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竞争项目消费者需求研究报告营销管理部一、杭州写字楼市场概况介绍1、近期杭州写字楼市场整体气氛•杭州前两年楼市火爆的时候，写字楼市场一直不温不火，“倒挂”现象一直存在；杭州楼市风云变幻的时候，杭州的写字楼却站到了最前沿。今年上半年，杭州写字楼行情稳定前进，市场形式逐渐好转。2.杭州写字楼的供给•随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，近年杭州写字楼供应的零散分布状况有所改变，集中商务区已经明显。黄龙商圈、钱江新城、武林商圈已经形成杭州成熟的商务中心。•该三大区域只有钱江新城呈现集中供给的态势，黄龙和武林由于地处城市中心，新开发项目有限，现有产品品质及商务氛围正处于不断沉淀聚纳中，核心区域外如城北和城东，不少房地产开发商都准备或者正在介入写字楼开发。•3.写字楼需求•从实际调研的情况来看，随着产业的不断国际化及市场的细分，越来越多的企业办公出现集群化，达到资源共享；目前杭州写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价值开始被关注。4.杭州写字楼市场价格及租金水平•目前杭州写字楼市销售价格总体仍有上升空间，租金回报比例略低于上海北京等城市，但仍然大大银行存款收益、货币基金收益和长期住宅投资回报水平。二、写字楼需求客户群体分类1）、需求客户群体分类杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。2）、各类群体需求特征及需求发展趋势——政府机关、事业单位客户群需求特征带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群体主要是改善办公环境的需求。未来按照政府计划，该群体的主要需求集中在钱江新城办公楼市场。——大型企业客户群目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业，工商企业，制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块和武林板块为主的传统市中心商业区。此类客户群体是未来杭州高档纯写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。我们分析未来这些客户群体的需求将以传统的市中心区域，黄龙商务区及钱江新城CBD区域为主。——民营企业客户群杭州经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商住楼成为最好的选择。但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在传统市中心区域和滨江区域。——投资性需求的客户群体随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑剂”。三、各区域写字楼客户研究黄龙板块黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平核心驱动力：•行政导向，商业、交通配套成熟；•教育、文化氛围聚集高素质人才；•省、市级的公建配套；租金/售价•租金：3-6元/m2/天；•售价：1.4-3万元/m2；•物业管理费：8-12元/m2/月（含水电）；租售状况•受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；空置率最低，且07年一季度空置率继续下降3%；典型写字楼——EAC欧美中心世贸丽晶城位于杭城世贸—黄龙国际化区域，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路，东接浙江大学西溪校区，与杭城标志性建筑群浙江世贸中心、黄龙体育中心三足鼎立，是世贸商务区、黄龙风景区、浙大高教区、文三路高新技术开发区的交汇之处。总占地面积130多亩，总建筑面积约40万平方米，其中EAC建筑面积近20万平方米，是杭州目前城市核心唯一集甲级写字楼、顶级酒店服务式公寓、高端品牌购物中心和星级酒店组合的城市综合体高端物业。典型写字楼——EAC欧美中心•EAC办公楼产品标准•■电梯配备：27台进口瑞士迅达电梯，超高超宽精装轿厢，低区2.5米/秒以上速度，高区3米/秒，全天候无滞留商务空间。•■幕墙系统：采用美国进口皮尔金顿Low-e夹胶中空玻璃（三层玻璃组合），既满足安全需要又满足节能要求，配置电动可开启窗，更享自然绿色。•■空调系统及新风加湿系统：采用美国特灵品牌设备，温度、湿度和新风量均领先于国家规范要求，重要公共区域设置空调除菌装置。•■层高要求：净高2.7m以上。•■荷载要求：主要活荷载设计值3KN/M2，部分预留5KN/M2高于标准荷载2KN/M2。•■宽带系统：10G带宽主干网，楼层带宽1000Mbps。•■供电：双路10KV高压供电。•■新型架空地板：写字楼整体配备国际流行新型网络地板，为入住公司提供办公布局的“柔性空间”。黄龙区域客户特征分析客户特征•行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；•客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主•选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：•投资客较活跃，以机构投资者居多；未来发展趋势•未来5年内将继续保持领先地位；•土地供应稀缺，后续供应量有限；武林板块武林版块——新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一核心驱动力•传统商业中心，商业配套成熟；•市政府行政配套；租金/售价•租金：集中于3-3.5元/m2/天；•售价：1-1.8万元/m2；•物业管理费：6-8元/m2/月租售状况•平均出租率在80％以上；•在售楼盘较少，投资者较多武林板块客户特征客户特征•行业：以贸易、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主，•客户：入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主；•性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一•客户将存在外迁黄龙板块现象未来发展趋势•潜在供应规模小，出租率继续保持较高水平，租金价格稳定庆春板块庆春版块——杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域核心驱动力•金融机构聚集地；•配套成熟；交通便利；租金/售价•租金：2.8-3.5元/m2/天；•售价：1-1.6万元/m2；均价在1.3万/m2；•物业管理费：5-7元/m2/月租售状况•出租率在85％左右；•销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小庆春板块客户特征客户特征•行业：以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主•客户：国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、信息技术企业•金融企业实力雄厚，多租用大面积物业未来发展趋势•金融街的地位会受到钱江新城的挑战，部分金融机构驻杭总部将向钱江新城迁移；•供应量萎缩和地段价值继续支撑楼宇价值城站板块城站板块——依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升核心驱动力•火车站带来的便利交通；•配套成熟；租金/售价•租金：1.4-2.8元/m2/天，多集中于2.2-2.8元/m2/天；•售价：1.3-1.7万元/m2；均价在1.4万/m2；•物业管理费：3-4元/m2/月租售状况•平均出租率在75％左右；•销售平稳；多机构投资者，整层购买量大；城站客户特征分析客户特征•行业：各类内外贸易、国家行政机构、旅行社、物流等服务行业•客户：以江浙行政机构、大中型企业驻杭办事处，中小型贸易企业为主•企业的主要业务覆盖面广，在较大程度上依赖铁路、公路交通未来发展趋势•高档商务楼和星级酒店投入使用将提升本区域的商务形象，吸引高素质的客户入住钱江新城板块09-10年全市将有200万平米的集中供应，写字楼市场基本饱和未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应钱江新城有10余座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目典型写字楼案例——万银国际万银国际板块：钱江新城销售，约4-5个顶端楼层将保留自用开发商：杭州万银置业有限公司均价：20000元/平米总建面：总建筑面积10万方开盘时间：2008.7.11容积率：6.5交房时间：2010.8绿化率：15%面积区间：150平米以上层数：41层物业管理：顾问公司——高力国际万银国际产品亮点产品十二大亮点停车位配比高；电梯配比量高，运行速度快，轿厢空间大；单层面积大；大堂面积1500平方、挑高15米；双系统空调；采光中庭以及电梯等候厅；总裁车位以及专属电梯；外立面三层玻璃夹胶，节能效果好；标准层层高3.9米，净高2.8－3米；得房率、使用率高，约70%；大跨度无柱开放式办公空间；新型网络架空地板。典型写字楼案例——迪凯国际中心迪凯国际中心板块：钱江新城开发商：浙江迪凯房地产有限公司均价：22000元/平米日租金――总建面：8万m2开盘时间：2008.6.14容积率：6.76交房时间：2009.12绿化率：20.1％面积区间：400－整层1600平方层数：1-4裙房，5-40纯写字楼区，40-44电梯缓冲层物业管理：世邦魏理仕迪凯产品标准标准层面积：1600㎡层高：2.75米得房率：75%户型区间：400－整层1600平方外立面材料：玻璃幕墙与高档石材设计风格：现代入口形式：――大堂双门厅设计主门厅高9.3米，面向森林公园，气度非凡，为纯商务办公门厅；次门厅连接商务办公与商务配套，彰显项目品质。电梯数量：8部面积配比：――品牌：迅达牌指标：――装修：――空调系统类型：VRV空调系统品牌：世界顶级品牌地下车位个数：400余个租金：――卫生间使用面积：约㎡/个；每层个蹲位数量：个洁具品牌：物业管理物业管理费：10元/平方米附加服务：无配套服务裙楼4层配备充裕商务休闲配套，一层主力招商银行、西式连锁餐饮、品牌专卖店、精品屋；二层主力招商休闲、文化、娱乐；三至四层主力招商娱乐、健身、大型中式餐饮。核心卖点位于杭州未来CBD钱江新城核心地带，升值潜力大，物业品质好入驻企业预计主要为浙江本土企业；部分自用。钱江新城客户调研分析•大部分受访人群均对钱江新城区域有了一定的了解，其中一直关注和非常了解的有26.67%和19.58%；在看好钱江新城的物业类型中，住宅、写字楼、酒店式公寓、商铺和不考虑分别占到了29.06%、28.21%、11.11%、14.53%和17.09%。•据此数据，我们认为，钱江新城区域的投资意向方面，投资者对钱江新城写字楼的投资意向几乎接近住宅方面达28.21%；由于钱江新城可销售的商铺较少（如万象城商业为租赁形式），投资者对钱江新城的商铺投资意向较低，为14.53%。•随着一些项目的开发，受访市民中有近五成表示一直关注甚至非常了解该区域。而目前钱江新城的写字楼价格基本符合公共预期价位，可以预见在未来的一段时间，杭州以钱江新城为主的写字楼投资将渐成房产投资主流。各版块客户来源客户来源购房目的获取信息渠道选择理由欧美中心浙江省内大型民营企业为主，外资企业及国内大型企业占少部分自用报纸、营销活动项目形象高端，国际化服务团队公元大厦外资、国内大型企业驻杭分公司，杭州本地大型民营企业、少数投资客户自用报纸、户外、朋友介绍位于黄龙商圈，产品品质高环球中心杭州本地大型民营企业自用报纸、朋友介绍商务氛围成熟，金融，贸易，IT相关企业----他们属于资本和智力密集型企业，公司形象是业务发展的重要因素，所以格外关注所驻办公楼的形象，不仅仅是品质，更是市场口碑。企业总部----他们一直勤勉创业，在浙江这片经济热土收获颇丰，当他们具备了走出国门的实力，他们需要一个向全国乃至世界展示实力和国际化商务水平的平台。他们希望需要高标准的办公环境，不仅是为了品质，更是为了面子。目标客户关注点：项目的市场评价项目品质作为黄龙商圈早期入市的代表作本案的目标客户33客户定位核心客户-杭州私营企业杭州本地的私营企业行业类型：咨询、贸易杭州本地投资客户重要客户-浙江私营企业、投资客户浙江