_同致行营销执行报告行文模板

营销执行汇报(标准模板）项目使命™实现合理的价格利润™快速销售,3个月销售80%报告纲要市场环境项目定位营销推广策略项目解析同类市场环境区域市场项目分析项目形象、客户定位项目价格定位快销的案例销售策略项目包装与宣传推广策略我是谁？卖给谁？如何卖？市场环境项目解析同类市场环境区域市场第一部分：我是谁？ƒ项目产品自身的具有什么样的市场竞争力？ƒ项目在市场中将面临如何竞争环境、竞争对手？ƒ项目在区域市场中是什么样的角色？解决项目战略位置特点：离自然与繁华很近项目具体位置关键词：噪音、休闲项目周边项目技术指标户型布局平面图特点：1、二梯九户，有一定的舒适性。2、规避了长走廊，采光差的弊端。户型图特点：双阳台、送错层阳台、送落地凸窗休闲架空层花园特点：精致、休闲、大草地东南亚风情园林项目解析小结产品特色：¾位置好——繁华与自然的切换点¾2梯9设计——规避了长走廊，通风采光差的弊端¾户型设计——全部户型方正、功能合理，舒适度强¾3000平米园林泛会所——完善小户型社区配套¾大堂——高品质住户大堂¾送落地凸窗、送大阳台——增加舒适性¾44平方的二房——独特产品产品劣势：¾受北环大道噪音污染¾景观遮挡，对视严重¾实用率72%——偏低市场竞争力劣势正视市场环境项目解析同类市场环境区域市场ƒ项目在市场中将面临如何竞争环境和竞争对手？整体市场分析预计新推楼盘37个，总套数约35000户，面积220万平米罗湖推出小户型楼盘集中在国贸、口岸、东门一带，价格高，规模小。南山已推出和即将推出楼盘福田已推出和即将推出楼盘推售20个，集中在商务区、口岸、成熟生活区，规模偏大。直接竞争：特点：小高层，小容积率，大社区，天虹旁。小户型市场总结¾推盘量大幅增加，小户型楼盘规模放大。¾产品趋向同质化竞争。¾销售手段的比拼（低首付、送装修、媒体轰炸）¾直面竞争的项目——市场环境项目解析2004年小户型市场环境区域市场分析ƒ项目在区域市场中是什么样的角色？片区市场分析1、楼盘开发以政府福利房为主，商品房为辅。2、片区新推楼盘较少，以大规模居家社区为主。3、片区供应以70-100平方米的二房、三房为主。3、片区均价在6200-6400元之间。三级市场分析一房：1300-1500元二房：2000-2300元三房：2500-2800元一房供应量少，租金处于中等水平片区市场总结1、片区内小户型是稀缺产品。2、片区社区楼盘均价在6200-6400元之间。3、片区内租赁市场不够活跃，小户型租金较周边片区低。项目定位项目分析与项目形象定位客户定位项目价格定位第二部分：卖给谁？ƒ项目在市场中的形象定位是什么？ƒ项目的购买客户群是谁？ƒ项目的价格是多少？解决项目SWOT分析SWOT福田中心区规划深圳未来政治、商贸、文化、信息中心休闲配套项目配套项目配套项目交通配套十几路中大巴穿梭特区内各片区，交通十分方便评估总结最大优势：最大劣势：项目定位市场定位形象定位稀缺性、精致性项目定位项目分析与项目形象客户定位项目价格定位ƒ项目的购买客户群是谁？客户定位二、投资客（30%）：三、其它（10%）：一、过渡居住客户（60%）：主要目标客户描述™年龄以25-30岁为主™来深时间3-5年左右™工薪白领™目前积蓄不多，年收入在4-6万左右™年轻、时尚、追求自然休闲生活过渡居住客户（60%）辅助客户32目标客户分布区域核心客户来源：辅助客户来源：游离客户来源：16核心客户5游离客户47项目定位项目分析项目形象、客户定位项目价格定位ƒ项目的价格是多少？价格策略如何走？价格定位——定价权重表均价：元相比值内容权重地段15%78107周边配套10%77109噪音10%-9-8-6-5交通状况10%8876规模5%3334景观环境10%4977户型设计10%9887建筑造型10%7788物业管理5%3353发展商实力5%3433装修标准5%3543营销策划5%4443总计100%52586254折实均价650071006000比较价582859555778权重40%20%40%加权平均值5800元/平方米价格定位元/㎡入市最终实现元/㎡项目价格与周遍项目价格权重对比™规划：单栋33层™户数：324套™户型：公寓（28㎡）、一房（37-51㎡）、二房二厅（66-87㎡）、三房四房（108-118㎡）™小户型均价：6800元/㎡（带500元装修）™大户型均价：6500元/㎡（毛坯）™小户型：140套（销售了4个月），北向滞销。™销售情况：认筹500多，解筹130个。（原因价格高）周边有景观、无噪音本项目6800元（500装修）6000元（300装修）VS无景观、大噪音景观差、噪音差600元合理？价格策略平开高走，一步到位。定价策略518052805280538056305680588057805930533052805280518053805680593057805730大噪音差、中朝向差小楼层差、小景观差定价原则南北差：500—750元总层差：940元2-7层：408-10层：6011-21层：4022-23层：3024-26层：20价格表现付款方式与折扣点付款方式折扣比率一次性付款95折97折99折10%首期两成20%买一成送一成70%平均折扣98折+项目经理逼定客户2%折扣点4%折扣点营销推广策略快销的案例销售策略项目包装与宣传推广策略第三部分：如何卖？ƒ如何实现快速销售？ƒ项目快速销售的策略是什么？ƒ项目如何包装和宣传？解决短·平·快销售总体策略成功案例借鉴分析借鉴：低首付（1房1万，2房2万，3房3万)每周现场活动(现金1万抽奖）媒体组合：展场、报纸、户外广告、现场活动楼盘特征：1380户，小户型大社区，公园环境推广主题：罗湖唯一超大型高尚公园社区销售策略：1房1万，2房2万，3房3万11.15-2.29进场3个半月销售670套成功案例借鉴分析置业案例房号面积一成首期20年月供30年月供35.981841544.2051.80890109315691278174814242670129083租金A2021000A2091200A2071500一房首付：2-3万二房首付：3-4万一成首期营销推广策略寻找快销的案例销售策略项目包装与宣传推广策略ƒ项目快速销售的策略是什么？重要销售节点：销售目标：销售阶段安排认筹期—强销期—冲刺期—尾盘期销售阶段时间销售率月均销售率销售套数均价认筹期强销期冲刺期尾盘期合计认筹期目标认筹期策略配合行业内人际传播内部VIP——行业内口碑传播销售策略——促销优惠认筹期强销期冲刺期尾盘期现场销控期数推出时间推出单位推出套数第一期认筹期\\\层保留，共72套，占16%。第二期强销期在销售率达时，推出第层在销售率达时，推出第层在销售率达时，推出第层在销售率达时，推出第层目的：控制销售节奏不断有低楼层刺激市场拉升价格营销推广策略快销的案例销售策略项目包装与宣传推广策略ƒ项目如何包装和宣传？ƒ如何使现场有充足的客户量？现场包装策略通往售楼处通道销售环境营造售楼处样板房位置解决噪音方式导示牌宣传推广策略ƒ低成本运营ƒ针对性渠道宣传ƒ现场活动配合快速销售如何使现场有充足的客户量？主卖点罗列针对性有效渠道——拉揽客户主渠道辅渠道各区域媒体侧重点231核心客户54辅助客户条幅、路旗、DM、候车亭广告DM、展场（家乐福、岁宝）写字楼展场、网络6游离客户7报纸广告超市展场安排时间：展场、DM安排——锁定区域客DM直邮时间：2004年9、10月（认筹与解筹2次）2004年11月（开盘1次）2004年12月（封顶1次）青莲公寓DM直邮各阶段媒体计划阶段时间内容媒体费用认筹期强销期1、前期以《晶报》为主，后期以《南方都市报》为主。2、每2周一次1/2版的报纸广告投放。3、总费用控制在60万以内。各阶段渠道安排——保持充足的客源阶段时间内容重点区域客区域内外客户游离客认筹期冲刺期尾盘期强销期业主活动目的：活跃销售中心气氛，促进现场成交。“主题”活动认筹期：活动营销同时配合媒体炒作放风筝活动目的：打开知名度风筝宣传项目名整体推广费用预算预计现场包装：（不含售楼处、样板房费用）活动费用：媒体投放：展场：网络：DM直邮：候车亭：销售物料：礼品：不可预见费：专题：高价格案例价格案例价格案例价格案例是否也要ƒ高成本的推广费用？ƒ长时间的销售期？6500元价格销售策略风险ƒ成本增加ƒ销售时间加长ƒ销售费用高价格销售策略风险ƒ成本最大化ƒ资金回笼慢ƒ销售费用高ƒ银行按揭风险----Thanks----祝贺圆满成功！