搜索
13.经营城市与城市营销UrbanManagementUrbanMarketing1.经营城市概述经营城市是市场经济条件下政府管理城市的一种新理念，其核心是将城市当作最重要的国有资产，用企业家经营企业的理念进行运作，以实现城市建设的自我积累和自我发展。城市是国家长期巨额资金投入的结果，是资本的实物形态，目前全国工业总产出的50％、国内生产总值的70%、国家税收的80％、第三产业增加值的85％、高等教育和科研力量的90％以上都集中在城市。城市作为国有资产的最大集散地，已成为最大的一份有形国有资产。1.1“经营城市”理念产生的背景市场经济条件下，城市面临来自各方面的激烈竞争，在城市的相互竞争中，基础设施是奠定城市竞争力的基础，所以，每个城市都争相扩大基础设施投资规模。世界银行提示，发展中国家在人均收入超过1000美元时，对基础设施的投入不能少于GDP的5%。如果城市政府按照这一比例进行基础设施投资和建设，那么大部分城市所有的财力全部投入基础设施可能还不够。所以，每一个城市政府都希望能大量举债。但是，大量举债进行城市基础设施建设是有很大风险的。在这种情况下，如何筹措资金，进行基础设施建设，以提高城市竞争力，成为一个紧迫的现实问题。在我国，由于长期实行计划经济，城市的土地、基础设施、基本公共服务都是由国家统一投入、统一管理、供城市居民无偿或低价使用，没有形成再投入机制。加之经济实力不足、资金匮乏以及重视程度不够等因素，使我国城市发展普遍存在着基础设施落后、城市公共服务水平低的问题。改革开放后，伴随着我国社会经济的快速发展，人口增长和产业发展对城市基础设施的需求越来越大，要求也越来越高，城市基础设施成为一段时期内阻挡城市经济社会发展的突出“瓶颈”，成为制约我国绝大部分城市竞争力的关键因素。同时，随着城市投融资体制的改革，国家对城市基础设施的直接投资日益减少，城市发展逐渐形成了基础设施需求强劲但有效供给不足的突出矛盾，这是我国经营城市产生的直接原因。1.2经营城市的概念所谓经营城市，就是充分运用市场经济手段，对城市所有资产进行集聚、重组、运营，从中获取收益，谋求城市的自我积累和自我发展。它是对城市建设只讲投入、不讲收益的计划经济时期公共福利老路子的一种重大改革，走以地建城、以城养城的城市建设市场化路子，是“建设城市、管理城市、经营城市”三位一体发展原则中的最高形式。其实质上就是指在市场经济条件下，城市政府充分运用市场机制和市场规律，采用市场化的方法来解决城市建设和管理中存在的各种问题，满足人们对城市环境的各种需求的观念和行为。它是市场经济体制的产物，是在市场经济体制下政府建设和管理城市理念的一种转变。经营城市就是运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）和人力作用资本（如道路、桥梁等基础设施）及相关的延伸资本（如广场、街道的冠名权）等进行集聚、重组和营运，从中获得一定的收益，再将这笔收益投入到城市建设的新项目中去，走“以城建城”、“以城养城”的市场化新路子。1.3经营城市的内涵经营城市的主体是各级城市政府经营城市的客体是“城市资产”经营城市的实质：在不改变国有资产所有权的前提下，通过对所掌握的土地、基础设施、各种公共服务等“城市资产”的使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场化运作，采用有偿使用、协议出让、委托经营、股份合作、租赁、承包、转让、抵押、拍卖等市场经营形式将“城市资产”推向市场，利用市场的作用发展和建设城市，以较少的投入取得较大的产出，从而解决在传统的城市建设和管理中经常存在的投资资金缺乏、建设效率低下等一系列问题。城市经营是一种政府行为，是把“城市资产”包括城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形的资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，以获取经济、社会和环境效益，促进城市发展的过程。缓解政府在城市建设资金上的困窘；促进城市建设效率的提高；推动政府职能的积极转变；保证城市规划的实现；使城市建设经济步入良性循环，促进城市的可持续发展。1.4经营城市的意义经营城市的范畴包括土地、河流、给排水、煤气、电力、道路、桥梁、公共交通、自然环境、人文环境、街道两旁广告灯箱、垃圾污水再开发以及广场、绿地的冠名权等各种与城市相关的资源。1.5经营城市的范围和方法要充分经营好城市土地这一重要的城市资产。建立城市土地储备制度，完善土地使用权有偿使用机制。对部分城市基础设施的使用权、经营权采取出让、拍卖、抵押、转让以及授予特许权等方式实施有偿服务。充分发挥无形资产的潜力。如出卖市政道路、桥梁的经营权和冠名权，改善城市环境，提高城市品位，发挥历史文脉和名人效应，使之成为重要的引资资源和旅游资源。发行债券。一是市政公用企业发行股票和企业债券；二是地方政府发行地方市政建设债券；可以较大幅度地解决城市建设资金不足的矛盾。招商引资。组建独立机构，经政府授权向社会和境外招商引资，或向国家借贷，作为城市经营资金。青岛经营城市案例分析青岛是在国内较早进行经营城市探索的城市。近一两年来，青岛围绕全方位经营城市，大处着眼，小处着手，先易后难，逐个破题，进行了一些新的探索。一是运作土地资源。通过市场配置土地资源，从土地转让收入中获得大量资金。近一两年来又建立土地储备制度，由政府统一规划、集中开发、拍卖出让城市空地，以获取最大限度的土地收益。二是打造和利用好城市品牌。青岛有“红瓦绿树、碧海蓝天”的自然风光，有海尔、海信、青岛啤酒等一批著名企业和名牌，有以张瑞敏为代表的一批知名企业家，有中国海洋科技城的美誉等等。这些宝贵资源构成了“青岛”这座城市的独特内涵。作为北京奥运会的伙伴城市，奥运帆船比赛又将赋予青岛健康、美好的青春的崭新魅力，进一步丰富青岛的文化底蕴和鲜明特色。三是显化无形资产价值。以转让、拍卖、租赁等形式盘活无形资产，实现了资产潜在价值。已先后将一些城市干道、桥梁冠名权向企业转让，将一些过街地道的经营管理权向企事业单位转让，将市区出租车和部分公交线路营运权通过拍卖向个体运营者转让，累计筹集资金约3亿元。四是经营注意力资源。注意力体现了居民需求，也是可经营的城市资源。从满足居民不断增长的物质文化需求出发，通过策划青岛啤酒节、国际电子家电博览会、海洋节等名牌节庆活动和各种综合性经济文化活动，凝聚人气，扩大需求。积极落实扩大内需、促进消费的各项政策，增加城乡居民收入，促进住房、汽车、旅游等消费新热点的形成。莫斯科经营城市的做法城市化是世界经济社会发展的必然趋势，俄罗斯也不例外，目前俄罗斯的城市化水平已达到73．1％。在俄罗斯的城市化进程中最具代表性的就是首都莫斯科，莫斯科市面积为1091平方公里，人口853．8万。2000年，莫斯科在俄国内生产总值中所占比重为13．5％，上交财政收入的数额占全俄财政收入的40％，已成为俄罗斯经济社会发展的一个主要载体。随着城市化的不断发展，莫斯科也遇到了许多问题，例如：合理使用土地，基础设施改造、建设基金短缺、交通拥挤和环境污染等问题。为了解决这些问题，使莫斯科在俄经济社会发展中发挥更大的作用，近年来，莫斯科市政府推出了一些经营城市的新方法。置换第二、第三产业商业、手工业和行政中心曾经是促使莫斯科兴起的三个主要因素，但最近几十年来，轻工、机械制造、金属加工、金融、科学研究和教育成了莫斯科发展的主要动力。在莫斯科市内有汽车制造厂、飞机修理厂等许多超大型传统工业企业，现在。这些传统工业企业大多都亏损，对莫斯科的经济发展贡献逐渐减少，而且占地多，污染环境。为了使有限的土地产生更多的经济收益，改善城市的生态环境，莫斯科市政府于前两年开始实施置换第二、第三产业的计划，将市区的一些传统工业企业分批分期地迁到城郊的卫星城，腾出地方来发展金融业、信息业，旅馆、饭店、商场，高级写字楼等第三产业；或辟为绿地，改善城市中心区的微观生态环境。2000年，莫斯科已将市中心的冷冻设备厂等10家工业企业迁出，腾出了13公顷的土地，计划到2020年共迁出94家工业企业，腾出土地300多公顷，使工业企业在市中心区土地占有率从10.1％减少到5．6％。现在，金融、电子信息、科技和商业等第三产业已逐渐成为莫斯科经济发展的新动力。2000年，莫斯科聚集的国内资金已占全俄的60%，吸引外资占全俄的55％，外汇交易量已占全俄的80％，电子、信息等高科技企业已占全俄的60％，商业零售额占全俄的29％，服务业收入占全俄的28％，从事第三产业的人数达125万人，占莫斯科就业总人数的23％。土地、房屋市场运作为了增加市政府的财政收入，莫斯科实施了土地出租、办公用房及居民住宅出售和出租制度，并不断学习世界先进国家的城市管理方法，使城市的土地房屋管理进一步市场化。2000年，莫斯科市政府出租的非住宅建筑已超过1400万平方米，年收入达1亿多美元，三分之二的商业用房已经私有化，进入纯市场管理机制。莫斯科已经允许外国公司购买和经营不动产、租用土地、独资兴建各类不动产。住宅建设方面也逐步摆脱了政府出资的局面。按计划，2000年至2003年，莫斯科要新建住房1500万平方米，2000年已建成370万平方米，其中三分之一是私人投资兴建，三分之一是本国和外国投资商兴建，三分之一是市政府融资兴建，由市政府出售或出租。去年，莫斯科还推出了抵押贷款建住房的新措施，第一期抵押贷款住房建设面积为50万平方米，市民可以通过抵押各类私有财产，请储蓄银行作担保，获取期限25年的贷款，建设自己的住房，这种措施一出台就获得了中高档收入市民的欢迎，措施公布的当月就有2500多人参加了抵押贷款建住房计划。现在，莫斯科人均住房面积已达21平方米，计划到2020年达到35平方米。“旁本兼治”，改善交通在世界各大都市中，莫斯科的交通算是比较发达的，有6个民用机场，62条航线，年旅客运量1694万人次；有9个火车站，郊区火车线长509公里，年旅客运量5．31亿人次；有11条地铁线，地铁线路总长262公里，车站161个，年旅客运量32亿人次；公共汽车，无轨和有轨电车线路总长6400多公里，年旅客运量达50多亿人次。但是，面对日益发展的城市，现在莫斯科的交通状况也亟待改善。莫斯科人口约854万，每天的外来流动人口达550万。今年8月底的统计表明，莫斯科每天上路的汽车约300多万辆，私人汽车的拥有量还在不断增加。莫斯科市的街道是放射型的，越到市中心，建筑就越密集，街道就越狭窄，现在，早晚高峰时间莫斯科市中心主要街道每小时车速只有12公里左右，交通拥挤和汽车尾气污染环境的问题已越来越严重。为了解决这个城市化造成的“城市病”，莫斯科市政府提出一个“旁本兼治”的办法。“旁冶”方案：建立一个新的现代化市中心，以减少对老市中心的依赖，从而减轻老市中心的交通拥挤状况。新莫斯科中心在“国际贸易中心”不远的莫斯科河畔，距莫斯科主要交通干线库图佐夫大街仅一河之隔，总投资100亿美元，主要依靠非政府资金和外资。这个新的市中心有数座百层摩天大楼和数十座现代化的高层写字楼、旅馆，饭店、商场及综合性服务楼，是莫斯科未来的金融、信息和国际机构办公中心。现在已建成了连接新市中心和库图佐夫大街的封闭式商业性自动人行桥和一座新的立体公路桥，数十层的桥头写字楼也基本完工，新中心计划10年后建成。“本治”的方案是：[1]新建一些郊区火车和地铁线；[2]增加街道的长度，争取在2004年使市区每平方公里的街道长度达到9．7公里；[3]合理组织公交车的线路，鼓励市民使用地铁和公交车；[4]将市中心的一些街道改为单行线，增加车辆的行驶速度。2000年9月初，俄政府已批准莫斯科市政府兴建市中心至“谢列梅捷沃国际机场”的电气火车线路计划，这条火车线和即将新建的“谢列梅捷沃3号国际机场”，是莫斯科市交通“本治”方案的一个主要项目。另一个主要项目是在市内二环公路外新建一条长55公里8车道全密封环线高速公路，今年将建成近三分之一的路段。此外，莫斯科还将在2010年前建成