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A、调查说明B、研究分析提纲C、研究分析内容Contents2A、调查说明A1调查目的A2调查内容A3调查方法A4样本量A5调查范围及对象A6质量控制B、研究分析提纲C、研究分析内容Contents3A1-调研目的此次调研结论可为徐州力宾百货招商与策划提供参考。提供最新最有价值的同业调查资料提供最新最有价值的消费者行为调查资料提供徐州商业店铺租金基础资料4A２-调研内容了解市中心消费者消费行为1分析市中心消费者消费行为差异2比较市中心竞争同业现状3徐州对周边城市的影响和辐射534现有商圈商铺租金状况分析5A３-调查方法深度访谈人流观测客流观测问卷调查同业调查采用定量与定性研究相结合的方法6天金鹰百货，金地百货商场客流及提袋观测2家每家3次2家每家3次金鹰百货，金地百货商圈内商场现状调查33金鹰百货，金地百货，百大现有商圈商铺租金情况5048市中心为主徐州对周边城市的影响和辐射------淮海经济区内城市7A5-调查对象及范围同业调查现有同业:金鹰百货、金地百货、徐州百大影响类商业：中心时尚大道次影响类商业：古彭百货、白云百货、蓝天百货、华美百货调查范围城市商圈徐州周边城市淮海经济区内城市调查对象逛街消费者商场管理者商圈店铺经营者8规章制度执行规范《督导项目负责制》《现场实施手册》《访问员管理条例》《实地抽样手册》《项目管理条例》《访问员基础培训手册》《访问员押金制度》《BMR质量控制要求与规范》※数据采集访问员集中项目培训、模拟、小结、试访、总结，每个项目访问实施过程的前、中、后三个阶段均要根据访问员的经验合理安排相应的陪访，以对访问员有一个综合的评价并及时发现和纠正可能出现的问题。※复核工作由质量控制部门安排专业的复核员来完成。※二次以上复核对问卷进行至少两次以上的审校，保证问卷的信度与效度。A6-质量控制9A、调查说明B、研究分析提纲C、研究分析内容Contents10B-研究分析提纲调查方法调查分析要点结论消费者行为问卷调查消费者逛街及消费行为习惯消费者对商圈百货的看法与期待目标顾客行为分析目标客户习惯分析商圈商场状况分析商场中高层深访同业商场经营现状对淮海经济区区域发展看法对徐州百货业的现状及发展进行深入了解商业街人群流量及提袋人流量观测商业街人群流量商场客流量及提袋率商圈内商铺租金及满意度调查商圈内商铺租金状况统计商圈内商铺业主现有商铺满意度分析商圈内商铺业主需求分析商圈内商场现状调查营业面积、服务设施、功能分类、租金等11A、调查说明B、研究分析提纲C、研究分析内容C1徐州城市发展C2市中心商圈现状及规划分析C3市中心商圈重点同业商场分析C4徐州现有商圈商铺租金情况C5市中心区域消费者消费行为分析C6市中心区域商圈人群消费需求分析C7同业商场管理者深度访谈Contents12徐州交通发达，素称“五省通衢”，而今铁路、公路、水运、航空、地下管道“五通汇流”，形成庞大的综合性立体交通运输网络。铁路：陇海、津浦两大铁路干线在此交汇公路：境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里水运：京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港航空：有国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场；大郭庄联航机场也可起降大中型客机全国光缆通讯枢纽和二级邮政中心城市，全市局程控交换机总容量为46.2万门C1-徐州城市发展-区位概况13C1-徐州城市发展-历史篇徐州古称彭城，有着4000多年的悠久历史。中华意经和养生学的鼻祖彭祖、汉代开国皇帝刘邦、人杰鬼雄项羽都在徐州留下了他们的痕迹。彭城大地上留下的文化遗产和名胜古迹不胜枚举，其中尤以“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，极具艺术欣赏和考古价值，每年10月初，徐州还举办汉文化国际旅游节。而以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区兼有北雄南秀之美，美若西子，秀比江南，是苏北著名的风景胜地。历史上，徐州籍人士就出了11位开国皇帝，故徐州又有“千年龙飞地、一代帝王乡”之誉。“大风起兮云飞扬，威加海内兮归故乡，安得猛士兮守四方！”汉高祖刘邦从彭城大地走出，成为中国历史上第一个布衣皇帝。自汉至今，彭城历经沧海桑田之变，历史文化遗存丰厚。14C1-徐州城市发展-优势之对周边辐射区域所起的作用徐州是交通区位优势非常明显的一个城市，除交通区位外，它的地域优势也比较明显，它是淮海经济区的中心城市。徐州地处苏鲁豫皖四省之交，东濒黄海，西接中原，北负齐鲁，南临江淮，古时汴泗二水交汇于此，京杭运河和黄河傍城而过，以彭城驿为中心的水陆驿道四通八达，是我国历史上重要的交通枢纽，素有“五省通衢”之称。如今的徐州已成“五通汇流”之地，初步形成了现代铁路、公路、水路、航空和地下管道有机结合的综合运输体系，成为联系华东与“三北”、沿海与内地的全国重要的立体型交通运输枢纽。徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探明储量达39亿吨以上，预测储量69亿吨,年产量2500多万吨；井盐储量为220亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年开采能力500万吨，为华东地区之首。徐州还是国家粮棉生产基地，优质农副产品生产加工出口基地，秸秆养畜示范区、林业科技开发试验示范区和五大蔬菜产区之一，是中国银杏之乡、苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之一，农副产品资源十分丰富。徐州过去就被称之为“五省通衢”，现在说她“十省通衢”都不为过。因为现如今的徐州不仅占尽铁路、公路、水路和空中等各项交通上的优势，更有日新月异的现代化通信方式为徐州插上了腾飞九州及世界的翅膀。“不南不北”的徐州既是人流、物流的中心汇聚地，又是各种先进思潮和精神的荟萃交流地。15C1-徐州城市发展-主要宏观经济指标分析国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点，是近十年来的新高。城乡居民生活水平进一步提高，人均可支配收入逐年递增。居民家庭恩格尔系数，其中城市为33.96%；农村为40.99%。16C2-市中心商圈现状及规划分析大同街de过去上世纪的前半叶，大同街如同北京的王府井，是徐州商业气息最浓、也是最繁华的街面，有“小上海”之称。大同街de现在目前，大同街有商户约600户左右，多为上个世纪六、七十年代遗留的马路店面，还有部分商户在大同街摆地摊，商业形象方面有所欠缺。大同街de将来大同街整体改造项目建成后预计建筑总面积约70万平方米，9座塔楼错落有致、遥相呼应，主楼有68层260米高，将成为徐州城市中心标志性的建筑群。大同街de钟鼓楼从望火楼-钟鼓楼-防空楼，到现今已列为市级文物保护单位，钟鼓楼仍然完好无损地屹立在大同街中心，见证着上世纪三十年代以来的徐州史，夹在百货大楼和泛亚大厦之间的钟声中，人来人往的大同街成为一道独特的风景。17C3-市中心商圈重点同业商场分析店名面积（平方米）销售额/年（万元）扣点情况百货大楼320005500018-25%扣点金鹰百货750008400020-28%扣点金地百货1000003000018-23%扣点供销大厦一层900011000260-280元/M2/月白云百货370002700018-23%扣点蓝天百货210002100016-22%扣点友谊百货360001300016-23%扣点华美百货18000986015-20%扣点徐州百货业可分为A、B两类，其中徐州百货大楼、金鹰百货、金地百货属于A类高档百货。这其中又以金鹰百货为首，金鹰07年营业额达到8.4亿元。金鹰3年已发展VIP会员8.6万人，在举办VIP荣耀峰会的当天，前来购物的顾客中VIP客户达到了91％，说明了徐州在中高档商品消费上潜力很大，2006年12月18日店庆6天销售5275万元的业绩，创造了中国商业界的一个奇迹。18＊百货定位无缺失，高级、中档及综合的百货都具备＊商场导购系统较完善，指引性较强＊百货中，金鹰以“价格”“品质”“满意退换”三大承诺，成为徐州精品百货的龙头徐州—商圈金鹰百货金地百货徐州百货大楼位置徐州市中山北路2号徐州市中山北路6号徐州市中山南路1号开业时间2003年2003年11月1950年建筑面积75000平方米100000平方米32100平方米营业面积40000平方米57000平方米19300平方米06/07年营业额6.6亿/8.4亿2.8亿/3亿6.665亿/5.5亿电梯-数量扶梯44部/货梯4部（48部）扶梯24部/观光梯2部/货梯2部（28部）扶梯12部/观光梯2部（14部）停车位负一层、360个负一层、270个无商场定位高级时尚百货店大型综合百货店中档百货商店指引牌停车场的指示牌和购物指示牌都很明显停车场的指示牌和购物指示牌都很明显购物指示牌都很明显休息场所一层厕所旁边安排了休息的座位厕所旁边有安排了客户休息的座位在步行楼梯处有一排客户休息的座位C3-市中心商圈重点同业商场分析19C3-市中心商圈重点同业商场分析-商场客流及提袋人流量从商场客流量来看，金鹰仍居榜首，销售额与客流量成正比；百大仅比金鹰少500次，可以看出百大的客流量也是不小的。从提袋人群与客流人群比例来看，金鹰金地提袋率均达到20%，百大略低，也达到了17.8%。金鹰以其豪华大气的购物环境、琳琅满目的国际名品、吸引了众多徐州及周边城市中高消费群体。20C4-徐州现有商圈商铺租金情况-标点地图21C4-徐州现有商圈商铺情况专业店普查结果以中式餐厅类和小型特色美食类专卖店居首位，共计48家；小型特色美食店6家、书店杂志类5家、休闲服饰专卖店5家、中式快餐类4家、茶馆4家、咖啡馆4家、婚纱摄影类3家、健身健美减肥类3家、休闲西餐厅3家、正装服饰专卖店2家和运动服饰类1家、其他类包括石头记等店共8家。茶馆面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算36.稻草人90802004.5240003600037.红茶坊80702005.6240004800003.人和茶楼100752000.8600006600038.来来往往茶馆1501302002.73600072000咖啡厅面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算42.米萝咖啡（矿大店）7006002007.134000034000041.米萝咖啡125012002005.71000000100000040.米萝咖啡5505002004.830000030000027.爵仕岛咖啡厅5004002005480007200022休闲服饰专卖店面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算53.乙姿百纳服装店60502005240002400056.云峰外贸60502007.6480004800011.易塔外贸服装店30162008.2360003600050.以纯8070200412000018000024.第五街牛仔52522005.5不收租金不收租金美容美发类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算28.香榭丽人50302005.8240003000019.胜华美发工作室40302006.2156001560023.南方发型设计40301998.2192002280059.玲玲发屋20151997.836001200018.匠人理发店30242002.6240003600060.CBP美容美体中心25020020059600012000015.大光明美容美发3002701956记不清楚48000C4-徐州现有商圈商铺情况23中式餐厅类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）