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DATE:2010年5月17日Presenter:鹏欣地产集团总师室鹏欣住宅偷面积秘笈讨论稿V1.0住宅”偷面积”招数编号日期部门填写人鹏欣总师室产品研究院（2010）001号100517总师室王欣•万科“万科城”、“17英里”的半地下室•佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗•佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱•招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁•京地“海世界”的过道花园和露台花园•中信华南“中信红树湾”的空中院馆•金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积•金众“香诗美林”的共享梯厅•百安隆“阳光新干线”的生活阳台•万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送•半地下室：在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室半地下室可以采光半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件室内采光还是很不错的宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房宽景HOUSE的一楼单位的半地下室有两房一厅的面积宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一房宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅宽景HOUSE的二楼单位，居然也有专用楼梯直下半地下室（穿过一楼）！被送了半地下室约50多平方米宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。武功秘籍揭密！！！“佳兆业”秘籍之一“百变凸窗”佳兆业地产近年开发“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸窗”。这些“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）验收和交楼的凸窗打掉凸窗后的样板！建筑设计规范—面积计算佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的——外墙与外窗齐平该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感“佳兆业”秘籍之二“隐藏式衣橱”佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣橱”“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。招商“城市主场”的无敌“步入式凸窗梁”在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样当然这并不是深圳最大进深（1.5米）的步入式凸窗。步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑面积“中信红树湾”－“香蜜山”童子功“中信红树湾”以其“空中院馆”为其创新卖点“中信.红树湾”的这种“空中院馆”应该是和“金地.香蜜山”的内院露台异曲同工两者的区别：“金地.香蜜山”的内院露台是两层高的，全部不计入建筑面积，“中信.红树湾”的空中院馆是一层高的，需要计一半建筑面积；“中信红树湾”的“空中院馆”虽然只“偷”了一半面积，但还是吸引了消费者购房热点金光华“新天地”的6米神功罗湖的小户型楼盘“新天地”之所以热销，除了其8500带装修的深南大道楼之外，与其大量的“偷面积”给消费者不无关系。“偷面积”对于小户型住宅十分必要，它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面积”正在成为这类商品房的必选动作。“新光华”的“偷面积”，除了时下小户型住宅流行的步入式凸窗（落地凸窗）得到了大量应用外，颇有新意的是其“6米高入户花园”“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。左右错层的入户花园（两层高度）近20平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米的入户花园，真不亚于近100平方米的户型金众“香诗美林”的轻功---共享梯厅香诗美林其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园“香诗美林”所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园“香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积”之举百安隆“阳光新干线”的必杀绝学---生活阳台2005年元旦，罗湖“阳光新干线”解筹。客户在参观其样板房时都被告知，“阳光新干线”的生活阳台也算是“偷面积”的招数。“阳光新干线”现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台。由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的“阳光新干线”每户“偷”都了一个约一个多平方米的生活阳台说明02：第一步：项目预定位后及概念设计开始前，本表格由总师办下发项目公司；第二步：项目公司根据当地情况与政府私下征询情况，在政府沟通结果栏按说明01填写后发给总师办；第三步：经总师办同意后，由项目公司下发设计院作为设计依据。说明01：□可以做，无政策风险；△可以做，有一定政策风险；■不可以做，已经被政府明令禁止。进深净尺寸宜600[普通]及1400[步入式]两种在主卧室做2190高度外凸衣柜空间。底层考虑外凸，2层以上结合空调位设置。外凸衣柜12外侧栏杆要满足安全高度；要确认不影响日照。阳台外侧可沿长边增设600进深空调位，双层栏杆。验收通过后拆除内部栏杆，作为阳台使用。空调位11面宽不宜小于1500以下。入户或临近厨房作为设备平台，住户可做入户花园或生活阳台。设备平台10考虑窗台的可拆卸性，墙体交接部位宜局部加强。步入式凸窗,做可拆卸窗台，竣工验收后拆除。步入式凸窗（一）9吊顶要考虑可拆卸性。房间靠窗1500进深，做吊顶储藏空间，吊顶下空间高度小于2200。步入式凸窗（一）8注意建筑造型的完整与美观。顶层户型，将1间或更多房间梁柱框架保留，外墙及顶板去除；便于住户改造。顶层空间利用7一般别墅类应用较多；应用到多层与高层建筑，一般宜分成南北通透两部分，分别与1层及2层户型整合。2层户型宜通过户内电梯井与地下室联通；地下室与1层住宅结合，形成复式户型。增加销售吸引力，充分利用地下空间。地下空间利用6造价与成本较高。由于浪费层高与容积率，在小区内根据容积率可行情况控制百分比，不要造成整体容积率丧失。上下两层之间做2195层高夹层；夹层分为两部分，分别送给上下两层。夹层建筑面积不计入容积率。空中夹层设备夹层51/2层交接处做圈梁，利于二次现浇。复式或跃层。双层客厅，二层空间案不计入面积。双层客厅4■（假定）面宽宜为2700以上，便于功能使用的完整性。将一间卧室或者书房设定为空中花园，，建筑面积计算1/2；空中院馆3△（假定）面宽宜为2100以上，便于功能使用的完整性入户花园，建筑面积计算1/2；入户花园2□（假定）参考案例。如主卧及客厅阳台分层交错布置。阳台算作露台，不计入容积率。空中露台1政府沟通结果设计要点描述名称序号填写日期：填写人：房产公司名称：说明02：第一步：项目预定位后及概念设计开始前，本表格由总师办下发项目公司；第二步：项目公司根据当地情况与政府私下征询情况，在政府沟通结果栏按说明01填写后发给总师办；第三步：经总师办同意后，由项目公司下发设计院作为设计依据。说明01：□可以做，无政策风险；△可以做，有一定政策风险；■不可以做，已经被政府明令禁止。进深净尺寸宜600[普通]及1400[步入式]两种在主卧室做2190高度外凸衣柜空间。底层考虑外凸，2层以上结合空调位设置。外凸衣柜12外侧栏杆要满足安全高度；要确认不影响日照。阳台外侧可沿长边增设600进深空调位，双层栏杆。验收通过后拆除内部栏杆，作为阳台使用。空调位11面宽不宜小于1500以下。入户或临近厨房作为设备平台，住户可做入户花园或生活阳台。设备平台10考虑窗台的可拆卸性，墙体交接部位宜局部加强。步入式凸窗,做可拆卸窗台，竣工验收后拆除。步入式凸窗（一）9吊顶要考虑可拆卸性。房间靠窗1500进深，做吊顶储藏空间，吊顶下空间高度小于2200。步入式凸窗（一）8注意建筑造型的完整与美观。顶层户型，将1间或更多房间梁柱框架保留，外墙及顶板去除；便于住户改造。顶层空间利用7一般别墅类应用较多；应用到多层与高层建筑，一般宜分成南北通透两部分，分别与1层及2层户型整合。2层户型宜通过户内电梯井与地下室联通；地下室与1层住宅结合，形成复式户型。增加销售吸引力，充分利用地下空间。地下空间利用6造价与成本较高。由于浪费层高与容积率，在小区内根据容积率可行情况控制百分比，不要造成整体容积率丧失。上下两层之间做2195层高夹层；夹层分为两部分，分别送给上下两层。夹层建筑面积不计入容积率。空中夹层设备夹层51/2层交接处做圈梁，利于二次现浇。复式或跃层。双层客厅，二层空间案不计入面积。双层客厅4■（假定）面宽宜为2700以上，便于功能使用的完整性。将一间卧室或者书房设定为空中花园，，建筑面积计算1/2；空中院馆3△（假定）面宽宜为2100以上，便于功能使用的完整性入户花园，建筑面积计算1/2；入户花园2□（假定）参考案例。如主卧及客厅阳台分层交错布置。阳台算作露台，不计入容积率。空中露台1政府沟通结果设计要点描述名称序号填写日期：填写人：房产公司名称：结束，请多指正！