搜索
8.0区域投资者、经营者及消费者调研分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪18.1商业投资者调研分析8.1.1调研说明调研目的：由于考虑到项目所在区域环境及目标投资者、消费者对商业项目发展的推动作用，以及项目商业类型确定等多方因素，我们对项目所在区域进行了针对性调研，将项目周边区域商业环境、商业发展状况等因素进行了综合分析，从而达到协助开发商确定项目商业总体发展方向，提供相对准确的市场信息和指导，为项目市场定位提供针对投资人方面的参考信息。调研内容包括：商铺投资计划及需求；商铺用房类型倾向；对项目商业模式的倾向和投资方式的选择；对投资项目的考虑因素及与预期。调研对象为北京市范围内的有一定投资意向的投资者和经营者，采取的调研方法是面访及电话访问的方式进行抽样调查。样本容量为400份，实际收回381份，有效样本288份。8.1.2投资者研究分析1)投资者类型确定调查对象：有效样本范围限定在“商铺投资人”及“近期有投资意向”的被调查者。在符合有效样本条件的288名投资人及最近有投资计划的人士中，普通投资人占78.5%，商户占15.6%，机构/公司投资者占5.6%，见表8.1及图8.1。表8.1投资者类型统计表调研对象总体投资人商户机构/公司投资者总样本3812266887有效样本2882264517图8.1各类投资者所占比例2)投资者近期投资意向在投资意向的调查中，总体来看，近期有投资意向的占76.0%，各类型投资者的投资需求旺盛。从类型来看，普通投资人中有投资意向的比例略高于公司/机构投资者，如表8.2。表8.2投资者近期投资意向统计表调研对象总体投资人商户机构/公司投资者近期有投资计划的2191574517所占比例76.0%54.5%15.6%5.9%3)投资者有哪方面的商铺投资需求在近期有投资意向的219家商户中，有商铺购买需求的占38.8%，比例最高；求租商铺的需求占到了被访有效样本中的38.4%。长期租赁商铺（购买一定年限的使用权）再分租、转租也是商铺投资非常重要的一种投资方式，这尤其为经营商户投资人78.5%机构/公司投资者5.9%商户15.6%8.0区域投资者、经营者及消费者调研分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪2所熟悉和使用；同时这里不排除部分投资人/有投资意向的被访者租赁后先自营的可能。以上两项合计为投资投入需求，共占总有效样本的77.2%。需出租商铺的有16.4%，有商铺出售需求的为6.4%，此两项为投资价值实现需求，共占到投资需求的22.8%。以上可见，目前投资者投资购买/租赁商铺的需求较为旺盛。见图8.2及表8.3。图8.2投资者商铺投资需求统计图在投资者需求类型的调查中，分类型交叉来看，投资人中有求购商铺需求的比例最高（49.0%），其次为求租商铺（28.7%）；而商户中有求租商铺需求的比例最高（82.2%），出租和求购商铺的比例较接近，分别为8.9%和6.7%；机构/公司投资者需求主要集中在求购、出租、出售商铺的方面。表8.3投资者商铺投资需求分类统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本2191574514求租商铺38.4%28.7%82.2%11.8%求购商铺38.8549.0%6.7%29.4%出租商铺16.4%17.2%8.9%29.4%出售商铺6.4%5.1%2.2%29.4%4)投资者最感兴趣的商铺类型如图8.3，在投资者感兴趣的商铺类型的调查中，所有投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺（选择机率62.2%），其次是社区商铺和住宅底商商铺及办公楼底商，有32.6%的投资者表示对百货商场、购物中心商铺感兴趣，19.1%认可写字楼底商。图8.3投资设投资商铺类型统计图在投资者感兴趣的商铺类型调查中，分类型看，投资人最感兴趣的前三位依次是商业街商铺、社区商铺和住宅底商商铺；商户最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和百货商店、购物中心商铺；公司/机构投资者最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和社区商铺及百货商店、购物中心商铺。见表8.4。63.2%45.8%45.1%32.6%19.1%12.2%0.0%0%10%20%30%40%50%60%70%商业街商铺社区商铺住宅底商商铺百货商场、购物中心商铺商务楼、写字楼商铺交通设施商铺市场类商铺38.8%16.4%6.4%求购商铺出租商铺出售商铺求租商铺38.4%8.0区域投资者、经营者及消费者调研分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪3表8.4投资设投资商铺类型统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本2882264517商业街商铺63.261.571.164.7社区商铺45.847.344.429.4住宅底商商铺45.142.955.647.1百货商场、购物中心商铺32.629.648.929.4商务楼、写字楼商铺19.119.020.017.6交通设施商铺12.211.115.617.6市场类商铺0.00.00.00.05)投资者对商铺销售的模式选择如图8.4，在对项目最认同的销售模式的选择中，总体来看，选择包租销售（43.4%）模式的比例最高，与此相类似的返租销售（27.7%）也被投资者认为比较适合，共有56.6%的投资人选择了以上这两种有一定收入保证的营销模式；另外居于次位的是以租代售（27.7%）和先租后售（24.1%），有45.8%的投资人选择了这两种模式。从类型上看，普通投资人最为认可的销售模式是包租销售（46%），商户最认可的是包租销售（40%）和先租后售（40%）这两种，而公司机构投资人则最认可以租代售（44%），见表8.5。表8.5投资者对商铺销售模式选择统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本83501518包租销售43.4%46.0%40.0%38.9%返租销售27.7%28.0%33.3%22.2%以租代售27.7%22.0%26.7%44.4%先租后售24.1%24.0%40.0%11.1%回购销褒18.1%18.0%20.0%16.7%一般零散销售16.9%18.0%13.3%16.7%大面积整体销售10.8%6.0%20.0%16.7%其他1.2%2.0%0.0%0.0%6)投资者对商家的认可度总体来看，投资者最认可的知名超市是家乐福（37.3%）和沃尔玛（34.9%），最认可的百货类商家是王府井百货（27.7%）。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%包租销售返租销售以租代售先租后售回购销褒一般零散销售大面积整体销售其他图8.4投资者对商铺销售模式选择8.0区域投资者、经营者及消费者调研分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪4从投资者类型看，普通投资人最希望投资的是王府井百货（34%），其次是家乐福和沃尔玛；商户最希望进入的是家乐福（53.3%），以及华润和易初莲花；机构/公司投资者则希望投资沃尔玛（44.4%），其次是家乐福和宜家。表8.5投资者希望项目引进商家统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本83501518家乐福37.332.053.338.9沃尔玛34.932.033.344.4王府井百货27.734.026.711.1宜家24.116.033.338.9百安居19.310.033.333.3好又多量贩18.112.033.322.2易初莲花18.114.040.011.1赛特15.76.013.316.7西单商场12.016.00.011.1麦德隆10.812.013.35.6家世界10.810.013.311.14物美9.68.00.022.2华润超市9.62.040.05.6华普超市9.66.026.75.6东方家园8.410.00.011.1丰联广场7.26.06.711.1京客隆7.24.020.05.6欧倍德7.24.013.311.1民丰超市1.22.00.00.0人本超市0.00.00.00.07)投资者对商铺价格的倾向投资者认为合适的商铺价格最主要集中在1.5万元以下，占到54.2%；1.5到2万比例为15.7%，1.5万元到3万元价格范围是另一个主要价格区段，占38.5%；另外3万以上至五万元以上都有一定的比例，图8.5。从投资者的类型看，普通投资人接受的商铺价位最主要集中在1.5万以下，占56.0%，其它比例依照价位的提升而下降；商户接受的商铺价位则集中在1万以下（26.0%）和1.5-2.5万之间（46.7%），1至1.5万之间的比例为6.7%；机构/公司投资者集中在1万以下价位（55.6%），另外在1.5–2万元间相对较高（16.7%），表8.6所示。37.3%34.9%27.7%24.1%19.3%18.1%18.1%15.7%12.0%10.8%10.8%9.6%9.6%9.6%8.4%7.2%7.2%7.2%1.2%0.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%家乐福沃尔玛王府井百货宜家百安居好又多量贩易初莲花赛特西单商场麦德隆家世界物美华润超市华普超市东方家园丰联广场京客隆欧倍德民丰超市人本超市图1.5投资者对商家认可度图1.4投资者认可的商家及其认可度8.0区域投资者、经营者及消费者调研分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪5图8.5商铺期待价格统计图表8.6各类型投资者期待商铺价格统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本835015181万及以下33.726.033.355.61-1.5万元20.530.06.75.61.5-2万元15.712.026.716.72-2.5万元12.012.020.05.62.5-3万元10.814.00.011.13-4万元4.82.013.35.64-5万元1.22.00.00.06万元以上1.22.00.00.08)投资者购买商铺的付款方式倾向在投资者购买商铺的付款方式上，利用银行贷款是最主要方式（54.2%），其次分次付款（28.9%）。按投资者类型看，三类利用银行贷款的比例集中在50%-60%间，其次商户及机构/公司投资者较多采用分次付款，普通投资人中采用一次性付款方式的也占据了相当的比例（16.9%）。图8.7投资者付款方式统计图9)投资者购买/租赁商铺考虑的因素总体上看，投资者对项目的考虑因素最主要的集中在地理位置（74.7%）和交通状况（69.9%），其次是价格/租金、商业经营特色、停车位，另外一些接近半数被访者考虑的因素还有是否有国内知名卖场/专卖店/餐饮店在此营业、商业物业管理、商业规模。可见投资者对商业项目投资考虑最多的依然是项目的区位、交通停车条件、商业项目的影响力。按投资者类型分，普通投资人关注因素前五位与总体相同；商户则次序稍有不同，且对交通状况和价格/租金更位敏感，其次是商业经营特色；机构/公司投资者综合考虑因素较多，并把交1－1.520.5%1.5－215.7%2－2.512.0%2.5－310.8%3－44.8%4－51.2%5以上1.2%1以下33.7%银行贷款54.2%分次付款28.9%一次性付款16.9%8.0区域投资者、经营者及消费者调研分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪6通状况、停车位作为最需考虑的因素，其次是商业经营特色和商业总规模，同时对地理位置因素重要性的认同度也较高。图8.8购买商铺考虑因素统计图表8.7各类型投资者购买商铺考虑因素统计表总体投资人商户机构/公司投资者有效样本83501815地理位置74.7%82.0%61.1%66.7%交通状况69.9%66.0%72.2%80.0%价格/租金61.4%58.0%72.2%60.0%商业经营特色60.2%54.0%66.7%73.3%停车位60.2%54.0%61.1%80.0%是否有国内知名的品牌47.0%42.0%55.6%53.3％商业总规模45.8%48.0%38.9%46.7％各类配套设施44.6%36.0%44.4%73.3％商业景观风格34.9%32.0%38.9%40.0%街道宽度32.5%28.0%38.9%