数据数量众多，我们不能面面俱到，只是根据我们项目的特征和需求，进行了有针对性的调研和分析，力争实现对我们项目定位及后期工作最有利的支撑。第一部分消费者宏观分析一、城市居民收入分析1、2007年，西宁全市常住人口215.36万人。其中，城镇人口129.24万人，乡村人口86.12万人。在常住人口中，市区人口107.17万人。是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市。2、近年来，西宁城市居民收入水平增长迅速，2007年达到10636元/人。3、在西宁各区县中，城西区人口数量众多，达到29.34万人。城西区城市居民可支配收入达到11563元/人，为各区县最高。比城中区还要高近600元/人。4、结论：西宁市人口众多，城市居民收入增长迅速。为城市商业的发展提供了坚实的经济基础。城西区作为西宁市最重要的一个区域，不论人口数量，城市居民收入水平都较高，为本项目商业的发展提供了重要的客户基础。且城西区在整个西宁市有极佳的美誉度，提高的区域的辐射能力，有利于项目商业的发展。2007年西宁市各区人口数量统计33.4916.5529.3425.840510152025303540城东区城中区城西区城北区人口数量（万人）西宁市近年来城镇居民人均可支配收入示意图（元）7626.318397.369334.63106368.57%10.11%11.16%13.94%0200040006000800010000120002004年2005年2006年2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%城镇人均居民可支配收入增长率2007年西宁市及区县城镇居民可支配收入及增长示意图106361007610995115639890933013.94%13.79%13.82%13.85%13.86%15.33%02000400060008000100001200014000西宁市城东区城中区城西区城北区大通县13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%城镇居民人均可支配收入增长率二、城市居民消费支出分析1、西宁消费品总额分析西宁市近年社会消费品零售总额（亿元）71.6281.6119.51138.9912.64%13.94%14.50%16.30%0501001502004年2005年2006年2007年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%社会消费品零售总额增长率2004-2007年西宁城市居民人均消费总额示意图（元）5875.646407.866722.547635.516.69%9.06%4.91%13.58%01000200030004000500060007000800090002004年2005年2006年2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%西宁消费支出总额增长率近年来，西宁城市社会消费品零售总额及城市居民人均消费支出总额快速增长。2007年，全市实现社会消费品零售总额138.99亿元，增长16.30%。其中，市区零售额126.42亿元，增长17.05%。城市居民人均消费支出总额达到7635.51元，增长13.58%。1.2在西宁四区中，城西区社会消费品零售总额达36.38亿元，占整个西宁市比重在26.17%，增长17.59%，在四区中增长速度最快。1.3结论：近年来，西宁市社会消费品零售总额及城市居民人均消费总额快速增长，城西区在西宁市社会消费品零售总额中所占比例的，增长速度快。市场需求旺盛，区域购买能力强，使区域商业具有较大的市场发展机遇。2、城市居民消费支出分析2007年西宁消费品零售总额四区分布表（亿元）37.9436.3827.2724.8317.40%17.59%16.52%16.33%27.30%26.17%17.86%17.86%020400.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%零售总额增长率百分比零售总额37.9436.3827.2724.83增长率17.40%17.59%16.52%16.33%百分比27.30%26.17%17.86%17.86%城中区城西区城东区城北区年西宁居民消费型支出分配示意图（元）607.9446.97487711.95713.02554.96221.472132.373.77%9.45%12.14%12.12%8.29%7.60%36.29%16.94%05001000150020002500食品支出衣着支出家庭设备用品及服务支出医疗保健支出娱乐教育文化服务支出居住支出交通和通讯支出杂项商品及服务支出0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2004年西宁消费支出占总支出的比例2007年西宁城镇居民消费支出分配示意图（元）2942.15833.95485.19662.88888.87674.38786.94361.1538.53%4.73%10.30%8.83%11.64%8.16%6.35%10.92%0500100015002000250030003500食品支出衣着支出家庭设备用品及服务支出医疗保健支出娱乐教育文化服务支出居住支出交通和通讯支出杂项商品及服务支出0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%2007年西宁消费支出占总支出的比例0500100015002000250030002004-2007年西宁城市居民消费支出分配2004年西宁消费支出2005年西宁消费支出2006年西宁消费支出2007年西宁消费支出2004年西宁消费支出2132.37607.9446.97487711.95713.02554.96221.472005年西宁消费支出2363.04651.9366.42583.76780.98696.26741.94223.562006年西宁消费支出2463.71680.18431.98577.4788.99700.05780.87299.362007年西宁消费支出2942.15833.95485.19662.88888.87674.38786.94361.15食品支出衣着支出家庭设备用品及服务支出医疗保健支出娱乐教育文化服务支出居住支出交通和通讯支出杂项商品及服务支出从西宁市居民近年消费支出比重变化的趋势看：食品类消费比重基本维持不变，但占有较大的份额，38.5%左右，说明本地区恩格尔系数较高，相对不发达，但也说明本地区消费者对食品类消费有重要的偏好。而衣服类消费，增长速度缓慢，其占总消费支出比重也迅速下降，从2004年的16.94%下降到2007年的10.94%。居住支出增长幅度缓慢，占总消费比重有2004年12.14%下降到2007年的8.83%，反映了房地产市场经过2003年的快速发展后逐步走向平稳。交通通讯类消费、杂项商品支出增长速度较快，占总消费支持比重有一定的增加。家庭设备用品及服务支出有一定的增加，但占总消费比重有一定的下降。其他，医疗保健支出平稳增长，占总消费比重基本不变；教育文化支出增长也相对稳定，占总消费比约12%左右。2007年西宁市城市居民消费构成增长率比较13.58%19.42%22.62%12.32%14.80%12.66%-3.67%0.70%20.64%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%城市居民人均消费性支出食品支出衣着支出家庭设备用品及服务支出医疗保健支出娱乐教育文化服务支出居住支出交通和通讯支出杂项商品及服务支出2007年西宁城市居民消费支出中食品类支出示意432.57,15%689.26,23%284.29,10%39.84,1%302.37,10%219.12,7%200.51,7%133.45,5%640.75,22%粮油类肉禽蛋水产品类蔬菜类调味类糖烟酒饮料类干鲜瓜果类糕点、奶及奶制品其他食品饮食服务服装衣着材料鞋类其他衣着用品衣着加工服务费2007年西宁城市居民消费支出中家庭设备用品及服务类支出示意244.62,50%14.15,3%25.67,5%173.03,36%12.5,3%15.22,3%耐用消费品室内装饰类穿上用品家庭日用杂品家具材料家庭服务2.2从2007年西宁城市居民消费支出的比重看：2007年，西宁城市居民人均消费性支出7635.50元,增长13.58%，其中：食品支出2942.15元，增长19.42%；衣着支出833.95元，增长22.62%；家庭设备用品及服务支出485.19元，增长12.32%；医疗保健支出662.88元，增长14.80%；娱乐教育文化服务支出888.87元，增长12.66%；居住支出674.38元，下降3.67%;交通和通讯支出786.94元，增长0.70%；杂项商品及服务支出361.15元，增长20.64%。由于2007年CPI指数大幅度上涨，食品类支出增长迅速成为必然。2004年以来，通信业快速发展，手机及花费的大幅度增长也是必然的趋势。而衣服类支出在经历多年的缓慢上涨后，今年快速上涨。2.3值得注意的是，在食品类支出中，肉禽淡水类产品、餐饮