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绿景·新美域销售执行报告世联地产绿景新美域项目组——2004.6精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本次汇报目的——①项目推广思路深入沟通②阶段重点工作安排确认精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！目标争取实现整体均价6600-6800元/平方米；年底完成销售率60%；在深圳地产市场造就令人瞩目的形象与影响力！（营销推广费用约1200万）第一阶段04年7.24—9.17第二阶段04年9.18—10.31第三阶段04年11.1—1.31内部认VIP卡600张350~400套200~250套预计目标推出节奏首批推出600~700套10月强势占领秋交会第一批销售70%推出第二批房号精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目推广节奏——家乐福签约-开盘两大节点活动，建立项目形象，带出绿景地产势力！选房解筹•进场售楼处VIP卡（1000元）销售•一夜倾城,外围导视全部到位秋交会&国庆节7月23（周五）24日9.30-10.79月18日9月26日盛大开盘8月15日产品推介会11月20日•第二批房号推出•高层样板房到位家乐福签约新闻发布会7月28日精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！我们的策略展示攻略——准现楼，实景展示营销攻略——大型节点活动,全城瞩目!媒体攻略——立体组合,强势出击推广形象——形象旗帜鲜明!价格攻略——合适的价格策略、预留涨价空间精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.展示攻略精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！产品展示策略——准现楼，实景展示贝尔高林园林设计精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！华南/艺建样板房设计•——6套示范单位+3套装修套餐+3套清水房通过展示分区，在楼盘内部形成客户分流，各自形成完整的展示体系。2.整层展示，包装诉求贴和目标客户；精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！——酒店式售楼大堂设计。“玻璃幕墙+大幅喷绘+灯光”对外昭示面充分利用；咖啡吧、放映区……处处体现品质。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！2.营销攻略系列大型活动，打造项目市场形象！售楼处周末小型活动旺场！精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！2004.7.28家乐福签约新闻发布会2004.8.15项目产品推荐会2004.9.18公开选房日2004.9.26开盘盛典”大型连锁超市家乐福闪耀进驻绿景·新美域，即日起接受VIP卡认购申请“”绿景·新美域火爆认筹中“”绿景地产品牌发布——用心筑就生活空间“”9月18日绿景·新美域公开选房——现场认购VIP卡即刻参加幸运52大抽奖“”明星作秀明星楼盘——绿景·新美域开盘盛典，邀您共度“备注：卡金1000元按购卡顺序选房（选房前确认参加选房，放弃卡号则自动排序补齐）；幸运52大抽奖备注：认筹期间销售现场定期举办认筹客户的小型聚会活动备注：当日享受额外折扣，并参加幸运卡号现场抽奖，最大奖值为品牌手提电脑备注：邀请女子十二乐坊（梁冬、孙悦）到场助兴主要营销节点安排精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！7.28家乐福进驻新美域签约新闻发布会地点：五洲宾馆（周三）要点：邀请省市级政府人员及家乐福法国总裁到场，利用媒介强势发布签约信息以及绿景品牌的宣传。地点：五洲宾馆（周日）要点：邀请华森、贝尔高林等合作单位讲解设计理念，同时邀请购卡客户及绿景各小区老业主到场，并安排现场售卡。绿景品牌形象先行，随之带动项目形象发布！8.15产品推荐会精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！地点：销售中心（周六）要点：VIP客户按卡号排序选房。当日并设有幸运52大抽奖，凡持VIP卡者即可参加（品牌手提电脑）。9.18公开选房日地点：销售中心（周日）要点：开盘当日女子十二乐坊（梁冬/孙悦）到场；设置业主大抽奖（欧洲七国游）；邀请相关业内人士及重量级媒体到场，热点炒作（红地毯仪式）。9.26开盘庆典趁势追击，制造热点，连掀高潮！精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！•10.23“99重阳全家欢”•11月“西方美食月”11.28“品美食比厨艺”•12.25“圣诞狂欢Party”形式：-业主表演评比+小型抽奖“福禄寿禧转转转”-邀请绿景业主全家参与，老人到现场可领取小礼品目的：业主维系，有效带动客户营销广告诉求：绿景地产用心筑就生活空间——10.23绿景业主共庆重阳！形式：-现场每周提供不同的异国风味小食-11.28大厨现场秀+业主模仿评比邀请成交业主/临定客户参加。大厨现场秀厨艺，到场业主模仿，大厨评结果-活动主题形成连动目的：制造主题，保持卖场氛围；充分带动一期客户及业主营销，带动二批房号推出广告诉求：想试厨艺吗？绿景新美域给你机会！形式：-自助美食+大型互动游戏+文艺表演-邀请成交业主参加，设小礼品目的：业主形成互动广告诉求：伸出你的手！——绿景新美域12.25圣诞狂欢Party邀您共度推广系列活动——精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！9.30-10.4秋交会参展活动方案（阶段提交）精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！绿景——•邀请&确定7.28家乐福签约新闻发布会相关人员到位;•邀请&确定9.26开盘明星到位；•负责活动场地&礼品&奖品安排;•确定报版投放计划、确认相关优惠措施及活动及礼品安排；确定选房及开盘活动（价格抽奖/优惠/媒体方案）世联——•提交《价格报告》•提交《选房活动方案》*媒体计划*优惠安排•提交《开盘活动方案》广告公司——•楼书&风水手册等销售资料设计定稿•认筹—选房阶段系列广告设计提案•展场等相关设计促销用单张或折页设计7-9月阶段重点工作精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！•要求卖场展示7.25进场售楼处模型/看楼通道/外围导视/人员&相关法律文件到位，9.18公开选房样板房/电梯/园林/前广场到位（灯光/铺装/绿化/停车场）•要求网站设计7.5开通BBS/网络炒作7.24/25网站开通、相关网站链接•要求广告设计7.5围墙/户外广告牌/候车厅/导视牌/灯杆旗/展架/条幅设计定稿；户型/单张/小区海报/VIP相关销售文件设计7.12售楼处/样板房/看楼通道内包装（灯箱/喷绘/挂旗/展版等）设计定稿；7.26提交楼书设计初稿（楼书+堪舆手册）精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！♫.思考我们对谁做广告？可参考楼盘媒体推广案例？精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！A.习惯于这一带生活环境、有换房需求的本区域老居民；附近有出租物业；购房用于改善目前居住环境；为子女置业；——110m2以上三房-四房，关注工程形象.B.与本片区有亲、友缘的客户。绿景开发小区间老业主二次置业；认同绿景开发物业其他楼盘业主；——90m2以上三房-四房，关注形象展示及工程进度。E.投资客户5-10%D。香港人5-10%C。白领及小私营企业主55-65%B。亲友缘15-20%A。本地人5-10%目标客户C.片区外寻找置业机会，认同南福田区的的首次置业客户；1.周边写字楼白领；2.小私营企业主，目前暂居在附近小区出租屋内;——40-110m2一房~三房。E.看好那南福田片区前景的部分投资客。D.往来皇岗口岸的香港货柜车司机。在上下沙等周边开厂的小老板。——70m2以下两房以下，要求低首付。片区导视+口碑低首付目标客户————媒体推广的核心客户精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！石厦新洲岗厦岗厦上步下步福田南下沙沙嘴600~1000800~1300800~1400600~2100600~800600~1000*以上价格为单房租金核心客户——周边写字楼白领+小私营企业主车公庙华强北深圳市中心区岗厦-联合广场蔡屋围精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！可参考楼盘——绿景·新洋房绿景·蓝湾半岛皇庭世纪海怡东方精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！绿景·新洋房1认筹阶段：“导视+短信”-新洲路/福强路/绿景新苑楼体条幅/灯杆旗，效果明显；2.报纸广告：认筹广告-《南都》整版；开盘-周四《商报》封1/4+晚报整版；周五《特报》1/2+《商报》小全版；重要版面统一投放，效果极佳；8月9月10月11月12月04.1月开盘&选房9.13秋交会9.20国庆10.5少儿绘画10.26主要节点工程展示报纸广告广告牌直邮楼体条幅短信灯杆旗（2次）（4次）（2次）（1次）（5次共3万条）售楼处/样板房/架空花园/封顶前广场均在开盘前完工（4次共10版）☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆效果评估☆☆☆☆☆☆☆☆•参考案例-1精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！1.1/2特报+软文为主长期投放，效果显著；阶段投放晶报&晚报广告效果一般；2.一加一公司提供针对私家车业主的短信&行业直邮，效果较好;3.广告牌/条幅对周边客户起到一定的吸引效果;03.11月12月04.1月2月3月4月足球大联盟上门大抽奖童话故事节游园抽奖主要节点报纸广告广告牌直邮楼体条幅短信☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆效果评估☆☆5月6月绿景·蓝湾半岛荔枝节美丽讲座夏交会•参考案例-2精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！皇庭世纪认购期03.8中旬进场热销期03.9.6开盘尾盘期媒体报纸商报+特报整版—树立形象商报+特报辅以晚报，以1/3版为主，3~4款1/2版晚报+南都，1/3版为主，配以部分跨版广告（特报）+整版/跨版软文外围导视户外广告牌+候车厅灯箱户外广告牌：皇岗—石厦—沙嘴候车厅灯箱：福田区委—福强路—彩田路—上海宾馆—蔡屋围网络节点—首屏横幅广告位销售期—楼盘速递/热点新闻/BBS其他福民天虹各收银台摆放小型宣传单张（凭单张可享1%折扣）展示开盘样板房/前广场到位，3个月后园林到位优惠送首期15%送别克轿车送全屋装修统一首期5折供楼大优惠购房即可获现金回赠，最高20000元，现场成交送电器参考1..报纸组合发布，拔高项目形象；2导视——主干道策略，石厦区域覆盖；3.超轻松首期优惠，刺激销售；4.项目推广形象吻合白领心理；5.认可片区形象；•参考案例-3精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！海怡东方1.网络炒作力度大，吸引客户效果明显；2.工地广告牌和条幅对截留客户非常有效；软文和新闻报道提高了产品形象；3.报纸广告使用较少，仅选房时使用。4.短信仅后期针对上门登记客户，效果未曾测试。结论新闻报道新闻报道车体广告短信特报整版或跨版特报整版或跨版软文炒作条幅条幅条幅条幅户外广告牌户外广告牌户外广告牌户外广告牌工地广告牌工地广告牌工地广告牌工地广告牌网络网络网络网络媒体平稳期开盘(5.15)选房（4.11）认筹（1.1）•参考案例-4精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！•核心客户生活形态——“上班+看报+上网”1.强化外围展示区域覆盖+主干道策略2.报纸广告组合投放重要版面+软文见报率3.网络炒做横幅/热点新闻/BBS3.媒体攻略精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！绿景新美域媒体推广计划（认筹~开盘）7月1~67~1213~1819~2425~308月1~69月1~610月1~6报纸广告电台冠名广告牌网络广告电视广告直邮/短信候车厅广告主诉点策略一二三软文炒作，充分带动认购热势户外导视+网络+软文炒作7~1213~1825~3119~247~1213~1825~3119~247~12家乐福签约+VIP认筹登记中绿景·新美域即将绽