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房地产相关知识房地产相关知识房地产相关知识房地产相关知识闵新闻闵新闻闵新闻闵新闻第一节第一节第一节第一节房地产、地产、房产与房地产业房地产、地产、房产与房地产业房地产、地产、房产与房地产业房地产、地产、房产与房地产业一、房地产是房产和地产的总称一、房地产是房产和地产的总称一、房地产是房产和地产的总称一、房地产是房产和地产的总称�由于不能移动、也称不动产。是指土地由于不能移动、也称不动产。是指土地由于不能移动、也称不动产。是指土地由于不能移动、也称不动产。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、及其附带的各种权利（所有权、管理权、及其附带的各种权利（所有权、管理权、及其附带的各种权利（所有权、管理权、转主权等）。房地产在物质上有三种存转主权等）。房地产在物质上有三种存转主权等）。房地产在物质上有三种存转主权等）。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。地房屋的综合体。地房屋的综合体。地房屋的综合体。房地产的特性房地产的特性房地产的特性房地产的特性�房地产位置的固定性房地产位置的固定性房地产位置的固定性房地产位置的固定性�房地产地域的差别性房地产地域的差别性房地产地域的差别性房地产地域的差别性�房地产的高值耐久性房地产的高值耐久性房地产的高值耐久性房地产的高值耐久性�房地产的保值增值性房地产的保值增值性房地产的保值增值性房地产的保值增值性二、房二、房二、房二、房产产产产�是指房屋财产，是经济形态，在法律上是指房屋财产，是经济形态，在法律上是指房屋财产，是经济形态，在法律上是指房屋财产，是经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和有明确的权属关系，在不同的所有者和有明确的权属关系，在不同的所有者和有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或自用使用者之间可以进行出租、出售或自用使用者之间可以进行出租、出售或自用使用者之间可以进行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、产房、或作其他用途的房屋。如住宅、产房、或作其他用途的房屋。如住宅、产房、或作其他用途的房屋。如住宅、产房、仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。房房房房屋屋屋屋�是建造在土地之上的建筑产品，供人是建造在土地之上的建筑产品，供人是建造在土地之上的建筑产品，供人是建造在土地之上的建筑产品，供人们社会生活、生产使用的建筑物，房们社会生活、生产使用的建筑物，房们社会生活、生产使用的建筑物，房们社会生活、生产使用的建筑物，房屋与房产的根本区别就是其产权属性。屋与房产的根本区别就是其产权属性。屋与房产的根本区别就是其产权属性。屋与房产的根本区别就是其产权属性。房屋是指房屋的自然形态，房产的房房屋是指房屋的自然形态，房产的房房屋是指房屋的自然形态，房产的房房屋是指房屋的自然形态，房产的房屋经济形态。屋经济形态。屋经济形态。屋经济形态。房产的三大特性房产的三大特性房产的三大特性房产的三大特性1.1.1.1.房产包含其占据的地产，房依地建、地房产包含其占据的地产，房依地建、地房产包含其占据的地产，房依地建、地房产包含其占据的地产，房依地建、地产不可分：产不可分：产不可分：产不可分：2.2.2.2.房产具有一般商品的交易属性；房产具有一般商品的交易属性；房产具有一般商品的交易属性；房产具有一般商品的交易属性；3.3.3.3.具有使用和所有权，并且都可以进入市具有使用和所有权，并且都可以进入市具有使用和所有权，并且都可以进入市具有使用和所有权，并且都可以进入市场买卖。场买卖。场买卖。场买卖。三、地三、地三、地三、地产产产产�地产概念：地产概念：地产概念：地产概念：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体所有两是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体所有两是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体所有两是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体所有两种类。其用途：工业用地、商业用地、铁路用地、军种类。其用途：工业用地、商业用地、铁路用地、军种类。其用途：工业用地、商业用地、铁路用地、军种类。其用途：工业用地、商业用地、铁路用地、军事用地、住宅用地、耕地、林地等。事用地、住宅用地、耕地、林地等。事用地、住宅用地、耕地、林地等。事用地、住宅用地、耕地、林地等。土地制度（所有权和使用权分离）土地制度（所有权和使用权分离）土地制度（所有权和使用权分离）土地制度（所有权和使用权分离）�土地所有权土地所有权土地所有权土地所有权�我国土地所有制我国土地所有制我国土地所有制我国土地所有制——公有制：国家和集体两种形公有制：国家和集体两种形公有制：国家和集体两种形公有制：国家和集体两种形式，其他任何个人或组织对土地都不享有所有权。式，其他任何个人或组织对土地都不享有所有权。式，其他任何个人或组织对土地都不享有所有权。式，其他任何个人或组织对土地都不享有所有权。�土地所有制的权利：占有、使用、收益、处分等。土地所有制的权利：占有、使用、收益、处分等。土地所有制的权利：占有、使用、收益、处分等。土地所有制的权利：占有、使用、收益、处分等。�国有土地：城市市区的土地、农村和郊区中依法国有土地：城市市区的土地、农村和郊区中依法国有土地：城市市区的土地、农村和郊区中依法国有土地：城市市区的土地、农村和郊区中依法没收、征购、收归国有的土地；国家未确定为集没收、征购、收归国有的土地；国家未确定为集没收、征购、收归国有的土地；国家未确定为集没收、征购、收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、沙滩及其它土地。体所有的林地、草地、山岭、沙滩及其它土地。体所有的林地、草地、山岭、沙滩及其它土地。体所有的林地、草地、山岭、沙滩及其它土地。土地制度（所有权和使用权分离）土地制度（所有权和使用权分离）土地制度（所有权和使用权分离）土地制度（所有权和使用权分离）�集体土地：集体土地：集体土地：集体土地：农村和城市郊区的土地（除农村和城市郊区的土地（除农村和城市郊区的土地（除农村和城市郊区的土地（除法律规定于国家所有的以外），包括农法律规定于国家所有的以外），包括农法律规定于国家所有的以外），包括农法律规定于国家所有的以外），包括农村宅基地、自留地、自留山、农村集体村宅基地、自留地、自留山、农村集体村宅基地、自留地、自留山、农村集体村宅基地、自留地、自留山、农村集体土地。土地。土地。土地。农村集体土地，不允许直接进行农村集体土地，不允许直接进行农村集体土地，不允许直接进行农村集体土地，不允许直接进行房地产开发经营，必须先征收入国有后房地产开发经营，必须先征收入国有后房地产开发经营，必须先征收入国有后房地产开发经营，必须先征收入国有后方可进行。方可进行。方可进行。方可进行。土地使用权取得的方式：土地使用权取得的方式：土地使用权取得的方式：土地使用权取得的方式：（出让、转让、划拨）（出让、转让、划拨）（出让、转让、划拨）（出让、转让、划拨）�土地使用权的含义：土地使用权的含义：土地使用权的含义：土地使用权的含义：国家将土地所有权在一定年限内出让给国家将土地所有权在一定年限内出让给国家将土地所有权在一定年限内出让给国家将土地所有权在一定年限内出让给土土土土地使用者，由于使用向国家支付使用权出地使用者，由于使用向国家支付使用权出地使用者，由于使用向国家支付使用权出地使用者，由于使用向国家支付使用权出让金的行为。让金的行为。让金的行为。让金的行为。土地使用出让最高年限按下列土地使用出让最高年限按下列土地使用出让最高年限按下列土地使用出让最高年限按下列用途确定用途确定用途确定用途确定1.1.1.1.居住用地七十年；居住用地七十年；居住用地七十年；居住用地七十年；2.2.2.2.工业用地五十年；工业用地五十年；工业用地五十年；工业用地五十年；3.3.3.3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十教育、科技、文化、卫生、体育用地五十教育、科技、文化、卫生、体育用地五十教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；年；年；年；4.4.4.4.商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；5.5.5.5.综合或其他用地五十年；另外，加油站、加综合或其他用地五十年；另外，加油站、加综合或其他用地五十年；另外，加油站、加综合或其他用地五十年；另外，加油站、加气站用地为三十年。气站用地为三十年。气站用地为三十年。气站用地为三十年。土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让——是指土地使用者将土是指土地使用者将土是指土地使用者将土是指土地使用者将土地使用权再转移的行为地使用权再转移的行为地使用权再转移的行为地使用权再转移的行为�转让时，土地使用权出让合同和登记文转让时，土地使用权出让合同和登记文转让时，土地使用权出让合同和登记文转让时，土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移；其他上件中载明的权利、义务随之转移；其他上件中载明的权利、义务随之转移；其他上件中载明的权利、义务随之转移；其他上建筑物其他附着物所有权随之转让；同样建筑物其他附着物所有权随之转让；同样建筑物其他附着物所有权随之转让；同样建筑物其他附着物所有权随之转让；同样地上的建筑物、其他附着物的转让时附着地上的建筑物、其他附着物的转让时附着地上的建筑物、其他附着物的转让时附着地上的建筑物、其他附着物的转让时附着物使用范围的土地使用权也随之转让。物使用范围的土地使用权也随之转让。物使用范围的土地使用权也随之转让。物使用范围的土地使用权也随之转让。地使用权划拨地使用权划拨地使用权划拨地使用权划拨——政府无偿把土地拨给政府无偿把土地拨给政府无偿把土地拨给政府无偿把土地拨给使用者使用的一种行为使用者使用的一种行为使用者使用的一种行为使用者使用的一种行为�国家机关用地、军事用地、城市基础设施国家机关用地、军事用地、城市基础设施国家机关用地、军事用地、城市基础设施国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、政策性扶持项目都用地、公益事业用地、政策性扶持项目都用地、公益事业用地、政策性扶持项目都用地、公益事业用地、政策性扶持项目都属于土地使用权划拨范围。属于土地使用权划拨范围。属于土地使用权划拨范围。属于土地使用权划拨范围。�以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金经政府及土地管理部门同意，补交出让金经政府及土地管理部门同意，补交出让金经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。后方可进行转让、出租和抵押。后方可进行转让、出租和抵押。后方可进行转让、出租和抵押。地产的特性地产的特性地产的特性地产的特性1111、房地不可分、房地不可分、房地不可分、房地不可分2222、固定性、固定性、固定性、固定性3333、区域性、区域性、区域性、区域性4444、不可再生性、不可再生性、不可再生性、不可再生性5555、唯一性、唯一性、唯一性、唯一性6666、消费与投