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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。重庆成都综合体考察——龙湖“天街系”商业品牌分享第二小组Dongguang2012.03Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010广州——重庆——成都Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化……高楼鼎立、车水马龙、华灯璀璨……解放碑、观音桥、沙坪坝……重庆几大商圈已成型，并产生了惊人的消费指数2011年上半年重庆各商圈实现零售额809.7亿元，占全市零售额的一半……LV、古琦、阿玛尼、劳力士等80多个国际一线品牌入驻重庆……商业地产火爆Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010都市综合体，城市CBD中的“小型城市”HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENTCodeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010都市综合体“四大特征”1.通道树型交通体系3.高科技集成设施2.超大空间尺度4.地标式城市建筑Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010龙湖，城市商业综合体缔造者！Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20102011年，龙湖时代天街上半年实现合同销售金额18亿元，位居重庆市场单盘销售额第一。【龙湖“天街”里程碑】2003年2011年2008年2003年，龙湖北城天街开业后，中国首个以购物中心名称命名地名的商业项目，成为与解放碑、重庆大剧院齐名的重庆十大时尚地标之一。2008年，龙湖西城天街开业后，带动杨家坪商圈的突飞猛进，是目前重庆业态业种最为丰富的购物中心。龙湖9年，“天街”系列已辉煌建立重庆商业发展的里程碑。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010【龙湖“天街”系列】以商业为驱动模式的城市综合体KPI体系外在因素内在条件地理位置——城市核心区交通可达性——轻轨/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛人流及商业气氛明确定位——大规模/综合/娱乐性/观光性/顶级/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…超前的经营模式，包括：统一规划、统一定位、只租不售、统一招商、统一宣传、统一管理、统一经营外在因素是具备的，内在条件是可以打造的！Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010龙湖“天街”系列产品位于几大商圈之中，如东莞的东城商圈、南城商圈Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010解放碑商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈解放碑购物中心是重庆城最繁华的商贸中心地带，也是新重庆经济繁荣的象征。解放碑商业步行街更是市民休闲、购物、娱乐的最佳去处。这一著名购物地带以解放碑商业步行街为中心，是重庆商业的“心脏”。稳坐重庆商圈第二把交椅的是沙坪坝商圈。沙坪坝商圈的变化和繁荣,是直辖市重庆这几年商业最大的亮点之一，沙坪坝商圈的定位是:建成集文化、教育、科技氛围最浓的商业文化中心，游客中的学生最多。杨家坪商圈起步晚,但它却更多地吸收和借鉴了其他商圈的得失,把劣势转变成了优势。在定位上,杨家坪商圈突出人文景观,力图完美体现购物与生态、休闲和文化的和谐统一,打造一个景观优美、风景亮丽的购物休闲中心。南坪商圈南岸区的南坪商圈已有大中型商场30个左右,商业面积达59．2万平方米,南岸区政府现在把江南大道北段打造成会展一条街。会展经济将成为牵动南岸经济发展的支柱主业,使“会展在南岸”成为继“吃”、“住”、“旅游”之后的又一品牌。江北商圈江北商圈竞争激烈,按照江北区政府规划,未来的江北商圈正在雄心勃勃打造辐射130万人的北部购物天堂。作为重庆北部商贸中心,这里不仅将建成重庆主城区面积最大的商业步行街,而且商圈面积将达到42.42公顷,成为西南最大的生态商圈。【重庆商圈概述】五大集中商圈组成重庆强大的商业版图Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈江北商圈解放碑商圈重庆面积约8.24万平方公里，全市总人口约3,130万。重庆城区由于两江相隔，各行政区独立发展，综合性的商业中心在各区核心地带逐步形成，造就重庆主城区五大商圈。【重庆商圈分布】Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010重庆——时代天街.北城天街.西城天街——Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010春森彼岸长嘉汇观音桥弹子石CBD江北嘴CBD解放碑CBD沙坪坝商圈时代天街北城天街西城天街【天街分布】龙湖“天街”系列产品均位于城市繁华商圈。重庆大坪商圈Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010北城天街位于重庆市江北区域观音桥中心地带，已落成总建筑面积约为35万㎡，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心，入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一。时代天街位于渝中大坪大石路，百万㎡城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近60万㎡的商业体量，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的新时代地标，建成后将是亚洲最大商业体之一。西城天街位于九龙坡区杨家坪步行街核心地段，集主力百货店、品牌专卖店、写字楼、SOHO为一体的大型建筑群，项目占地总面积约2.9万㎡，已落成总建筑面积约20万㎡。【重庆龙湖“天街”里程碑上的标志项目】Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010北城天街——中国首个以购物中心名称命名地名的商业项目Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010【物业组合】北城天街由北岸星座公寓、北城天街购物广场、枫香庭住宅构成。龙湖枫香庭：位于江北区建新北路，由7栋电梯景观华府围合而成，可俯瞰城市卓越景观。以85—172平方米的两房两厅、三房两厅和四房两厅为主。龙湖北岸星座：位于北城天街入口，一座现代感极强的酒店式商务公寓北城天街购物广场：总建筑面积约为15万平方米，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心，经过近7年时间的运营管理，成为了汇聚国际时尚潮流的聚集地住宅购物广场商务公寓Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010配套1：枫香庭住宅优点：临街面大，吸引更多人流缺点：半开放式的建筑形式，容易受天气影响（雨雾对室内的干扰）配套2商务公寓Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010人流引导“树状”型入口中庭1中庭入口中庭2次入口1次入口2主入口主力店中庭人流线人行入口中庭中庭“树状”型示意图优点：1.店铺可展示面多2.副街可以呈现多变的风格与情趣缺点：1.流线复杂迂回，可选择性太多2.副街相似度高，极易造成迷失感3.副街远端铺位人气较低Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010站在任何一个人流聚集节点，至少能看到10个以上店面！中庭的开敞视线，人流有效引导至其他楼层Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010远东百货两区之间的连廊（约8M），过道，可休憩中庭下没做好，太空旷，没充分利用可做小店铺或休憩用独特的回流设计经过店铺才能下楼Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010打造”购物中心“时代升级前商业状况商业升级手法•客流不足•商户档次参差•灯箱店招混乱•垂直交通不足•次通道众多在空间设计中应用了大量的暖色灯光，营造了良好的购物氛围，有利于聚集人气及举办各项目推广活动。将原有店铺和走廊间传统而拘谨的规划布局，改为更流畅之设计；在广场中心加设了能遮挡阳关和风雨的蓬顶结构；在购物中心各主要位置加设了时尚及实用之导视系统等。品牌升级：北城天街分为新A、B两区，高档国际品牌和青春时尚品牌分区布局。【商业升级】将重庆从“百货时代”直接带入“购物中心”时代。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010两区之间的连廊里面的电梯，人流输送，方便达到每一层，但人流不会流失解决了垂直交通不足的问题交通工具对人群的引导：-1F-2F：轻女装，快时尚。（B区主力：自动电梯）2F-3F：熟女装。（A区主力：垂直升降机）Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010【地标形象】重庆规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业步行街之一。龙湖北城天街，总建筑面积约为15万平方米，是集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心；拥有1家大型超市、1个五星级电影院、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、150余家精品专卖店、680个泊车位的大型停车场。重庆规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业步行街之一。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010【进驻商家概况】品牌+特色楼层业态分布及品牌4F美食：四季雅苑佛洛力斯餐厅天绿迴转寿司斗牛士西餐厅mysweet甜饼屋DairyQueen冰淇淋娱乐：UME重庆国际影院3F服饰:PAULFRANK贝宁婴幼儿专卖堡狮龙Kids法纳贝儿丑丑童装美食：德斯堡德式啤酒餐吧金韩城正统韩国烤肉朕之味养生粥泰香米东南亚风味餐厅特色：Thefaceshop曼古王EF英孚教育EnglishFirst汇美舍美丽田园德国专业护肤中心几米NNO-B2玛花纤体2F服饰：EVAOUXIU伊华欧秀ID-FIXIVYKKI2%EinDGVIDAZZLECOCOONE-WorldGXGZUCZUGzopinJessicaRed·WeekendWorkshopBroadcast播Lids江南布衣·速写TwiceTOCCOTENEROELLEHOMMELosacos洛赛克斯美食：KFC肯德基卡顿尔主题艺术蛋糕房1F服饰：SISLEYSKAPochirty欧时力nisissBugatti配饰：TOMMYHILFIGERCKCaIvinKieinS.T.Dupont法国都彭CharriolCKunderwear爱伦斯特DuMuielVASTO美食：Haagen-Dazs哈根达斯特色：I’DOMARTINIDissonal华夏银行ATM英皇钟表LG服饰：misssixtyG-STARFORNARINACKJEANSTOMMYHILFIGERDKNYJEANSadidasOrijinalsREPLAYizzueEnergiekillah7forallmankindLEECOOPER5cmTough·SaladW.美食：Haagen-Dazs哈根达斯特色：EVISU眼镜CPU梦奇奇饰品Ray-banYellowearthTSL谢瑞麟·SAXXLESPORTSAC-1F华联BHG生活超市-2FA区车库业态组合策略低楼层：以国际名品服饰和潮流休闲服饰为特色高楼层：增加餐饮、娱乐等北