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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2009年三期开盘营销执行报告世联海蓝椰风项目组2009-10-9精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。报告目的：调整营销节点及营销策略,明确开盘核心思路及各合作方的工作重点.精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。本次汇报的报告思路——营销目标分析核心问题推导营销策略制定三期推售计划工作安排12345精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。目标A.销售目标：2009年实现销售总金额2亿元。B.推售目标：三期产品定于2009年11月28日开盘精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。9210713414617215412316.30%25.23%8.96%17.81%-10.47%-20.13%0501001502002003200420052006200720082009-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%海口经济持续增长，海口本土房地产市场成交量和销售均价基本保持两位数的高速增长22812423253229783286.43423447666.23%4.50%17.61%10.36%28.83%11.05%01000200030004000500020032004200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2003—2009海口商品房销售均价统计2003—2009海口商品房销售面积统计数据来源：海口市住房保障和房产管理局商品住宅市场量价齐升：2009年1——7月，全市登记销售商品房面积123.69㎡，平均销售价格为4766元/㎡；价格上涨的同时，成交量迅速扩大，相比去年同期呈倍数级增长；供应质量提升，价格压力释放：经过近8年的消化，海南烂尾楼改造基本几近尾声；低端供应的减少导致整体质量的提升和价格压力的释放。单位：元单位：万平米市场分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。05年海甸岛美丽沙一线海景07年南海大道保税区内陆非城市核心07年海口湾填海区05-07海口公开出让土地价格明显上升海口07年土地出让量为06年的6倍追随全国大市，土地市场低价位徘徊；海口的土地大多分割得比较零散，烂尾地较多，难以卖上价格；上个世纪93年之后，大量土地流入众多开发商手中，并不断流转，大量体制外土地运作影响政府数据统计。06年前海口土地市场低价平稳(单位：公顷)07年之后，伴随全国房地产价格的迅速上升，海口市土地成交量及土地成交价格也有了剧烈的提升；据海口国土局数据显示，07年政府共推出土地43幅，平均每月有四幅土地出让。07年海口土地市场量价齐飙85.1156.07166133.171.966.740390010020030040050020012002200320042005200620072008交易量2008.1008年海口土地市场放量明显下滑08年以来，截止至10月份，海口市国土局一公挂牌土地90万平米，比起07年的400多万平米还有很大差距，08年海口土地交易逐渐回归理性。过去几年较高的土地出让量对造成未来供应量较大，市场消化压力激增。54100100140200280050100150200250300123456706年西海岸一线海景07年西海岸07年海甸岛市场分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。楼盘万科浪琴湾宝安江南城大华西海岸比华利山庄所属区域西海岸海甸岛西海岸西海岸规模173亩5.7万平米600亩、建面40万平米占地:75992㎡建面:16000㎡占地:255569㎡建面:186386㎡面积区间独栋:280㎡-600㎡联排:230㎡-300㎡独栋:320-550㎡联排:250-350㎡独栋:207㎡-228㎡双拼:186㎡-187㎡独栋:350㎡～600㎡联排:290㎡～460㎡单价区间独栋:25000联排:17000独栋:25000联排:12000独栋:16000-18000双拼:13000-14000独栋:18000-280002、竞争分析：从目前来看，市场主要别墅楼盘纷纷进入持销期，市场出现短暂的供应间歇期。存量市场的间歇期与增量市场的酝酿期为三期的开盘提供了良好的契机小体量均速去化精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。区域项目名称总规模推售产品及规模推售时间机场区域鸿洲新城7000亩2.16万平米（独栋及联排别墅）11—12月新埠岛优联新埠岛9.2平方公里2—3万平米；（独栋、双拼、联排别墅）12月火山口中惠高尔夫别墅3000亩1.5万（独栋、联排别墅）年底左右盈滨半岛鲁能海蓝福源11平方公里独栋、联排10月中旬未来新增供应量携资源优势、配套优势等将对本项目造成较大威胁，但海蓝椰风作为定义东海岸的纯别墅项目，将有先发优势，因此我们必须强势建立本项目的区域代言。2、竞争分析：从未来供应来看，区域内及外围将有大量大规模的新盘入市，改变市场现有供求结构。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。纯投资客和影响较大的中端客户退场，高端客户将成为度假需求主力顶端客户高端客户主流的中高端客户中端客户顶级私人企业主，跨国企业CEO，国企老总、艺人等，购买千万级别墅客户大型私企业主、跨国企业高管等，购买百万级别墅客户，身价在千万级以上客户小规模企业生意人，购买百万级以下别墅的客户中等规模私企业主，普通企业高管，购买百万级以下别墅的客户宏观经济调整下，全国很多企业受影响巨大；但对于资产相对稳定的顶端客户和高端客户在财富能力上受到的影响相对较小；但是对未来预期的信心不足，消费更加理性、谨慎，由过去的炫富、投资、奢侈享受向实用性转变。市场表现：半山半岛三期公寓产品2.8万元/㎡,08年10月2日开盘，开盘销售6个亿；富力湾08年7月开始销售，别墅1.6-1.7万元/㎡，已售60%-70%；专业人士观点：客户手里还是有钱的，主要在于受整个市场观望氛围的影响，决策更加谨慎——半山半岛销售代表在大势尚不明朗情况下，客户需求发生改变，投资需求严重萎缩，度假刚性需求逐渐明显；购买度假物业需求虽被抑制，但仍然存在，主流需求变化使得市场规则面临重建——更多关注度假真实需求。市场规则面临重建纯投资+度假+养老需求度假需求为主+养老需求客户对奢侈品的需求减弱客户分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。对于岛内来说资产保值属于加分项，通过性价比提升增加对未来预期的信心客户对资产保值敏感点区域升值潜力项目高性价比面积适中，总价合适；占有好的资源；高附加值：赠送面积大；高端配套服务。专业人士对客户需求的描述喜欢海，更喜欢区域，他们认定区域会升值，认可东海岸今后的发展，认为这里环境不杂乱，在与区域价值同一等级上的东西来说，公司是很有潜力将项目最好的……买别墅的客户对院子非常在意，觉得这么大的别墅院子也应该大，别墅来说客户还是喜欢有属于自己的空间，比如说泳池啊，荷花池啊等等……在总价相同的情况下当然是赠送的使用空间越大越有度假的感觉，既舒适又奢华，感觉很不错……户型面积不需要太大，刚好满足一家人度假就可以了，最好不要超过四房，房间数不用太多，也不经济，够用就行。高性价比岛内客户需求敏感点提炼升值高附加值实用控面积资产保值关键词控总价高附加客户分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。岛外中高端客户敏感点0%10%20%30%40%50%60%海资源园林面积配套朝向代表群体核心敏感点朝向偏好面积需求功能空间园林偏好配套偏好岛外高端客户大型企业高层私营企业主山西煤老板关注于滨海氛围，喜欢可以方便地到海边或高尔夫球场对朝向敏感度不高，愿意为景观牺牲朝向物业类型关注洋房、别墅产品主人房配衣帽间、卫生间，还要主仆分离异域感强烈的休闲度假园林空间对基本配套要求不高岛外中高端客户各地私营业主中产阶层替代原有居所的度假氛围，对海资源敏感度较高不能西晒，若是北方客户喜欢正南北朝向，保持通透小家庭选择90平米左右两房，大家庭选择120～140平米三房及以上舒适的居住空间，大景观面，有储藏室，希望能有地下车库异域感强烈的休闲度假园林空间希望交通便利，有休闲娱乐配套，良好物业管理服务岛外投资客关注房产的增值和保值功能，后期用于养老和度假对朝向不太关注，北方人喜欢正南北面积需求依个人经济情况而定，有较大随机性没有具体要求，视家庭人数而定如果第一眼被打动了，也许就会购买有代租服务高中高中中长期度假短期度假投资养老总价一房配套总价一房配套两房海两房配套两房园林增值潜力增值潜力配套生活氛围别墅海、高尔夫海异域园林岛外高端客户敏感点0%5%10%15%20%25%30%35%海资源高尔夫球场异域园林功能空间朝向配套岛外高端客户关注滨海氛围、滨海生活体验；岛外中高端客户关注异域的度假氛围；岛外投资客关注房产的增值和保值功能资料来源：世联数据平台客户分析精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。现在客户置业海口，情结较以前有所变化海南市场的投资需求，是和度假需求一体的长期投资：海口市场不同于一线城市的市场，价格增长慢，三级市场不活跃，在海口购买商品房不容易套现；根据世联对海口市场的判断，海口市场的投资者不同于一线城市和其它价格增长较快的二线城市，在海口购置住宅的投资客户除了关注物业的长期价格增长空间，更加关注其自用价值（度假价值）。在市场约定俗成的概念里，前来海南置业的岛外客户需求分为投资、养老和度假三种：养老需求是度假需求的另一种体现：海口是适合老年人居住的城市，在海口的岛外客户中，有大量老年人或筹备未来养老的客户存在，存在着如下特点：具有明显的季节特征，作为平时居住的阶段替代；大部分老年人在海口居住的物业由其子女买单，还承担着度假的功能。度假需求是岛外客户购买海口商品房的核心驱动因素：不同的气候环境和居住氛围，海口的住房对大多客户的居住体验来说有一种“替代效应”，度价观念的改变使拥有度假房产成为潮流；从海口客户来源结构中可以看到，从珠三角和南方沿海的客户明显少于气候恶劣区域。投资、度假和养老这三种客户需求往往是复合的，很难单独区分。世联认为，在这三种需求中，替代原有居住环境的度假需求是绝大多数客户的核心诉求。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。现阶段项目营销的使命——2、二期现正封盘，三期即将启动，如何有效过渡实现大盘的可持续开发；海蓝椰风一期控制合理价格范围，建立二期价格标杆（挑战极限））海蓝椰风二期销售速度与高层区的推售合理衔接；树立高层区价格标杆；巩固海蓝椰风的市场地位，建立客户公信力（支撑高层价格）海蓝椰风三期合理销售速度；稳健入市；（维持市场热度，支撑及铺垫后续价格）起势承接高潮、占位海蓝椰风愿景期树立长岛富人区城市标杆树立标杆建立鲁能海蓝椰风的影响力实现“海蓝椰风”由项目品牌向企业品牌过渡建立“鲁能城休闲地产”企业品牌海蓝椰风四期承接三期的坚实基础，实现项目价值巩固海蓝椰风的市场高度，保证销售热度与市场地位的坚挺三期使命精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！本报告是严格保密的。占地（平米）90795.88建筑面积（平米）41982.17地上建筑面积38350.93地下建筑面积3631商业（平米）5597会所（平米）1226容积