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深圳区域商业市场返租销售案例专题研究美格行商业地产2011.1第一部分、社区商业类第二部分、商业街区类第三部分、购物中心类第四部分、专业市场类项目名称商业规模商业类型销售时间返租方式开盘售价（万/㎡）目前售价（万/㎡）目前租金（元/㎡/月）经营状况梅林商业步行街13200㎡社区商业2006年3年返租销售1F内铺街铺：5.1内铺：2.8暂无销售街铺：200-300内铺：120-150较好缤纷商业中心20000㎡社区商业2007年3年返租售1、2楼内铺，年回报5%1F街铺：72F：3街铺：10内铺：31楼街铺：300内铺：120-140，2楼内铺：60-80较好燕南路88号20000㎡社区商业2006年返租2年，每年8%回报街铺：7.6内铺：5.5街铺：15-20内铺：7-81F:街铺300-400内铺100-200一般万花筒概念购物街9500㎡社区商业2002年15年返租销售，每年按成交价的8%返还租金；——暂无销售1内铺：300-400；2楼：150-300；3楼：100-150,4楼：整层待租一般万科城风情步行街30000㎡商业街2005年带租约销售均价1.4（含2楼）街铺3-52层：1.5-3——较好振业城商业街17000㎡商业街2006年3年共返25%，第一年8.3%以每季度返还，其余16.7%在首付款中抵扣街铺：2.6内铺：1.6暂无销售——较差社区商业、商业街类返租项目列表项目名称商业规模商业类型销售时间返租方式开盘售价（万/㎡）目前售价（万/㎡）租金（元/㎡/月）经营状况港惠新天地75000㎡购物中心2008年3年共返租25%其中7%、8%在首期中减，10%在总价中减；1F：3.82F：2.53F：1.8街铺：8-10内铺：暂无销售1F内铺：120—150，街铺150，2F：超市辅营区150一般中信地铁商城18000㎡购物中心2007年3年返租租金24%一次性在首期款中抵扣，5年按合同价分区回购均价5.5暂无销售——较差东门荟30000㎡主题商场（专业市场）2010年2年8个月返租销售2-4F，每年按成交总价的6%返还租金1F街铺：约20，内铺：9，2F：7-8，3F：6，4F：4——1街铺：1000，2楼：200-3003楼：120-160，4楼：90-120；未经营新银座服装批发城20000㎡专业市场2007年3年共返租24%-1F：3.4，1F：7.8，2F：3.6，3F：2.7暂无销售——较差布吉东大街24000㎡专业市场2004年返租10年，每年8%，首付扣除24%1F:街铺：5-6、内铺：1.5-21F：6-7内铺：31F:街铺：200-300内铺：100-200较好龙华电子市场13000㎡专业市场2004年返租3年，3年共返租24%1F:街铺：6-7内铺：2-32F：1-21F：7-8内铺：1.5-22F：1.2-1.51F:街铺：200-300内铺：100-2002F:80-120较好购物中心、专业市场类返租项目列表龙华电子街中信地铁商城布吉东大街梅林商业步行街万花筒缤纷商业中心东门荟振业城燕南路88号万科城新银座第一部分、社区商业类梅林商业步行街缤纷商业中心燕南路88号万花筒概念购物街梅林商业步行街项目名称梅林商业步行街地理位置福田区梅林路（梅林一村旁）销售时间2006物业类型集中商业商业规模13200㎡层数2层定位方向创品淘宝广场业态规划女人街、餐饮、电器主力商家国美电器、福满园酒楼租金状况街铺：200-300元，内铺：120-150元开盘售价街铺：5.1万/㎡，内铺：2.8万/㎡目前售价街铺：51000万/㎡，内铺：28000万/㎡，F2只租不售返租方式一层内铺返租3年销售背景本项目由我司操作，2006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售一层，销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的8%，3年合计返还24%，目前售价为：街铺51000元/㎡，内铺28000元/㎡，实现1层100%销售；经营现状项目商业类型为社区商业，由于2009年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致1层内铺一度出现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。缤纷商业中心项目名称缤纷商业中心地理位置南山艺园路东（荔香公园北侧）销售时间2007年物业类型集中商业商业规模20000平米层数3定位方向复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为一体的大型商业中心业态规划餐饮、服饰、娱乐、服务配套等主力商家人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器租金状况街铺：300-400元/㎡，内铺：100-200元/㎡开盘售价1F街铺：7万/㎡，2F：3万/㎡目前售价暂无铺位销售返租方式1、2层内铺返租3年销售背景项目2007年发售，1、2层销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的5%，3年合计返还15%，开盘售价为：街铺7万元/㎡，内铺3万元/㎡，实现1层100%销售，2层部分销售，主力店部分自持；每年返租售价总额的8%，经营现状项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。燕南路88号项目名称燕南路88号地理位置福田区燕南路与振华路交汇处销售时间2006年物业类型集中商业商业规模20000㎡层数3层定位方向社区商业业态规划超市、服饰、餐饮、服务配套主力商家沃尔玛社区店租金状况1F:街铺500元，内铺160-200元开盘售价街铺：7.6万/㎡内铺：5.5万/㎡目前售价街铺：15-20万/㎡内铺：7-8万/㎡返租方式1层内铺返租2年销售背景项目2006年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺，1层内铺销售采用2年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2年合计返还16%，开盘售价为：街铺均价76000元/㎡，内铺45000元/㎡，实现1层100%销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚集，购买内铺；经营现状一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。项目名称万花筒概念购物街地理位置南头街道桃园路销售时间2002年5月物业类型集中商业商业规模9500平米层数4定位方向以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮流聚集地业态规划男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅行箱包、皮具皮鞋、居家用品精品等主力商家肯德基、仙踪林租金状况内铺1楼：300-400；2楼：150-300；3楼：100-150开盘售价——目前售价——返租方式1-4层返租15年万花筒概念购物街销售背景项目2002年5月发售，1-4层内铺销售采用15年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2002年10月，与深圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业1楼至4楼整租给曼哈，曼哈于当年10月进场，开办了南山曼哈商场。按照合同约定，2004年6月至9月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从2004年10月开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，2009年8月重新开业；经营现状目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免，项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中.第二部分、商业街区类万科城风情步行街振业城商业街万科城风情步行街项目名称万科城风情步行街地理位置深圳市龙岗坂雪岗片区销售时间2005年商业类型商业街商业规模约3万㎡层数2层定位方向西班牙风情商业街区业态规划国际美食坊、社区购物中心、娱乐休闲广场三大主题业态主力商家华润万家超市、丹桂轩、肯德基租金状况——开盘售价1.4万/㎡(含2楼)目前售价街铺3-5万/㎡2层：1.5-3万/㎡销售模式带租约销售销售背景本项目由我司操作，2005年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分2次销售：第一次2005年6月11日，推出85间商铺，当日售罄，第二次7月24日，推出28间，售出26间，销售总面积的91%（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；经营现状项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。振业城项目名称振业城地理位置龙岗区横岗街道办销售时间2006年商业类型商业街商业规模17000㎡层数2层，F1-2定位方向振业城商业街业态规划——开盘售价街铺：2.6万/㎡内铺：1.6万/㎡目前售价暂无销售销售模式3年共返25%，第一年8.3%以每季度返还，其余16.7%在首付款中抵扣销售背景本项目由我司操作，于2006年发售，只销售集中商业一层近3000平米，销售策略采用3年返租的方式，3年共返25%，第一年8.3%分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益16.7%一次性在铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次，销售情况较好。经营现状项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。第三部分、购物中心类港惠新天地中信地铁商城港惠新天地项目名称港惠新天地地理位置惠城区演达一路与石湖路交汇处销售时间2008.5商业类型购物中心商业规模7.5万㎡层数6层，B1-F5定位方向惠州第一个大型及购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的购物中心业态规划超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主，所占比例为26.27%、20.01%、13.6%、10.53%主力商家沃尔玛、苏宁电器、KFC租金状况1F内铺：120—150，街铺150，2F：超市辅营区150开盘售价1F：3.8万/㎡2F：2.5万/㎡3F：1.8万/㎡目前售价街铺：8-10万/㎡内铺：暂无销售销售模式3年共返租25%其中7%、8%在首期中减，10%在总价中减；经营现状返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中.销售背景本项目由我司操作，于2008年5月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用3年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的7%、8%、10%，合计返租25%，其中7%、8%在首期付款中扣除，10%在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；中信地铁商城项目名称中信地铁商城地理位置深圳市深南中路1093号销售时间2007年商业类型购物中心商业规模18000㎡层数1定位方向地铁商业街业态规划分4个区：蔡澜美食城、邓达智概念、潮流前线、名品折扣区主力商家蔡澜美食城、邓达智概念廊租金状况——开盘售价均价5.5万/㎡目前售价暂无销售销售模式3年返租租金24%一次性在首期款中抵扣，5年按合同价分区回购销售背景本项目由我司操作，于2005-2007年销售，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额的8%，3年合计24%，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题，同时，发展商5年按合同价分区回购，为投资者带来利好；经营现状在3年返租期内，销售铺位经营状况较好，目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统一续租协议，导致大量铺位空置，经营惨淡；第四部分、专业市场类东门荟新银座服装批发城布吉东大街龙华电子市场项目名称东门荟地理位置罗湖东门中路与晒布路交汇处销售时间2010年5月物业类型集中商业商业规模30000平米层数6定位方向儿童主题集中商业业态规划L1精品视界馆，L2孕婴保健馆，L3儿童生活馆，L4儿童智益馆，L5-6迪可可模拟体验馆主力商家迪可可租金状况——开盘售价1楼街铺约20万元/㎡，内铺9万元/㎡，2楼7-8