搜索
美林小城、小上海新城市场定价及销售建议报告精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！目录第一部分：美林小城市场定价及销售建议一、区域房地产市场综述二、区域个案点评三、项目价格形成体系研究四、项目SWOT分析五、项目销售建议精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！一、周边楼盘分布图第二部分：新上海新城定价简报二、类比可实现价值比较价格三、对于07年本项目价格升值空间的预判四、项目优劣势分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！一、区域房地产市场综述1、周浦镇简介周浦镇地处南汇区西北，北邻康桥工业区，西邻闵行区江浦镇，南连航头。周浦距人民广场13公里，浦东机场12公里，南浦大桥8公里，为南汇区经济重镇。随着市政交通的完善，轨道R3线建设对南汇未来的便捷出行有了极大幅度的拉升，近几年来“一城九镇”的发展将产业重新布局调整，通过产业带动将人口从市区疏散到郊区，有力推动当地楼市发展，特别是洋山深水港的建设及跨海大桥的通车，使得南汇进一步有了产业支撑，而周浦成为市区至芦潮港的必经之路，周浦原来略显冷僻的地段，其房产随之水涨船高。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！48005000520054005600周康版块惠南版块航头版块近期南汇各区域板块价格列表156套，占南汇总成交的7层左右。周浦镇与附近的康桥镇同属于周康版块，其距离市中心的直线距离不过25公里，作为南汇最靠近市区的版块，该区域集中了现正在销售的楼盘有6个，其现在的均价集中在5500-5700元/平方米之间，也是现在最能吸引外区客户的地方。从今年年初到现在，周康版块共计成交了2、区域房地产发展领跑南汇精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！周边楼盘分布图天台星城成交价：6000元/m2菱翔苑成交价：5680元/m2龙威茗庭成交价：5450元/m2汇康公寓二期成交价：5600元/m2沈默荷兰园成交价：5500元/m2目前售楼处成交价：5680元/m2二、区域个案点评精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目名称：天台星城开发商：上海天台恒星房地产发展有限公司项目地址：康桥镇上南路6333弄建筑面积：16万平方米容积率：1.59建筑形态：小高层销售成交均价：6000元/平方米交房时间：2006年6月点评：该案目前在售房源主要是100-120m2左右的二房和三房，多层和小高层全部配置电梯，品质较高。但距离周浦中心镇较远，生活配套较少。1、云台星城精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！2、菱翔苑建筑类别：小高层、多层物业地址：南汇年家浜路周西路口交通状况：581、东周线、沪南线、万野线、639、陆南线等开发商：上海菱朝置业有限公司销售成交均价：5680元/平方米简介：小区共分三期，一期已售完，现已交房，现在推出的是本案的二期和三期，二期共有11幢，幢距在23--29.4米，共有44种房型，460户住户；三期共有16幢，一房二厅一卫约71--73平方米，二房二厅一卫约86--107平方米，二房二厅二卫约98--112平方米，三房二厅一卫约107--119平方米，三房二厅二卫约113--138平方米。点评：位置好，靠近镇中心，生活购物方便，是从2002年就开始销售的老盘，该盘现还有40套房源在售，主力面积为96平米。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！3、龙威茗庭建筑类别：8幢小高层和3幢多层物业地址：南汇周浦镇周康路169弄交通状况：581、万野线、原野线等开发商：上海汇业房地产开发有限公司均价：5450元/平方米点评：项目位置较偏，为周浦镇边缘，生活配套缺乏，乘坐公交必须走较长的一段路。小区房型为现在比较流行的户型，面积从95－132㎡不等。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！4、沈默荷兰园建筑类别：小高层、多层物业地址：南汇周浦镇韵浦路167号交通状况：581、624、639、申周线、沪南线等数十条公交线路开发商：上海沈默房地产有限公司销售成交均价：5500元/平方米简介：该案坐落于周浦镇周浦塘南侧，周浦镇上繁华便利的生活配套设施为小区居民提供完善的生活服务。占地面积66866平方米，总建筑面积达113600平方米，整个小区规划三期开发，建筑结构以多层、小高层相结合为主。小区内有一条650米的天然景观水岸，与1.6万平方米的中心绿地形成两个突破空间格局的视觉通道。其间点缀原木亲水平台、风车广场、羊角村屋、郁金香坛等十九大艺术景观。二房面积在89.5--105.5平方米之间，三房113.2--127平方米。点评：该项目位于周浦镇中心，生活购物方便，房型方正，布局通透。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！5、汇康公寓建筑类别：多层、小高层物业地址：南汇周东路191弄交通状况：东周线、同车线、581开发商：上海丽达房地产开发有限公司销售成交均价：5600元/平方米简介：汇康公寓本案位于南汇周东路年家浜路口，总建面52000平方米，总户数约400户，目前有100多套房取得预售证，部分房源供动迁使用，在售房型：2房95平方米，3房114－125平方米，4房134－140平方米，小区南部为9幢多层，北部是2幢11层商住小高层。由于周边多为在建或未建工程，环境稍显凌乱。但是该地区在建工结束之后，将会大大改善，小区内部四房为景观房，其余房型比较中规中矩，无显著缺点，但也没有特色。现在该盘有房源79套在售，面积为114-153平米.精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！楼盘资料汇总表楼盘名菱翔苑天台星城龙威茗庭汇康公寓二期沈默荷兰园平均售价（元/m2)56806000545056005500在售套数401375778114主力面积9611498114157主力总价（万元）6070557270总建面（m2)2000001600005200052000113600楼盘形态多层、小高层多层、小高层小高层多层、小高层多层、小高层容积率1.51.591.391.731.78绿化率44%35%36%30%40%交房时间2006年10月2006年8月2006年10月2006年7月2006年11月精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！三、项目价格形成体系研究定价方法选定：市场比较法推算单价（运用类比可实现价值、土地固有价值评估法综合计算）租金还原法推算单价（运用单位租金、单价的关系，结合区域市场行情判断价格实现的可能性）精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！定价的依据与原则：类比可实现价值是指在当前的市场条件下，本项目与周边同一地价圈内同类项目相比，所具备的比较价值。在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类：A、市场比较法精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！（1）类比土地价值——地段资源的差异地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：市政交通及直入交通的便利性的差异：项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：周边市政配套便利性的差异；地块累计商业价值（针对商业的地产因子）精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！（2）项目可提升价值判断如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话（当然会因为政府市政规划的发展而改变），那么，发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理。以下是决定中高档楼盘可提升价值的主要要素：精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！建筑风格和力面设计单体户型设计、得房率：设备、材质档次建筑规模空间布局和环艺设计建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大）停车条件（针对商业权重较大）物业功能组合（针对商业权重较大）小区配套形象包装和营销策划物业管理发展商品牌和实力精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！（3）价值实现的经济因素——经济、政策因素区域规划：房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。政策方面：利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！定价法说明在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数市政交通10%1.10.111.10.110.90.09项目周边环境8%10.081.10.0880.90.072周边市政配套10%10.11.10.110.90.09商业价值4%10.041.10.0440.90.036建筑风格6%0.950.0570.90.05410.06单体户型设计6%10.060.90.05410.06设备、材质档次8%1.10.0880.90.07210.08建筑规模6%0.90.0540.950.0570.950.057空间布局和环艺设计5%0.950.04750.950.047510.05小区配套6%10.0610.0610.06物业管理8%10.0810.0810.08发展商品牌和实力7%0.90.0630.950.066510.07区域规划6%10.0610.0610.06政策方面10%10.110.110.1合计100%0.99951.0030.965单价560054815450价值实现的经济因素类比A：云台星城类比B：菱翔苑类比C：龙威茗庭地段资源项目可提升价值比较内容比较因子权重项目定价—类比可实现价值模型精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！项目定价—（土地固有价值评估模型）基本因素权重数具体因数权重数菱翔苑龙威名庭云台星城本项目分值商服繁华状况0.204商业繁华度0.10975808580生活便利度0.09570758580交通条件0.214道路通达度0.08580859075对外交通便利度0.07880858575公共便利度0.05175858580基础设施状况0.196基础设施状况0.09985708085社会服务设施0.09780758085环境质量状况0.121绿地覆盖度0.02490759085自然条件状况0.04985808580环境质量优劣度0.04880758585规划前景0.167用地规划0.08770907585道路规划0.0885758580政策影响0.098政策影响0.09875757575总评分值1178.2778.7482.71580.47精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！计算方法：本项目修正系数：土地评估系数+类比价值评估系数可比楼盘系数：类比A项目价格类比A项目修正系数+类比A项目价格类比A项目修正系数类比A项目价格+本项目价格：平均可比楼