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苏州圆融时代广场专题案例研究一、项目基本情况•项目区位•总规模及经济技术指标•开工及开业时间•项目总体定位及商业定位•项目经营模式•项目投资运营单位一、项目基本情况项目区位地理位置——•圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。•工业园区是由中国和新加坡两国合作开发经过近15年的建设和发展，目前已转型成为面积280多平方公里、集现代工业、商业服务业于一体，教育、医疗等公共设施配套齐全的新城区，未来苏州CBD。•居住在苏州工业园区的人口现达到50万，其中有大约数万外籍人士。园区的居住人口目标是110万。一、项目基本情况项目区位交通状况——•目前，圆融时代广场毗邻现代大道、机场路、金鸡湖大桥等主干路；2个大型公交换乘中心位于时代广场两端；•未来，正在未来建设中的轻轨一号线在此规划六个地铁出入口，一号线是连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。一、项目基本情况总规模与经济技术指标•圆融时代广场占地面积：21万平方米；建筑面积：51万平方米；•分为五大功能区：包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨河餐饮区以及苏州首座17万平方米的Shoppingmall——香港利福国际集团打造的苏版久光百货。开工及开业时间圆融时代广场作为苏州市重点建设项目，2006年4月开工，历时两年半的时间建成，于2009年1月开业，目前处于商业培养期阶段。一、项目基本情况项目定位•圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。•项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。以租赁为主商业街、写字楼、百货全部只租不卖由专业的招商顾问团队进行统一招商由经验丰富的物业管理团队进行运营管理一、项目基本情况项目经营模式发展商---苏州圆融发展集团有限公司商业顾问公司---仲量联行测量师事务所（香港）有限公司物业顾问---第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司规划及建筑设计---美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司项目投资运营单位项目投资及开发单位背景以商业地产开发、旅游地产开发、住宅开发、高端商业项目运营为四大支柱产业的超大型国有企业，苏州最具实力的商业地产运营商苏州圆融发展集团有限公司成立于2005年，注册资本金25亿元是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化的企业集团集团前身为苏州工业园区城市发展有限公司，孕育成长于苏州东部崛起的中新合作苏州工业园区圆融项目关于圆融商业项目：圆融时代广场、李公堤I-Ⅳ期、圆融星座、圆融大厦、阳澄食街、莲花堤休闲商街等住宅项目：青剑湖高档住宅一、项目基本情况二、商业街分析•总体布局•功能分区规划•商业建筑设计•交通系统规划•公共空间、景观、小品规划•商业导视系统规划•商业特色氛围营造二、商业街分析总体布局商业街部分功能划分：圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区；分别由多个独立建筑有机串联，单体两层。项目临湖而形成特色沿水商业带，时尚现代的商业建筑与环湖景观的结合,不但满足了商业业态经营所需，创造了良好的景观条件，同时项目硬件条件与水系的搭配也达成了和谐统一。圆融天幕街区滨河餐饮区生活休闲区二、商业街分析物业特征•多个独栋物业，单铺面积100~800m2，以150~300m2商铺居多，均为一层或一托二商铺。•规模型独栋复合式商业设施的利用，促使内部交通通达，拓宽了商业展示面。•商业街区内建筑均是以弧形构成、加之颜色艳丽的外立面石材，体现商业的现代时尚之感。有助于吸引游客光顾，形成眼球效应，从而创造经济效益。二、商业街分析内部交通规划横向交通：项目设置三个空中连廊、并沿河设置三座景观桥，将天幕街、生活休闲区和久光百货三个分区进行有效连接，同时利用连廊空间打造、桥墩的打造，增加一定的休闲商业氛围；竖向交通：每个单铺在内部均设置楼梯，同时在天幕东街尽头主力店设有外部扶梯，增加便利性。停车系统：每个区地下一层均设有停车场、出入口，共有4000余个泊车位，满足了不同业态店家对交通和商业展示等的要求。空中连廊景观桥空中连廊外部、内部打造景观桥的打造外部扶梯水系平面交通的搭建对于沿水商业来讲非常重要，项目通过环桥、连廊等连接设施形成了商业与水系的良好互动，值得其它项目借鉴。商业氛围营造二、商业街分析项目利用500米长的LED天幕、水系与空中连廊、夜景照明、道路指引、生活休闲区的主题景观、小品等人性化设置，营造出时尚的商业氛围。天幕水系街区的营造休闲餐饮为主体的亲水商业街区及中间区域小广场聚客的辅助与天幕形成相互辉映的统一整体。商业氛围营造二、商业街分析城市生活景观小品的客流带动•生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与民众，增强项目趣味性与体验性。商业导视系统的应用项目连廊桥内的LOGO展示、街区内导视牌的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心的装饰，有助于项目整体风格的营造及外观时尚性的打造商业氛围营造二、商业街分析夜景照明的打造桥廊、道路、商业店铺的灯光系统与每天定时播放的LED天幕，使商业街区内的夜晚环境更为时尚，足够吸引追求时尚的一族来此休闲、消费。商业氛围营造二、商业街分析业态与品牌二、商业街分析天幕商业街——天幕商业街区西街东街零售（46％）：品牌服饰、数码体验、运动休闲、艺术家饰、超市等餐饮（49％）：中华美食、异域餐饮、连锁餐饮、特色餐饮休闲（5%）：美容SPA品牌多以知名主力店及国内外流行品牌为主沿金鸡湖区域主要以休闲餐饮、咖啡店为主引进年轻、时尚类品牌，以街店的形式将购物、餐饮、休闲融为一体，便于人们消费。业态业态细分品牌零售服装服饰包客女包、E.LAND、佐丹奴、MAP女鞋、热风服装、拉夏贝尔服装、法文箱子、BESTSELLER、V-one男装、圣伽步鞋、新宇亨得利名表、眼镜亮视点眼镜、瞩目眼镜、家居简爱家居、乐扣乐扣其它APPLE体验店、屈臣氏餐饮正餐川行天下、香锅制造、西堤牛排、莎廊坊韩国料理、利苒西餐厅、萨莉亚意式餐厅休闲餐饮必胜客、时尚自助火锅、一茶一坐、美美港式茶餐厅、阿宗面线、真旺茶餐厅快餐赛百味、汉堡王、爱茜茜里冰淇淋、咖啡星巴克、牙买加、咖世家休闲美容美体美丽田园、酷美体瑜伽美容连锁业态与品牌二、商业街分析天幕商业街——天幕商业街商家品牌分布生活休闲区生活休闲区业态配比餐饮33%零售55%休闲娱乐4%服务8%餐饮零售休闲娱乐服务主要以零售业态为主，儿童服饰、玩具等品牌店占据一定数量高端家电商场的引入，提升品牌档次孩童类消费占有一席之地，休闲娱乐及服务类业态主要客群为儿童业态与品牌二、商业街分析生活休闲区——集各类儿童休闲娱乐、高端家电、体验式教育等国内外知名品牌于一体，充分满足家庭消费重点品牌商户：玩具反斗城——来自美国，享誉全球的玩具专门零售商顺电——中国高端家电商场代表品牌，专注高端3C数码潮流产品及部分传统电器Wee-World——来自台湾，中国第一座儿童职业体验馆卡通尼——来自台湾的五星级飞梦玩国，国内超大室内儿童主题乐园业态品牌休闲娱乐Wee-world儿童体验馆、玩具反斗城、卡通尼乐园、卡拉贝熊餐饮食其家、BAPPLE冷饮、苏浙汇、肯德基、可颂坊西点、DQ、棒约翰零售迪士尼家居、生活本色家居、PawinPaw童装、美美创意绘本馆、顺电、头大原创玩具房、Toonsland玩具、萨加朵、七彩维迪斯、可可鸭、优之良品服务皇家宝贝摄影、瑞思学科英语、业态与品牌二、商业街分析生活休闲区——生活休闲区业态分布Wee-world中国第一座职业体验馆暨英语村迪士尼儿童家居用品卡通尼乐园—五星级儿童主题乐园立地条件——优越的地理位置及交通环境；区域一定数量的外籍人群和具有高消费能力的人群支撑；开发商投资实力明显，全部持有经营；促使项目的规划、建设、招商和经营管理等诸多方面与多家国际一流团队合作，强强联合。经营特征——商业建筑设计、景观、交通规划理念超前，适于各种业态商家经营；业态丰富、新型品牌主力店的引进，具有引领苏州时尚消费人群功能；分析判断——区域目前居住人口50万，消费力明显不足，地铁尚未建成，商业需要一定时间的培养期来。二、商业街分析三、久光百货分析久光百货基础概况——•投资经营商：利福国际集团有限公司•地理位置：苏州市工业园区旺墩路268号/圆融时代广场南侧部分•规模：建筑面积17.1万平方米•物业结构：商业经营B1-4F/B2为停车场•商业定位：中高档次现代综合百货（以穿戴类软性商品为主，兼营超市业态，复合餐饮及休闲功能补充）久光百货物业特征——•规模性：作为圆融时代广场之商业综合体的零售主力店，力求打造苏州最大单体百货店，17万体量占据总体开发规模的33%•外立面及结构：延续圆融时代广场“标新”之特征—倾斜型外立面/落地玻璃通透性商业设施整体突显现代特征;增强商业内部空间的亮度/照度；提升商业设施尤其是沿滨河方向的功能拓展性•弊端：整体沿街面预估500米左右，对消防及商业经营布局规划压力较大久光百货商业布局规划——•基础概述：一楼：国际著名时装、手袋、鞋履配饰、珠宝及化妆品牌二楼：家居用品及儿童玩具专区、男女国际服饰（上班及休闲服装）三楼：主体娱乐区（游艺中心）、运动用品及青春时装专卖区四楼：主题餐饮区地下一楼：快餐、休闲食品级餐饮和生鲜食品超市•特征：依靠建筑结构特征，有机结合经营布局的分区规划；以现代综合百货定位为出发点，商业规划彰显购物联动促销及功能互补、完善之优化特征；业种及品牌组合考虑百货经营及店家需求。久光百货商业布局规划——•弊端及劣势：单层面规模较大，消防通道的布置→易降低百货业商业组合“合力”的效果/商品及业态组合相对分散平面层建筑核心筒的存在对商业展示的影响→南北两侧商业布局的分割/尤其是首层国际名品区易造成“内街”的经营压力久光百货商业VI及装饰设计——•特征：商业装饰以提升商业设施及店堂环境之品位及档次而设置，久光以提升照度、暖色色彩的主体来体现。根据不同分区商品经营特征而有机组合商业装饰的特色（色彩、灯光、道具）例1：地下部分地下商业街生鲜超市区地下食街区名表区国际名品区珠宝饰品区例2：首层商业儿童服饰区国际女装区高级女装区男士服饰区例3：贰层商业青春休闲装区运动及时尚配饰区家居家饰区职业服饰区例4：叁层商业例5：中庭中庭采光中央扶梯中庭效果人性化服务：租借童车、轮椅、雨伞服务免费包装免费停车营业辅助：功能延伸——会员及卡友俱乐部、总服务台服务完善——免费穿梭巴士、ATM取款久光百货服务设施——•特征：借鉴韩日百货零售经验，在人性化设施及软性服务上提升商业品位及档次。久光百货商业品牌——•特征：久光百货经营品牌以中高档次为主，采取差异化突围、补充日韩特色为主体特征。目前，久光百货有逾500多个品牌，约100余个品牌为首次进驻苏州；其摒弃了传统中端百货之过多重复的大众消费型合资及国际3线品牌，兼顾整体商业定位及开发区消费现状，在高端品牌引进上非大打奢侈品及顶级品牌，更多地偏向于国际1-2线及时尚名品类品牌。依据现代百货发展趋势及“一站式”商业服务的需求，久光百货在外租区（商业街）、功能区招商上突显：休闲餐饮促进关联销售、商务品位餐饮提升店面形象的特征。久光百货商业品牌——•化妆品/护肤品：ANNASUI、BEAUTEDEKOSE、BELLEFONTAINE、BORGHESE、DR.BRANDT、FANCL、HABA、LANCOME、LANEIGE、L’OCCITANE、MENARDINTERNATIONAL、ORGANICNATRALOX、PERRICONEMD、POLA、SISLEY、SK-II、VECUA、YSL、后/OHUI•国际精品：A.TESTONI、AIGNER、AQUASCUTUM、BALLY、BURBERRY、CALVINKLEIN、CERRUTI1881、COACH、GIEVES&H