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有关进度、质量控制的一点认识和体会讲师姓名：方向东部门：梅江项目时间:2小时进度、质量控制是项目管理的重要内容，在这里，我想简单谈谈对进度质量控制的一点认识和体会，供其它项目的同事批评、参考与借鉴，并提出更好的意见和建议，以达到抛砖引玉的效果。二、质量控制一、进度控制一、进度控制•进度控制是项目管理的重要内容之一，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本，决定了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要工作。进度控制的内容很多，这里仅站在项目部的角度，从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的认识和体会：（一）事前控制•碧桂园项目的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市。因此，作为项目部，在项目启动前，必须站在项目整体开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度控制的关键。•1、摘牌前认真规划和筹划，做好各项准备工作，并在回避法律风险的前提下尽可能把相关工作(包括勘探、土方等)提前到摘牌前进行，为后续赶工创造良好的条件:•(1)、与营销部门、规划院一起，深入细致地对当地市场进行调查了解。认真细致地做好选定目标客户、产品的定位等工作，及时合理地确定项目的规划。•(2)、和投资部一起对项目所在地块进行深入了解，了解清楚地块的边界、土地情况、地上和地下的管线情况、有无军事设施、地块内需要补偿的地上附着物情况及可能有争议的问题，为下一步补偿、收地、拆迁和清表工作做好准备。并争取政府的最大支持，签订保证公司利益的土地合作开发协议，全力推进补偿、收地、拆迁和清表工作，同时尽可能降低前期拆迁、补偿费用。•(3)、与法务部一起商议确定项目开发可能存在的法律风险，并尽可能加以回避。•(4)、深入了解项目用地的道路和交通情况，争取由政府投资，尽早打通项目至外部交通道路，保证项目的交通。•(5)、加强与当地政府主管部门和主管领导的沟通，深入了解当地报建、办证等各方面具体要求，利用公司的资源和影响，争取建立报建、办证的绿色通道，加快报建、办证进度，尽可能降低报建、办证等相关费用；并尽可能争取对我司有利的规划指标，如容积率、建筑密度、限高、周边拟建市政道路的标高等。争取在开工前拿到施工许可证，如不行，则应做通政府工作，允许边施工边办证。同时，将了解的情况及时反馈给设计院，沟通报建图纸的出图顺序和深度要求。•(6)、加强与消防、防雷、供电、供水、燃气、电信、人防、市政等主管部门的沟通，了解具体报建验收操作流程、要求。如：供电容量、给水、排水、排污、电、气、弱点等的接入点情况，尽早开始合同谈判，为下一步临电临水的接入、消防和防雷工程的报审和验收、水、电、燃气、电信管线的接入做好准备。•(7)、与前期部、规划院一起认真细致地做好场地的土方平衡，确定规划标高。以尽量减少土方，并满足场内平衡为原则。•(8)、根据项目的各方面的实际情况，以实现项目利益最大化为目标，制定项目的开发思路和开发计划，报集团批准后全力实施。•(9)、根据项目实际情况，认真制定好围墙、钻探和土方等施工等前期工程计划，确定进场施工时间，并严格执行。其中围墙和土方工程尽可能委托政府提前进行。•(10)、制定项目的报建计划、施工计划(包括各施工单位、各专业的施工穿插安排)，并根据项目需求和设计院一起确定项目的图纸计划。•(11)、配合招标、造价部做好总包单位和专业施工单位(包括土建、机电、装修、挂石等)的招标工作，争取引进得力的施工单位，首期工程特别是板房区尽可能选用腾越公司、机电公司等集团内部公司的得力队伍，既熟悉公司运作、又有经验，还可节省招标合同时间。•(12)、建立高效、精干的项目管理架构，建立完善管理制度，责任分解到人。•(13)、根据项目施工计划组织施工单位做好人、材、机等安排，做好进场准备，并签订赶工奖励协议，督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，作为进度控制的依据。并及时进场，做好“三通一平”和场地交接。•(14)、与财务部门一起做好成本和财务分析，框算项目开发成本、投资和财务回报比率等，并据此初步建立项目的成本控制目标，认真加以执行。•(15)、确定落实项目的施工场地和临建场地。•(16)、了解当地各种材料供应情况，了解当地设计、施工、咨询等公司的实力和资源情况，为下一步开发建设做准备。2、做好整体小区的规划工作•首先应根据项目各方面实际情况，与公司的有关部门一起制订整个项目的分段开发计划和顺序，统一意见后据此制定项目外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和计划，做到统一规划、有条不紊、避免重复投资，以利于加快进度，节省投资。•其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工，临设材料堆放现场，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。另外，碧桂园的项目多数处于山区，还必须考虑防洪措施，做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作。3、合理确定项目的标高•对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定项目的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度。从而达到加快进度，节省造价的目的，标高的确定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须与设计院共同进行。4、做好土方平衡计划工作•接收场地后必须对场地标高进行的精确测量，按初步确定的标高准确计算挖方量和填方量。如果不能满足平衡要求，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适当调整标高。•土方平衡运转中，应注意以下几个问题：•⑴、对开挖出来的石方应充分利用，可用于场地的道路回填、换土和挡土墙的原材料，以达到节省造价的目的。•⑵、对于含水量很大的土，如淤泥等，必须坚决运走，不能用于建筑物的回填，否则不但不能节省造价，还会大大提高基础处理的成本和时间。•⑶、含有大石块的土或者石块不能回填在准备进行桩基础施工的场地上，否则会大大增加桩基础施工的难度，增加成本和延缓施工的进度。•⑷、鱼塘、水池应该抽干水，适当处理后再回填。5、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建、施工计划。•小区内的涉及的市政管线比较多，主要有市政排水、排污、强电、弱电、自来水、煤气等。这些管线又分属于不同施工单位进行施工，为了避免管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题，保证与外部市政管线的顺畅连接，并及时做好报建和施工工作，确保顺利验收。必须在开工前做好小区市政管线的规划设计和综合平衡工作。并根据小区的开发计划合理设计方案。制定报建计划和施工计划，配合施工和验收交楼工作的进行。6、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型。•碧桂园的产品类型按系列定型的，因此±0.00以上部分的成本和工期可以说是基本固定的，对产品的成本和工期的影响比较大的主要是基础部分。根据不同的地质情况，设计不同的基础，例如天然基础、夯扩桩基础，预应力管桩基础，人工控孔桩基础，钻（冲）孔桩基础等，上述基础的成本和工期的差别是非常大的。•地质钻探工作，其成本占建筑施工总成本的比例是非常小的，但它是基础设计的依据。因此对成本和工期的影响又是非常大的。•因此，必须认真、细致做好地质钻探工作，选择合理的基础类型和桩型。这是需要注意的是，一般房地产大公司经过签订的都是框架协议，价格比较低。因此有时难以避免会出现偷工减料和做假资料的情况，导致地质报告与实际地质情况不符，以致设计错误，造成难以挽回的损失。以前富力等房地产公司都曾出现过这种情况。因此，要求项目部必须派有能力，责任心强专业工程师全程跟进，确保钻探工作的准确性和可靠性。7、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。•项目的进度，并不是单指施工进度。它包括方案、开发报建、专业审查、招投标和各种证件（规划、施工许可证和预售证等）的取得、各种验收（规划和各专业验收等）和备案等工作，而这些工作反过来又不同程度地影响施工进度。再加上碧桂园工程是各工程公司负责进行的：如土建是由腾越负责施工的，机电是由机电公司负责施工的，精装修是由雅俊公司施工的，绿化是顺茵公司施工，土方是土方队施工的，而自来水是由自来水公司施工的，煤气是煤气公司施工的等等，再加上白蚁、防雷等队伍。参建单位很多，协调管理的工作量很大，项目部在某种意义上起到了总包的作用。因此必须以片为单位，制订整个片区的整体开发建设计划，并做好各项工作的穿插和组织。8、做好内外的沟通协调工作•包括：对外做好与政府有关和周边村民等利益相关者的沟通协调，保证施工的顺利进行。对内做好与集团各有关部门的沟通协调工作，保证图纸、施工单位和资金等各种资源的及时到位。9、做好设计交底、图纸会审和技术交底工作•施工前应组织设计交底和图纸会审工作，项目部、监理和施工单位应对施工图纸进行严格细致的审查，发现其中存在问题并由设计进行修改，保证施工的顺利进行，避免因图纸错误或对图纸理解错误造成返工，影响施工进度。•同时，还应由监理公司对施工单位进行技术交底，针对产品特点，明确有关要求，对可能出现的通病及预防措施对施工单位进行技术交底，尽可能避免因质量问题造成返工，延误工期。•10、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。•11、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，作为进度控制的依据。（二）事中控制•施工过程中的进度是进度控制的一项重要工作，室外重要在于及时发现存在的问题，找到根本原因或主要矛盾，要及时进行处理和化解。•1、加强检查和督促•主要是检查施工单位的计划落实情况和人、材、机情况，发现异常应及时查找主要原因，采取相应措施进行处理。•2、加强组织、管理•碧桂园的施工队伍很多，有土方、土建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等。其中土建下面还有很多队，水平参差不齐。各施工单位只对自己施工单位范围负责，因此作为项目部的管理责任和协调工作量很大，必须全面、细致地做好整个项目的施工组织，保证各专业施工及时进场和穿插。同时还必须加强管理，抓好施工的质量和安全，确保施工顺利进行，才能保证施工进度。•3、加强协调和沟通•主要包括：•加强与当地政府及主管部门的沟通，争取他们的最大支持和帮助。•加强与工地周边村民及有关利益团队，个人的沟通、协调，为施工创造一个良好的外部环境，保证施工的顺利进行。•做好与集团各有关部门的沟通协调工作，在工作上得到他们的理解和帮助，保证图纸各项安排和各种资源的及时到位。•做好与项目内部各参建单位，如监理、施工单位的沟通，了解他们存在的问题和困难，尽力协助、支持他们进行解决。同时针对碧桂园参建单位多、各单位仅对自己的自己施工范围负责的特点。全力做好协调工作，可采用现场会，定期（如期）召开各参建参加协调会议等方式，及时发现施工中出现的各种问题并加以协调处理，保证施工的顺利进行。•4、及时、果断地处理各类突发事件，保护公司的利益和声誉，确保项目的进度。•碧桂园的项目具有处于市郊，或二、三线城市，与村庄交接，且具有开工面积大、参建单位多、工人素质参差不齐等特点，因此难以避免会出现各种突发事件。作为项目部，应尽早发现事件的苗头，及时、果断地进行处理，对通过努力处理不了的问题，需迅速向集团上报，争取集团的支持。•下面举几个具体的实施措施：•1、勘察和图纸：•1）摘地的当日进行详堪，顺序为先售楼部、板房后货量，分批出报告，分批出图纸。•2）依据勘察报告先出基础图纸，顺序是先售楼部、板房后货量；板房区尽可能选择天然基础。•3）依据选定的户型，设计单体图纸，先报建图后施工图。•4）依据现场的施工进度，提前完成装修图、挂石、铝合金、园建、绿化等相关深化图纸的设计。•5)园建特别是复杂的园建尽可能不设在受脚手架影响的位置，以