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湖北省高等教育自学考试大纲课程名称：工程估价课程代号：7069第一部分课程性质与目标一、课程性质与特点工程估价是工程管理专业毕业生必备的专业知识和必须完整掌握的专业技能，在工程管理专业的教学计划中占有重要地位，是一门非常重要的主干专业课程。该课程学习的好坏，将直接影响许多专业课程的掌握程度，影响学生的整体素质。通过本课程的学习，使学生透彻掌握房地产估价的基本理论和主要方法，并具备初步的实际操作能力。二、课程目标与基本要求通过本门课程的学习，学生应对房地产价格及其评估有一系统全面的了解，同时还应注意培养学生的实际操作能力。学习后，应达到下列基本要求：1.掌握房地产价格及其评估的基本理论；2.掌握房地产估价的各种方法，熟悉运用各种评估方法估算房地产价格的基本知识；3.能够独立从事住宅评估业务；4.掌握评估商业，办公，宾馆，厂房及其它特殊房地产的一般知识；5.引导并使学生初步形成对房地产价格的直觉判断能力，为学生毕业后积累一定实际经验的基础上，能够独立开展评估业务打下良好基础。因此，在房地产方向教学计划中占有重要的地位和作用。三、与本专业其他课程的关系本课程的先导课程为《房地产经济学》，《房地产开发与经营》等专业基础课程，本课程实务操作性强，是房地产有关理论知识在实践中的运用，通过理论联系实际，较为全面地展示了房地产估价报告的写作要求及其注意事项。第二部分课程内容与考核目标第一章房地产和房地产估价一、学习目的与要求通过本章的学习，使学生了解房地产的概念和类型，熟悉房地产的特性和房地产估价的必要性，掌握房地产估价的概念，对房地产和房地产估价有一个初步的认知。二、考核知识点和考核目标（一）房地产的概念和类型、房地产的特性、，房地产估价的概念,房地产估价的必要性（重点）识记：房地产的概念和类型理解：房地产的特性、房地产估价的概念应用：影响房地产价格的因素，理论上和现实中房地产估价的必要性（二）房地产的实物、权益和区位，房地产的存在形态（土地、建筑物、房地）房地产估价中土地的定义、土地利用所受的限制建筑物的定义，估价的目的，估价原则，估价程序，估价方法，估价时点（次重点）识记：专业估价人员，影响房地产价格的因素，估价时点理解：房地产的存在形态，房地产估价中土地的定义，建筑物的定义，估价的目的，估价原则，估价程序，估价方法应用：对一宗土地的基本认识，对建筑物的基本认识（三）房地产的其他名称、对土地和各种定义识记：房地产的其他名称、对土地和各种定义第二章房地产价格一、学习目的与要求本章的学习，可以使学生了解房地产价格的概念和形成条件，了解房地产的供求与价格之间的关系，掌握房地产价格的特征，房地产价值和价格及种类，从而对房地产的价格构成有一个较深层次的认识。二、考核知识点和考核目标（一）房地产价格的概念和形成条件（重点）识记：概念房地产价格的概念和形成条件（二）房地产的供求与价格（次重点）识记：房地产的供求理解：房地产的均衡价格，房地产供求与价格之间关系的特殊性应用：房地产的需求弹性和供给弹性（三）房地产价格的特征（重点）识记：地价与一般物品价格的不同理解：房地产价格的特征（四）房地产价值和价格的种类（重点）识记：使用价值和交换价值，投资价值和市场价值，原始价值、帐面价值和市场价值理解：成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价格和评估价值；基准地价、标定地价和房屋重置价格；土地价格、建筑物价格和房地价格；总价格、单位价格和楼面地价；所有权价格、使用权价格和其他权益的价格；实际价格和名义价格；保留价、起拍价、应价和成交价；拍卖价格、招标价格和协议价格；补地价第三章房地产估价原则一、学习目的与要求本章讲述房地产估价的五项原则，要求学生能正确理解和把握房地产估价的原则。二、考核知识点和考核目标（一）最高最佳使用原则；估价时点原则（重点）理解：最高最佳使用原则应用：估价时点原则（二）合法原则；替代原则；公平原则（次重点）理解：合法原则；公平原则应用：替代原则第四章比较法一、学习目的与要求本章讲述比较法的原理及其应用，要求学生理解市场比较法的基本原理，掌握市比较法的具体使用。二、考核知识点和考核目标（一）基本原理（重点）理解：比较法的概念和理论依据，比较法适用的对象和条件（二）比较法的操作步骤（重点）应用：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况影响修正；交易日期影响修正；房地产状况影响修正；求取比准价格；比较法总结和运用举例第五章成本法一、学习目的与要求理解成本法的基本原理，完全价值、建筑物折旧的概念，掌握成本法的具体运用二、考核知识点和考核目标(一)基本原理（重点）识记:成本法概念和理论依据；成本法适用的对象和条件应用：成本法操作步骤（二）房地产价格构成（重点）理解：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润（三）成本法的基本公式（重点）应用：成本法的基本公式；最基本的公式；适用于新开发土地的基本公式；适用于新建房地产的基本公式；适用于旧房地产的基本公式（四）重新购建价格（重点）理解：重新购建价格的概念；建筑物重新购建价格的求取方法（五）建筑物折旧（重点）识记：建筑物折旧的概念和原因；求取建筑物折旧的方法；求取建筑物折旧应注意的事项（六）现行商品房价格构成（次重点）识记：商品住宅价格的构成；经济适用住房价格的构成；农地征用费的构成；城市房屋拆迁安置补偿费的构成（七）现行房屋折旧制度（一般）识记：经租房产的分类；房屋耐用年限（八）现行房屋完损等级评定标准（一般）识记：房屋完损等级的判定依据；房屋新旧程度的判定标准（九）成本法总结和运用举例（重点）识记：求取建筑物的重新购建价格理解：求取建筑物的折旧应用：求取积算价格第六章收益法一、教学目的与要求理解收益法的基本原理、房地产收益、资本化率的概念。掌握房地产纯收益的求取方法，资本化率的确定方法以及收益法的具体使用。了解收益法的衍生方法。二、考核知识点和考核目标（一）基本原理（重点）识记：收益法的概念和理论依据；收益法适用的对象和条件应用：收益法的操作步骤（二）方法（重点）理解：收益法的计算公式识记：净收益；资本化率；剩余技术应用：收益法总结和运用举例第七章假设开发法一、教学目的与要求理解假设开发法的基本原理掌握假设开发法的操作系统以及假设开发法的具体运用。二、考核知识点和考核目标（一）基本原理（重点）识记：假设开发法概念，假设开发法理论依据；假设开发法适用的对象和条件应用：假设开发法的操作步骤，假设开发法的其他用途（二）公式及方法（次重点）识记：假设开发法的基本公式；现金流量折现法和传统方法应用：假设开发法计算中各项的求取（三）假设开发法运用举例（次重点）应用：假设开发法运用举例第八章长期趋势法一、教学目的与要求理解长期趋势法的基本原理掌握简易平均趋势法、移动平均趋势法、季节指数趋势法的内容及具体运用。了解其他趋势法二、考核知识点和考核目标第九章地价评估一、教学目的与要求理解路线价法的基本原理，深度指数的涵义。掌握路线价法的实际操作和具体运用。理解基准地价的涵义，基准地价评估的基本原理。掌握基准地价评估的具体运用二、考核知识点和考核目标（一）路线价法（重点）识记：路线价法的基本原理；路线价法的理论依据；路线价法的计算公式；路线价法的适用对象和条件；理解：路线价法的操作步骤应用：计算临街各宗土地的价格（二）城市基准地价评估（一般）识记：城市基准地价评估的方法和步骤（三）宗地价格评估和基准地价修正法（一般）识记：评估宗地价格的技术途径（四）高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定（次重点）识记：高层建筑地价分摊的意义应用：可供选择的分摊方法第十章房地产价格的影响因素分析一、教学目的与要求掌握影响价格的各个因素。二、考核知识点和考核目标理解：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；心理因素；国际因素；其他因素（次重点）第十一章房地产估价程序一、教学目的与要求掌握房地产估价的程序二、考核知识点和考核目标应用：获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法计算；确定估价结果；撰写估价报告；交付估价报告；估价资料归档（次重点）第三部分有关说明与实施要求一、考核的能力层次表述本大纲在考核目标中，按照“识记”、“理解”、“应用”三个能力层次规定其应达到的能力层次要求。各能力层次为递进等级关系，后者必须建立在前者的基础上，其含义是：识记：能知道有关的名词、概念、知识的含义，并能正确认识和表述，是低层次的要求。理解：在识记的基础上，能全面把握基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有关概念、原理、方法的区别与联系，是较高层次的要求。应用：在理解的基础上，能运用基本概念、基本原理、基本方法联系学过的多个知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题，是最层次的要求。二、教材指定教材：《房地产估价》，柴强编著，首都经济贸易出版社参考教材：《房地产估价理论与实务》柴强主编中国物价出版社三、自学方法指导1．在开始阅读指定教材某一章之前，先翻阅大纲中有关这一章的考核知识点及对知识点的能力层次要求和考核目标，以便在阅读材料时做到心中有数，有的放矢。2．阅读教材时，要逐段细读，逐句推敲，集中精力，吃透每一个知识点，对基本概念必须深刻理解，对基本理论必须彻底弄清，对基本方法必须牢固掌握。3．在自学过程中，既要思考问题，也要做好阅读笔记，把教材中的基本概念、原理、方法等加以整理，这可从中加深对问题的认知、理解和记忆，以利于突出重点，并涵盖整个内容，可以不断提高自学能力。4．完成书后作业和适当的辅导练习是理解、消化和巩固所学知识，培养分析问题、解决问题及提高能力的重要环节，在做练习之前，应认真阅读教材，按考核目标所要求的不同层次，掌握教材内容，在练习过程中对所学知识进行合理的回顾与发挥，注重理论联系实际和具体问题具体分析，解题时应注意培养逻辑性，针对问题围绕相关知识点进行层次（步骤）分明的论述或推导，明确各层次（步骤）间的逻辑关系。四、对社会助学的要求1．就熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。2．应掌握各知识点要求达到的能力层次，并深刻理解对各知识点的考核目标3．辅导时，应以考核大纲为依据，指定的教材为基础。不要随意增删内容，以免与大纲脱节。4．辅导时，应对学习方法进行指导，宜提倡“认真阅读教材，刻苦钻研教材，主动争取帮助，依靠自己学通”的方法。5．辅导时，要注意突出重点，对考生提出的问题，不要有问即答，要积极启发引导。6．注意对应考者能力的培养，特别是自学能力的培养，要引导考生逐步学会独立学习，在自学过程中善于提出问题，分析问题，做出判断，解决问题。7．要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中会存在着不同难度的试题。8．助学学时：本课程共3学分，建议总课时54学时，其中助学课时分配如下：章次内容学时第一章房地产和房地产估价房地产的概念、特性、类型；房地产估价的概念；房地产估价和必要性4第二章房地产价格房地产价格的概念和形成条件；房地产的供求与价格；房地产价格的特征和种类4第三章房地产估价原则合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则；公平原则2第四章比较法比较法的基本原理；搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正；求取比准价格；比较法总结和运用举例8第五章成本法成本法的基本原理；房地产价格构成；成本法的基本公式；重新购建价格；建筑物折旧；现行商品房价格构成；现行房屋折旧制度；现行房屋完损等级评定标准；成本法总结和运用举例8第六章收益法收益法的基本原理、计算公式；净收益；资本化率；剩余技术；收益乘数法；收益法总结和运用举例8第七章假设开发法假设开发法的基本原理、基本公式；现金流量折现法和传统方法；假设开发法计算中各项的求取；假设开发法运用举例6第九章地价评估路线价法；城市基准地价评估；宗地价格评估和基准地价修正法；高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定8第十章房地产价格的影响因素分析自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；