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——中顺德——顺义苏活项目营销执行报告——中顺德——顺义苏活项目营销执行报告目录目录First产品规划分析Second项目销售组织Third营销推广计划Fourth开盘营销准备First产品规划分析四区住宅四区住宅一区一区二区LOFT二区LOFT三区LOFT三区LOFT五区LOFT五区LOFT产品规划产品规划整体规划整体规划切分灵活，可变性强切分灵活，可变性强酒店式LOFT，强化投资价值酒店式LOFT，强化投资价值板式LOFT，户型更舒适板式LOFT，户型更舒适舒适户型，南北通透舒适户型，南北通透类别墅的生活塑造类别墅的生活塑造四区住宅四区住宅产品规划产品规划四区-13四区-2四区-467四区-5四区住宅四区住宅产品规划产品规划住宅几乎全部实现了南北通透的户型，在区域中具有优势；90`100平米两居户型占到总面积的50%，非常适合机场周边的第二代购买居住；100~140平米的中大户型占总面积的43%，满足了三代居住或追求居住舒适性人群；同时住宅的低首付等优势，也吸引了一部分顺义城区的挤压客户。住宅几乎全部实现了南北通透的户型，在区域中具有优势；90`100平米两居户型占到总面积的50%，非常适合机场周边的第二代购买居住；100~140平米的中大户型占总面积的43%，满足了三代居住或追求居住舒适性人群；同时住宅的低首付等优势，也吸引了一部分顺义城区的挤压客户。二区LOFT二区LOFT二区平面二-4剖面产品规划产品规划二-123剖面二区LOFT二区LOFT产品规划产品规划4栋服务式公寓，LOFT设计，放大了产品优势；没有纯北朝向，缩小了西向的面积，可以减小噪音和西晒的影响，并加大了南向户型的面积，加强了舒适性；主力面积区间为42~55平米，都有独立的卫生间和厨房，丰富了使用机能；适合对象：投资客；空勤、地勤等航空系统作为居停型产品，同时适合航空公司整栋购买，并作酒店经营，提供给员工和误机乘客居住。4栋服务式公寓，LOFT设计，放大了产品优势；没有纯北朝向，缩小了西向的面积，可以减小噪音和西晒的影响，并加大了南向户型的面积，加强了舒适性；主力面积区间为42~55平米，都有独立的卫生间和厨房，丰富了使用机能；适合对象：投资客；空勤、地勤等航空系统作为居停型产品，同时适合航空公司整栋购买，并作酒店经营，提供给员工和误机乘客居住。三区LOFT三区LOFT三区剖面三区平面产品规划产品规划三区LOFT三区LOFT产品规划产品规划2栋LOFT公寓，可以看做是二区的升级版，主力户型面积60平米（估）通透LOFT的特点提升了该区产品的价值，可分割成三居室，满足居家需求面积控制的很好，加上局部挑空的设计，较低的总价就能拥有舒适的户型适合对象：投资客；追求生活品质者；小型办公。2栋LOFT公寓，可以看做是二区的升级版，主力户型面积60平米（估）通透LOFT的特点提升了该区产品的价值，可分割成三居室，满足居家需求面积控制的很好，加上局部挑空的设计，较低的总价就能拥有舒适的户型适合对象：投资客；追求生活品质者；小型办公。五区LOFT五区LOFT五区平面五区平面五区剖面五区剖面产品规划产品规划五区LOFT五区LOFT产品规划产品规划120平米LOFT，本身具有通透、面积适中的特点；加上夹层后，能获得150平米以上的使用面积，极大地提高了项目的优势；对追求空间现代生活的人群和空中高层具有吸引力，下层可以会客、聚友，上层有自己独立的空间；创造了类别墅的生活形态。120平米LOFT，本身具有通透、面积适中的特点；加上夹层后，能获得150平米以上的使用面积，极大地提高了项目的优势；对追求空间现代生活的人群和空中高层具有吸引力，下层可以会客、聚友，上层有自己独立的空间；创造了类别墅的生活形态。一区办公一区办公一区平面一区剖面产品规划产品规划产品规划产品规划一区办公一区办公5+4设计，LOFT层高6米，平层层高3.5米，每栋面积1.2万平米，适合大型公司整栋购买；每栋可拆分为两个联体，可独立，每个联体为6000平米左右，适合中型公司整栋购买；每层约1400平米，单层又可分为两个独立700平米单位，可保留整层或半层购买的可能，适合中型公司购买；框架结构设置，创造了切分的灵活，在超过既定的整购时间后，可以切分成小单位，满足中小型公司的购买需求；同时，还可以根据市场需求变化为酒店公寓（同二区）。5+4设计，LOFT层高6米，平层层高3.5米，每栋面积1.2万平米，适合大型公司整栋购买；每栋可拆分为两个联体，可独立，每个联体为6000平米左右，适合中型公司整栋购买；每层约1400平米，单层又可分为两个独立700平米单位，可保留整层或半层购买的可能，适合中型公司购买；框架结构设置，创造了切分的灵活，在超过既定的整购时间后，可以切分成小单位，满足中小型公司的购买需求；同时，还可以根据市场需求变化为酒店公寓（同二区）。Second项目销售组织销售组织销售组织可售规模可售规模F1-F5/6米LOFT，F6-F9/3.5米平层1350/层9层,2座24306LOFT办公（9层）一区1474109456二至五区小计96204643531总套数5.4米LOFT60(估)13347板式LOFT（7层）三区5.6米LOFT120(估)10937板式LOFT（6层）五区133762总计F1/6米，F2-F7/5.4米LOFT，4#共8层，1#首层预留商业42-5531968精装LOFT（7层）二区不含5#/6#首层8套（496平）社区配套88-11553204平层住宅（11层）四区备注主力户型建筑面积区间地上建筑面积产品类型销售组织销售组织推盘计划推盘计划2009年2009年12月12月1月1月3月3月2010年2010年2011年2011年6月6月进驻现场售楼处进驻现场售楼处视积累情况，于下旬售卖金卡视积累情况，于下旬售卖金卡项目开盘项目开盘四区住宅、二区LOFT四区住宅、二区LOFT五区LOFT五区LOFT三区LOFT三区LOFT前期准备前期准备3月3月2012年2012年一区办公一区办公强销强销2月2月持续营销持续营销1月1月客户积累客户积累尾盘尾盘10月10月12月12月4月4月主力销售期主力销售期全盘销售期全盘销售期销售组织销售组织销售周期销售周期项目计划于2010年3月底开盘认购，4月初正式签约主力销售期约18个月，即2010年4月至2011年10月全盘操作周期21个月，即2010年3月至2011年12月除传统坐销方式外，项目销售将尽可能导入直效营销方式项目计划于2010年3月底开盘认购，4月初正式签约主力销售期约18个月，即2010年4月至2011年10月全盘操作周期21个月，即2010年3月至2011年12月除传统坐销方式外，项目销售将尽可能导入直效营销方式注：一区办公销售具不确定性，暂未排入。四区住宅四区住宅一区一区三区LOFT三区LOFT五区LOFT五区LOFT销售组织销售组织办公均价8900（末期）办公均价8900（末期）开盘12500，均价13200（首期）开盘12500，均价13200（首期）开盘12000，均价12300（二期）开盘12000，均价12300（二期）开盘9200，均价10000（首期）开盘9200，均价10000（首期）开盘12000，均价12300（三期）开盘12000，均价12300（三期）整盘均价11000元/平方米整盘销售金额14.72亿元整盘均价11000元/平方米整盘销售金额14.72亿元预计售价预计售价二区LOFT二区LOFT注：不同色彩标明推盘次序销售组织销售组织销售收入销售收入1100089001147012300123001320010000销售均价(元/平米)2.16亿860024306LOFT办公（9层）一区12.56亿109456小计1200012000125009200开盘售价(元/平米)1.65亿13347板式LOFT（7层）三区1.35亿10937板式LOFT（6层）五区14.72亿133762总计4.23亿31968精装LOFT（7-8层）二区5.33亿53204平层住宅（11层）四区销售收入地上建筑面积(平米)产品类型注：按地上可售面积计。销售组织销售组织销售收入销售收入全案可售总面积13.38万平米，总销售额约14.72亿元。其中：四区住宅，7栋，约5.32万平米，销售额约5.33亿元。二区酒店，4栋，约3.2万平米，销售额约4.23亿元；三区LOFT公寓，2栋，约1.33万平米，销售额约1.65亿元；五区LOFT公寓，2栋，约1.09万平米，销售额约1.35亿元；一区办公，2栋，约2.43万平米，销售额约2.16亿元；全案可售总面积13.38万平米，总销售额约14.72亿元。其中：四区住宅，7栋，约5.32万平米，销售额约5.33亿元。二区酒店，4栋，约3.2万平米，销售额约4.23亿元；三区LOFT公寓，2栋，约1.33万平米，销售额约1.65亿元；五区LOFT公寓，2栋，约1.09万平米，销售额约1.35亿元；一区办公，2栋，约2.43万平米，销售额约2.16亿元；销售组织销售组织推盘计划分解推盘计划分解3月3月2010年放盘2010年放盘2011年放盘2011年放盘四区住宅:1#/4#/5#/2#/6#面积：3.68万套数：366销售额：3.53亿四区住宅:1#/4#/5#/2#/6#面积：3.68万套数：366销售额：3.53亿面积：6.15万平米套数：861套销售额：6.73亿元占比：45.7%面积：6.15万平米套数：861套销售额：6.73亿元占比：45.7%2012年2012年1月1月1月1月12月12月12月12月二区LOFT:1#/4#/2#面积：2.47万套数：495销售额：3.2亿二区LOFT:1#/4#/2#面积：2.47万套数：495销售额：3.2亿四区住宅:7#/3#面积：1.64万套数：165销售额：1.8亿四区住宅:7#/3#面积：1.64万套数：165销售额：1.8亿二区LOFT:2#面积：0.73万套数：148销售额：1.03亿二区LOFT:2#面积：0.73万套数：148销售额：1.03亿三区LOFT:1#/2#面积：1.33万套数：204销售额：1.65亿三区LOFT:1#/2#面积：1.33万套数：204销售额：1.65亿五区LOFT:1#/2#面积：1.09万套数：96销售额：1.35亿五区LOFT:1#/2#面积：1.09万套数：96销售额：1.35亿一区办公面积：2.43万平米销售额：2.16亿一区办公面积：2.43万平米销售额：2.16亿面积：4.8万平米套数：613套销售额：5.82亿元占比：39.5%面积：4.8万平米套数：613套销售额：5.82亿元占比：39.5%面积：2.43万平米套数：—销售额：2.16亿元占比：14.7%面积：2.43万平米套数：—销售额：2.16亿元占比：14.7%Third营销推广计划营销推广计划营销推广计划全案推广整体规划全案推广整体规划09年12月09年12月形象建立期形象建立期推广目标推广目标前期客户积累前期客户积累11年1月11年1月10年4月10年4月12月12月10年3月10年3月通过大客户营销，导入产品信息，树立本项目投资属性，配合完成开盘销售，建立项目知名度和认知度通过大客户营销，导入产品信息，树立本项目投资属性，配合完成开盘销售，建立项目知名度和认知度强化首开亿信品牌形象，以国门商务区首发项目为契机，在区域内树立项目形象强化首开亿信品牌形象，以国门商务区首发项目为契机，在区域内树立项目形象建立首开国门商务区统治地位。启动后续滚动开发项目，实现公司在顺义区域的战略规划建立首开国门商务区统治地位。启动后续滚动开发项目，实现公司在顺义区域的战略规划年度实现约6.73亿销售额年度实现约6.73亿销售额年度实现约5.82亿销售额年度实现约5.82亿销售额形象提升期形象提升期形象经营期形象