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保利滨江B7营销执行报告PolyRealEstate2013中原地产报告体系AnalyzeSystem营销节点及年度营销目标项目营销价值体系构建市场及竞争区隔分析项目目标客户群分析本案全生命周期运营思考2013年年度营销执行项目营销节点及铺排——201320152016201720182014全盘运营的视角签约10个亿，认购12-14亿时间序列节点时间安排2013临时展点启动：诚意登记8月1日营销中心开放（样板房）：认筹、升级蓄客期8月28日起势活动+首开9月底—10月22日持续加推11月28日12月20日2014——根据产品线：大开盘+小步快跑组合式进行根据实际情况确定项目价值体系构建——中原通过项目内外部价值整合，进而搭建项目整体价值体系。内部价值整合外部价值挖掘1、品牌价值；2、规划价值；3、规模价值；4、产品价值；5、园林价值；6、配套价值；1、区位价值；2、交通价值；3、配套价值；4、资源价值；5、教育价值；6、人文价值；项目价值体系构建——品牌价值——央企企业第一品牌，中国最具成长性上市公司第一名（保利房地产集团），中央企业企业文化示范单位。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。保利地产2012年累计新推货约900万平方米，新推住宅产品中，144平米以下中小户型产品占比达92%。全年累计实现销售签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%；销售签约均价11290元/平方米，与2011年基本持平。2012年公司市场占有率达1.58%。实力央企，一级资质，和者筑善中国房地产行业领跑者，保利国际广场、保利林语中心、保利西海岸共同运营长沙城市元年，提升长沙城市能级。项目价值体系构建——规划价值——集商务办公、公寓、商业、超高层住宅为一体的城市滨江地标综合体，多维超高层价值聚合体，并与项目优良地段形成良性互动，聚集效应极佳。考虑人流动线、滨江资源、地块高差的分期组团式规划——一期：高端精品住宅+配套幼儿园+会所（营销中心）；二期：集中高端精品住宅，产品价值持续提升；商业部分：1、写字楼：依托于滨江核心地段与景观价值，树立河西商务办公新标杆。2、集中商业：顶级商业形象与品牌，补充河西商业缺乏特别是高端商业缺乏现状，极大化促进区域商业繁荣度。3、酒店：顶级五星级酒店、升级河西滨江核心生活，沟通市府与商务区。4、公寓：高端精品公寓，投资+自住功能绝佳；项目价值体系构建——规模价值——140万，湖湘滨江大城，开启城市滨江影响力新时代，领航河西滨江。类型面积（平米）总建筑面积1400000地上建筑面积1162988住宅678702集中商业100000一层商业37954二层商业31188幼儿园7200写字楼180000商务公寓123706物业用房4238区域项目名称建筑面积（万平）河东滨江万达公馆100河东滨江保利国际广场50河东滨江北辰三角洲537河东滨江凯乐国际城20河东滨江香江锦城7河东滨江湘江一品8河东滨江潮宗御苑15河东滨江中建长沙1号31河东滨江万科紫台23河东滨江华远华中心100河东滨江湘江雅颂居32河西滨江华韵城市海岸15河西滨江万科滨江新城58河西滨江南山雍江汇26河西滨江世茂铂翠湾55河西滨江保利·西海岸140项目价值体系构建——一期西南部分产品价值——分区域、分楼栋、分户型质素分析。分楼栋资源占有分析：1#:视野开阔，最大化景观园林资源，临社区干道；2#：享受社区园林景观资源、开阔视野，临近社区商业；3#：临幼儿园，享受部分园林景观，西南部分最西端；4#:距离社区商业较近，享受最大化园林景观；5、6#：临社区南交通干道，略受噪音干扰，视野开阔，享受园林、公园景观资源。地块西南部分，南侧临主干道和规划公园，享受社区园林景观资源，噪音等干扰度较小。中心园林幼儿园45F45F45F45F45F(两层架空）45F(两层架空）7490103129项目价值体系构建——一期西南部分产品价值——N+1设计，大面积赠送，宽敞舒适，强调功能性满足，居住价值高。120㎡（3+1户型）105㎡（舒适2+1型）90㎡（2+1户型）1、2+1设计，两房轻松变三房，紧凑实用，动线布局合理；2、大面积阳台连通客厅，通透舒适；3、主卧带飘窗，宽敞舒适1、舒适型2+1，超大空中花园面积赠送，周正使用；2、主卧、客厅南朝向，阳光卧室、客厅；3、5.5开间、私属卫生间，彰显尊贵。1、舒适3+1户型设计，户型周正使用；2、奢华主卧、书房功能布置，彰显居住气质；3、布局合理，休憩空中花园灵动设计。项目价值体系构建——一期东南部分产品价值——分区域、分楼栋、分户型质素分析。分楼栋资源占有分析：1#:视野开阔，最大化景观园林资源，临社区干道，一线江景资源，楼王之气势；2、4#：享受社区园林景观资源、开阔视野，临近商业街，一线江景资源占有；3、5#：享受中心园林景观和江景资源；8#：一线核心江景资源占有及中心园林景观占有。6、7#:临南侧主干道，享受江景资源及园林景观资源。地块东南部分，南侧临主干道和规划公园，最大化享受社区中心园林景观资源。中心园林项目价值体系构建——一期东南部分一二线江景资源120120120120120120120120140140120120140160120120160180120120140140120120120120120120120120120120120120120120项目价值体系构建——一期东南部分产品价值——奢华彰显，高舒适度户型设计，强调功能性和奢华度的双重占有。180㎡（超豪华3+1户型）160㎡（豪华3+1房）1、户型周正阔绰实用，超大客厅、餐厅联通大面积阳台；2、奢华主卧、超大书房设计，彰显主人尊贵感；3、多阳台大赠送设计，给足主人更多灵动空间，突出奢华生活感。1、超豪华3+1户型设计，户型周正使用；2、每个卧室均带卫生间，彰显主人尊贵；3、奢华主卧，多功能阳台，任意功能转换。4、超大客厅、餐厅、阳台一体化设计。项目价值体系构建——一期东南部分产品价值——特色复式、舒适型3+1户型设计，产品线应有尽有，满足客户多样化需求。140㎡（舒适3+1户型）120㎡（复式）1、餐厅、客厅挑高，起居室、最大化阳光资源占有；2、奢华主卧，私属卫生间，彰显主人最贵感。3、功能分区明显，主次分离性明显。1、舒适3+1户型设计，整体户型周正实用。2、主卧带卫生间，彰显主人尊贵；3、超大面宽客厅、餐厅、阳台一体化联通；4、多功能阳台，灵动功能转换实用。项目价值体系构建——园林价值——点、带式景观组合式规划，知名园林景观设计公司量身打造，中心式园林布局，公园式社区打造，塑造滨江生态高端社区。中心园林社区公园、广场项目价值体系构建——配套价值（内部）——集中教育、商业、商务、休憩广场、会所、保利物业综合性全方位生活配套体系。13546配套说明——1:7200平米社区幼儿园，为业主提供教育资源支持；2：顶级商务、办公为项目提供滨江商务价值；3：社区服务型会所配套，为业主提供便利的生活服务；4：集中式商业引领河西滨江商业，一站式生活服务；5：社区广场，提供充足休憩空间；6：临街社区商业，逛街就在家门口。项目价值体系构建——中原通过项目内外部价值整合，进而搭建项目整体价值体系。内部价值整合外部价值挖掘1、品牌价值；2、规划价值；3、规模价值；4、产品价值；5、园林价值；6、配套价值；1、区位价值；2、交通价值；3、配套价值；4、资源价值；5、教育价值；6、人文价值；项目价值体系构建——区位价值——城市主中心综合发展带上，“一江两岸、城市中轴”，保利重定义一个区域，全资源高端城市综合体运作，实现长沙中轴两岸滨江价值的完善和诠释。北辰三角洲万达广场本案滨江核心商务区北起北辰，南抵万达，西至保利，以三大城市综合标杆项目为基石，形成共振滨江区域的铁三角，长沙，跨江，就此开启，滨江价值实现巅峰演绎！项目价值体系构建——交通价值——滨江新城核心区，雄踞河西两大动脉，两条地铁线——岳麓大道与桐梓坡路，两大东西跨江要道——银盆岭大桥和营盘路隧道，立体化交通脉络体系。滨江新城核心区域，坐守滨江商务区岳麓大道桐梓坡路潇湘大道银盆岭路银盆岭大桥橘子洲大桥地铁、轨道交通：地铁4号线2012年开工，在滨江新城设置有银盆岭（离本案1000米）、茶山路、长望路3个地铁站；6号线在片区设有银盆岭换乘站（离本案300米）；长株潭城际铁路已于2010年6月30日正式动工，在片区设置有滨江新城站。项目价值体系构建——配套价值——周边集中生态、医疗、商业、生态公园配套体系，为本案提供全方位立体化生活配套。113710234568911121500米1000米生态配套1北津城市公园2茶山公园3古樟公园4施家港公园6王陵公园商业配套5渔人码头7沃尔玛8平和堂9新一佳医疗配套10普爱医院11观沙医院12长沙协盛医院金融配套13长沙银行、民生银行、先导农村商业银行、岳麓农村合作银行项目价值体系构建——景观价值——一线江景资源占有，3公里沿江风光带塑造项目景观价值标签。1、项目零距离千里湘江风光带，3公里江岸线满足所有休憩、休闲，集防洪、观光、旅游、休闲、健身等功能于一体。2、项目靠东侧物业均享受最大化江景资源景观，一线江景不可复制。项目价值体系构建——教育价值——周边小学、中学林立，规划中的岳围小学和岳围中学将很快启动，教育配套逐步健全，未来由你掌控。1241500米1000米536教育配套1三叉矶小学2北津城小学3白马中学4岳围小学5岳围中学6二十二中7银盆岭小学（在建）7项目价值体系构建——人文价值——裕湘纱厂，湖湘精神传承，【务实】、【精工】、【进取】的人文精神积淀与传承。敢为人先，精神积淀：20世纪初，中国湖南诞生了一批近现代民族资本主义家，在湖南长沙掀起了一场民族资本投资热潮，一批批烙有民族品牌的企业在军阀动乱时期应运而生。时代风云，湖湘传承：【裕湘纱厂】，那个时代的风云民族资本企业，现如今留给世人更多是一种爱国、向上名族资本企业家的精神。项目价值体系构建——由12大内外部价值演绎的项目48大价值体系类别12大价值体系48大价值体系内部价值整合品牌价值1、央企第一品牌；2、中建五局施工；3、一级建筑资质设计；4、顶级园林合作团队规划价值5、全产品系物业规划；6、临岳麓大道、最大化商业价值实现；7、一线滨江资源规划利用；8、多维超高层价值聚合规模价值9、140万方规模；10、最大的商业体量规划；11、河西住宅体量一线江景；12、最大化商务体量规划产品价值13、保利原创产品线；14、70-180平米丰富产品户型；15、N+1户型灵动设计；16、特色复式、超前市场；17、最大赠送面积；18、超宽楼间距；19、超豪华180平米卧室均带卫生间；20、多阳台、客厅、主卧南向设计；21、空中花园自由功能转换。园林价值22、中心园林景观全面覆盖；23、组团式、节点式营造；24、核心景观带打造；25、休憩广场点缀；26、丰富植被，组合式搭配；配套价值27、幼儿园；28、社区商业步行街；29、商务、公寓、酒店配套；30、南侧公园打造；外部价值挖掘区位价值31、城市主中心发展带位置；32、一江两岸中轴核心；33、滨江新城活力生活区；34、演绎滨江价值巅峰；交通价值35、河西两条大动脉（桐梓坡路和岳麓大道）；36、两条地铁线（4和6号线）；37、过江隧道；38、城际铁路贯通长株潭；配套价值39、生态配套；40、医疗配套；41、商业配套；42、金融配套景观价值43、一线江景；44、3公里江岸线、45、渔人码头教育价值46、现有小学、中学配套齐全；47、规划中岳围小学、岳围中学一站式教育体系人文价值48、湖湘精神、敢为人先、历史传承报告体系AnalyzeSystem营销节点及年度营销目标项目营销价值体系构建市场及竞争区隔分析项目目标客户群分析本案全生命周期运营思考2013年年度营