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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料深圳鸿荣源实业有限公司：承蒙信任，我司正式受托展开贵司香蜜湖·熙园项目之销售代理事宜。我司香蜜湖·熙园项目专案小组，针对本项目进行市场调查和论证，并对本项目分析研讨，现特向贵司提交《香蜜湖·熙园营销策划执行报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。专此奉达！深圳市德思勤置业有限公司精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录A、市场调研分析……………………………………………………………………………………………....5香蜜湖片区市场调研分析香蜜湖片区外市场调研分析竞争项目广告统计分析TOWNHOUSE市场分析别墅市场分析春交会期间意向客户分析…………………………………………………………………..……………..96项目分析……………………………………………………………………………………………….…..117地盘分析资源分析项目SWOT分析项目差异化建立………………………………………………………………………………………...…126精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料产品差异化建立区域差异化建立形象差异化建立项目定位………………………………………………………………………………………………..…129市场定位物业定位形象定位客户定位…………………………………………………………………………………………..………131意向客户特征描述客户定位主要客户群及需求分析目标客户购买的决定因素第七篇营销总纲与营销阶段…………………………………………………………………………….…….…136第八篇前期销售阶段………………………………………………………………………………………...…143精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第九篇内部认购阶段……………………………………………………………………………………….……151正式发售阶段……………………………………………………………………………..……….….…159持续销售阶段……………………………………………………………………………………......167推广费用安排……………………………………………………………………………………..…173第十三篇附件目录…………………………………………………………………………………….…….…174精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一篇市场调研分析香蜜湖片区市场分析香蜜湖片区一直被公认为集休闲、旅游、度假、饮食为一体的高档社区。随着深圳顶级豪宅代表——东海花园的开发，加上地铁概念，中心区的进一步发展，使该片区物业更受二次以上置业、投资者的青睐。目前本片区及周边开发及已售项目较多，如香榭里花园、俊安苑、新天国际名苑、翠海花园二期、香蜜湖豪庭、香蜜湖·水榭花都、香逸名园、景秀年华、尊皇华府等。以往的东海花园、香榭里花园一期、万科城市花园等一批市场声名较响的豪宅奠定了该区域物业的高尚地位，加之片区之内以往的土地储备，预计今、明两年将推出的大型高尚住宅项目至少在四个以上，包括香蜜湖·水榭花都，东海花园二、三期、香榭里花园二期、农科中心农科广场项目、4.6万平米香荔绿洲二期、10万平米以上的景煜花园项目。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料翠海花园俊安苑香榭里花园东海花园景秀年华新天国际名苑香蜜湖豪园水榭花都香逸名园特发项目精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料香蜜湖·水榭花都中心西区大型低密度高尚超大自然生态人文社区，以其自然、生态与规模锁定大众的眼球，前期广告宣传比较成功地树立起香蜜湖片区的高尚人文生态住宅的地域形象。特别是户外广告牌的投入，对宣传物业形象起到有利支持。营销推广以高档TOWNHOUSE物业为制高点，最大限度提升项目的产品档次。TOWNHOUSE的前期认购率高达100%以上。现阶段受熙园春交会形象展示的影响，部分高层客户产生犹豫。分期开发导致过长的开发时间对客户有一定的影响。客户特征：年龄层较轻，基本为三口、四口之家事业有成，认同香蜜湖片区管理阶层、私营企业主为主广东、潮汕人士为主精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料楼盘名称香蜜湖·水榭花都位置香蜜湖度假村内发展商开发商：深圳市华龙房地产开发有限公司投资商：深圳国际信托投资公司广告代理物业代理广告代理：博思堂广告物业代理：置业国际（中国）有限公司建筑设计柏涛建筑设计有限公司园林设计东方园林艺术设计有限公司建筑规模容积率占地170,000㎡建筑230,000㎡逾10万㎡生态园林容积率1.4建筑类型高层、小高层、TOWNHOUSE（三层）配套设施会所、异域风情露天酒吧、净菜超市、幼儿园、小学、车位交通21、105、113、209、213、222、429、451、468、车公庙地铁站面积TOWNHOUSE面积250-320㎡、平面在售面积120-190㎡主力户型三房二厅、四房二厅物业管理公司物业管理费信托物管物业管理费5元/㎡价格（元/㎡）一期TOWNHOUSE价格15000元/㎡、平面在售价格10000元/㎡项目现状现工程已动工，建筑已出地面项目评价前期形象推广比较成功，项目整体开发时间过长，在香蜜湖片区是熙园的主要竞争对手精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料东海花园二、三期香蜜湖片区的豪宅代表。以其精致的园林，高档的包装，漂亮的外观，受到客户追捧。从总体销售的单位面积来看，160平方米的户型销售情况最好。曾经创出每平方米售价15000元的天价，销售非常火爆。一期形象的树立，对二期、三期的推广起到非常有利的帮助客户特征：广东籍、香港人（后期移民）居多经济实力强私营企业主，证券、银行管理人员，日、台、港、韩等跨国公司在华公司的管理人员居多园林设计、小区规划、物管等方面吸引了大批追求高贵生活的人家庭成员不多，一般为三口或四口之家认为该小区满足其尊贵的心理需求，符合他们身份的生精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料活环境精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料楼盘名称东海花园位置深圳市福田区香轩路发展商香港东海联合（集团）有限公司深圳东海爱地房地产发展有限公司承建商三期室内设计市一建承建LeeseRobertsonFreeman室内设计（作品香格里拉、凯悦酒店）营销代理深圳中原物业顾问有限公司建筑设计一期柏涛建筑设计有限公司二期、三期雅科本设计管理服务有限公司园林设计贝尔高林公司建筑类型二期15幢10-32层的高层、小高层建筑三期36层52间豪华公寓一层两户、一层一户社区配套设施车位豪华会所（带私人宴会厅）、东海培萃幼儿园、深圳外国语学校东海附属小学、深圳高级中学、深港两地区间车、车位不少于1.0车位/户、三期公寓配有智能指纹监控系统、观光玻璃电梯、服务电梯、电梯安防、门禁系统、中央空调与热水系统二楼有私人俱乐部和游泳池/户外水力按摩池交通车公庙地铁站面积二期114-168㎡三期317-657㎡主力户型四房二厅（317㎡）八房二厅（657㎡）物业管理公司物业管理费一、二期戴德梁行、三期深圳东海安保物业（香港地铁有限公司属下安保物业管理）价格（元/㎡）二期平面10000-11000元/㎡、三期15000元/㎡项目现状现楼已发售项目评价项目一期与二期已树立起项目富人区地标的形象，三期项目销售期较长精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料翠海花园一期一期成交客户特征：35岁以上，较早到深圳经商因实际从商经验丰富而有自己独特的价值观念有很好的经济能力但又算不上精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料豪富阶层看好香蜜湖片区的发展前景注重中国传统家庭伦理观念，对家庭有传统的责任感追求自在生活氛围精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料广东籍、潮汕籍比例约50%开厂、开公司的中小型民营企业家，及开店的中小商家老板精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料楼盘名称翠海花园二期位置侨香路、农园路发展商深圳振业实业集团有限公司广告代理物业代理广告代理：大观广告公司物业代理：德思勤置业建筑设计何显毅建筑师事务所物业规模容积率建筑面积90000㎡商业面积5364㎡容积率4.31物业类型总户数4栋31-32层高层建筑总户数567户社区配套设施车位会所、幼儿园、超市车位381个交通6、104、456、466路面积60-239㎡主力户型五房二厅复跃式（162-266㎡）、四房二厅（117-140㎡）物业管理公司物业管理费振业物管物业管理费3.8元/㎡价格（元/㎡）7500元/㎡项目现状2002年底封顶，2003年8-9月入伙，目前建至第5层，项目评价目前项目进入内部认购阶段，9月正式发售。由于一期现楼实景、振业集团的品牌实力对二期的销售有促进作用。在200㎡左右的大户型将与熙园190-200㎡多层的户型形成竞争。户型面积区间户数比例四房二厅二卫115-140m29116%四房三厅二卫复式179-194m26211%精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料户型面积比例五房二厅二卫跃式177-207m223842%六房二厅三卫233-239m25710%其余为60-90m2的小二房单位11921%合计567100%翠海二期各户型比例7%17%20%11%38%7%二房两厅一卫69㎡三房两厅二卫92-103㎡四房两厅二卫117-140㎡复式四房三厅三卫180-195㎡复跃五房两厅三卫162-266㎡六房两厅三卫295-241㎡翠海二期不同户型面积统计10%13%13%49%15%二房二厅60-90㎡四房二厅二卫115-140㎡四房三厅二卫复式179-194㎡五房二厅二卫复式177-207㎡六房二厅三卫233-2