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来自不動產的行銷世界Copyright1996-99©DaleCarnegie&Associates,Inc.演講者:邢進文来自學歷：中興大學台北法商學院地政系中興大學台北法商學院法學碩士主修都市財務經歷：中華工程海外發展部工程師和旺建設總經理室課長國碁不動產開發執行處處長太上廣告企劃部課長東海大學不動產估價師班授課講師明新科技大學不動產估價師班授課講師南開技術學院不動產估價師班授課講師東海大學CFP美國財務分析師住宅投資授課講師朝陽科技大學財務金融系兼任講師住商不動產不動產經紀人授課講師現任：大江總合資產技術團隊技術顧問召集人〈專職〉勤益科技大學企管系講師中台科技大學行銷系講師東海大學CFP財務分析師住宅投資講座講師中華綜合發展研究院不動產營業員講師愛的世界股份有限公司執行顧問召集人台中縣大里市都市計畫委員會委員来自目錄壹、為什麼需研究不動產貳、與房地產行銷有關的十七大行業參、不動產的產業價值鏈肆、不動產的行銷4P伍、不動產的數字遊戲陸、不動產行銷的明日之星柒、科技夢幻屋、豪宅捌、多角化經營下的不動產玖、南亞土木暨環工系行銷課程規劃相關性来自前言•美國管理學會曾說：行銷：是一種實體配銷制度，滿足社會各階層所有人的一系列活動。房地產的概念包括有形與無形產品，不僅給予心理上與精神上的滿足，而且還給予生理上與物質上的滿足→即現代行銷的概念。行銷4P與不動產4P：產品定位、樓層價差、代銷仲介、廣告預算與媒體發包。来自壹、為什麼需研究不動產？•唯有住的需求才有金融、水電、瓦斯、稅等有形與無形的結合。例如：金融中有保險-火險、地震險。金融中有貸款-房貸利率。金融中有稅法-房屋稅、土地增值稅、遺產稅、贈與稅。来自来自•有土斯有財•耕者有其田•375減租條例•寸土寸金•打造黃金屋一、成語人生﹝人們常聽到﹞来自二、不動產提供【賣】的是何種產品？•捷運：台北捷運、高雄捷運。•法拍屋、金拍屋、銀拍屋：係指法院、資產公司、銀行。•網路住宅社區：中華電信、東森多媒體。•工業住宅：省電省水，台電、自來水。•國民住宅：軍、公、教、勞工。•健康-生態住宅：退休、養老。•老人安養住宅：榮民之家-仁愛之家-養生村。来自•大陸房地產：只有賣使用權，非所有權。•陰宅：納骨塔、地理師、風水師。•百貨公司、購物中心：新光三越、台北101。•文化藝術住宅：圖書館、音樂廳、紀念館。•遊樂區：日月潭、阿里山。•山坡地住宅：學校。•停車位。来自三、不動產市場的意義？•房地產買賣金額大，所以與貨幣供給有關。•房地產亦有經濟學上所說供過於求與供不應求。•房地產供需與物價、法規、金融、政府及社會福利有關。•台灣講所有權賣價格、大陸講地上權賣租金。•不動產是火車頭工業。来自四、不動產行銷要做什麼？買賣–代銷公司融資-銀行.銷售-代銷公司.委辦-專業經理人.代售-仲介公司.管理-樓管暨保全公司.承攬-營造公司.監造-建築師暨政府承辦單位.来自五、不動產行銷的法令？1.消費者保護法。2.公平交易法。3.民法。4.商事法【包括公司法、金控法、銀行法等】。5.保險法。6.信託法。来自貳、與房地產行銷有關的十七大行業不動產經紀人、不動產營業員。消保官、律師等技術業。保險公司-火險與地震險。銀行-貸款。室內設計與傢具業。土木水泥鋼筋業。家電水電瓦斯業。廣告企劃代銷公司。来自大樓保全-樓管-清潔業。建材：衛浴-瓷磚業。稅務人員：房屋稅-地價稅-遺產稅。風水師暨地理師。數位科技業：數位住宅、宅屋配。百貨公司、民宿、購物中心。醫院、診所。老人安養住宅、溫泉住宅。仲介公司。来自參、不動產的產業價值鏈上游策略規劃土地開發中游規劃設計廣告銷售下游營造土木物業管理来自一、流程﹝一﹞1.策略規劃：產品定位、大包廠商、建材、景觀植栽…2.資訊獲得：價位多少-仲介、投資客、銀行、公家單位、地主…3.可行性評估：土地、執照取得、行銷企劃、廣告銷售…4.生產流程：施工規劃、採購發包、營建管理、交屋…5.售服：房屋仲介、品牌商譽……来自流程﹝二﹞就不動產行銷流程來說：其包括預售：行銷人員必須發揮三寸不爛之舌，如產品定位、廣告….銷售：行銷企劃仲介：經紀，市場研究、談判三方面来自肆、不動產的行銷4P一、產品：型式-大樓.辦公.店面.透天【傳統連棟.雙拼】品質：看建材.品牌：先建後售-太子.國泰.服務：0800、保固期一年.来自二、價格：150萬以上-3500萬折扣：99.5%.付款方式：銀行為主可刷卡.信用條件：徵信、對保.注意假人頭貸款.訂簽開：20萬以內.来自三、推廣：通路運送看屋：購屋一日遊.網路：宅屋配.預售屋：接待中心.来自四、促銷：廣告：媒體、預算.行銷人員：行銷系畢業同學.行銷訓練：上課.宣傳噱頭：直銷式.来自伍、不動產的數字遊戲一、不動產一年的營業額約在2兆3千多億元，是婚紗業、汽車業的數十倍，可為火車頭業..二、台北人須25年不吃不喝，台中人須15年不吃不喝才能買一間新房..三、台灣的老年人口〈65歲〉以上已經由2006年的9.8%，即將上升至2015年的14%之多.来自如附件：四、主要國家社會福利支出佔GDP比例-%来自年別台灣美國日本德國法國英國南韓新加坡20005.310.817.027.728.021.04.71.620015.811.218.027.727.923.65.73.920024.911.918.428.428.622.45.51.820035.012.218.428.829.523.0***1.920044.911.9*********23.5***1.520055.112.0******************来自年別總人口成長率生育率平均壽命出生人數802056萬人10.001.7275.032.1萬人852147萬人7.851.7674.8532.5萬人902234萬人5.571.4075.8026.0萬人942269萬人3.291.1277.0520.5萬人1072320萬人2.620.8884.2017.7萬人来自年別國際人口遷入0-14歲%15-64歲%65歲以上%80-11千人26.367.26.58552千人23.269.07.890-4千人20.870.48.89415千人18.771.69.7来自五、不動產的相關行業與軍公教行業及其夢幻數字如附件来自行業薪水獎金就業人口成長率排名不動產行銷業40,000房地總價6%/隨時80,0006.04%2法律-科技-建築等業55,000固定性質1-3個月/年210,0006.61%1服務業〈企劃、網路、稅務、地理師、物業等31,000固定性質/1個月紅包210,0004.22%3醫療及技術業55,000無固定，端看景氣與政府政策200,0003.26%4来自行業薪水獎金就業人口成長率排名金融行銷業65,000獎金抽佣/按比例/隨時360,0002.96%5營造業38,000完工獎金〈完工比例〉400,0002.8%6觀光行銷業32,000固定獎金1個月左右/年240,0002.78%7其他製造業、零售〈創業〉40,000績效、年終0.5-1.2個月3,881,000=242.9+145.2萬？？来自行業薪水獎金就業人口成長率排名水電燃氣業90,000CASEBYCASE33,000-1.51%？電子業55,000股票分紅200,0002.95%5室內設計暨裝潢業65,000CASEBYCASE40,0005.5%2軍公教業55,0001.5個月800,000隨政治因素4-5来自六、台灣現行不動產行銷趨勢地區95年住宅存量數95年家庭戶數95年住宅短缺數台北市848,441937,865-89,424雲林縣191,131214,636-23,505高雄縣384,988408,117-23,129高雄市531,399547,773-16,374台南縣331,573347,648-16,075来自七、台灣不動產SWOT分析1.產品條件（內部）如建材等級、區位等S優勢／W劣勢2.外在因素（外部）如政治、經濟、社會等O機會／T威脅来自八、整體台灣不動產經濟體系市場銷售公司經濟學講看不見的手消費者客戶供給者建設公司供給需求產品(房屋)推出產品進行交易需求態勢銷售產品行銷企劃需求確定看屋預售来自美國管理學會曾說：行銷：是一種實體【產品（資產）或服務】配銷制度，滿足社會各階層（所有人）的一系列活動。【醫療行銷】【觀光行銷】醫院、診所、按摩停車位週休二日-民宿、小木屋飯店、酒店、百貨公司、購物中心老人社會-醫療養生住宅、溫泉、綠色建築稅務法規（房屋稅、地價稅、遺產稅）數位住宅、網路行銷、宅屋配【不動產的行銷世界】風水（陰宅、凶宅）不動產經紀人、營業員證照消費者保護法、公平交易法（職業倫理）衛浴、磁磚【金融