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HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch【【【【北京北京北京北京】】】】新光天地新光天地新光天地新光天地汉博研究院2008年9月2HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch第一部分第一部分第一部分第一部分：：：：项目简介项目简介项目简介项目简介第第第第二二二二部分部分部分部分：：：：项目区域环境项目区域环境项目区域环境项目区域环境第第第第三三三三部分部分部分部分：：：：项目定位项目定位项目定位项目定位、、、、业态布局与品牌落位分析业态布局与品牌落位分析业态布局与品牌落位分析业态布局与品牌落位分析第第第第四四四四部分部分部分部分：：：：项目规划设计分析项目规划设计分析项目规划设计分析项目规划设计分析第第第第五五五五部分部分部分部分：：：：项目经营模式分析项目经营模式分析项目经营模式分析项目经营模式分析第第第第六六六六部分部分部分部分：：：：项目亮点与经验借鉴项目亮点与经验借鉴项目亮点与经验借鉴项目亮点与经验借鉴目录3HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch一一一一、、、、项目简介项目简介项目简介项目简介4HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch新光天地新光天地新光天地新光天地5HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch项目简介项目简介项目简介项目简介物业名称物业名称物业名称物业名称：：：：新光天地开业时间开业时间开业时间开业时间：：：：2007-04-19建设投资商建设投资商建设投资商建设投资商：：：：台湾新光三越百货公司与北京华联集团（双方各占50%股份）位置位置位置位置：：：：长安街东段，大望桥东北角商业形式商业形式商业形式商业形式：：：：百货商场楼层数楼层数楼层数楼层数：：：：B4-F6主题定位主题定位主题定位主题定位：：：：创造“HappyNewLife”的全新购物体验总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积：：：：18万平方米（经营面积，12万平米）营业时间营业时间营业时间营业时间：：：：10：00-22：006HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch项目简介项目简介项目简介项目简介（（（（续续续续1））））新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份，总资本额7.5亿元人民币；坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利；作为中国单体面积最大的百货公司中国单体面积最大的百货公司中国单体面积最大的百货公司中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个；新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起，，，，除时尚食品超市除时尚食品超市除时尚食品超市除时尚食品超市外外外外，，，，经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、、、、国内精致商品和国内精致商品和国内精致商品和国内精致商品和全国各地的特色消费品全国各地的特色消费品全国各地的特色消费品全国各地的特色消费品。。。。并以独特的并以独特的并以独特的并以独特的““““高感度国际百货高感度国际百货高感度国际百货高感度国际百货””””经营理念经营理念经营理念经营理念，，，，打打打打造全新百货品牌新概念造全新百货品牌新概念造全新百货品牌新概念造全新百货品牌新概念；；；；与众不同的新光天地文化会馆，定期举办文化、艺术、时尚、民俗等等中国的、世界的各类大型活动展览。借助各式文化、主题性活动的举办，让消费者购物之余，增加一份文化艺术的欣赏，从而营造出新光天地独具魅力的品牌文化；新光天地运用国际先进的零售技术和管理方法，以及经营百货商店的成熟经验，以“真心诚意”的服务精神，整合多样化服务性业种，提供创新多元的人性化服务，给消费者带来最新消费信息、最丰富时尚的商品与服务，最大限度地满足顾客的需求，为广大消费者创造“天天都精彩”的全新购物体验。7HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch二二二二、、、、项目区域环境项目区域环境项目区域环境项目区域环境8HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch项目所在区域环境项目所在区域环境项目所在区域环境项目所在区域环境：：：：CBD商圈商圈商圈商圈CBD新光天地新光天地新光天地新光天地9HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch区域区域区域区域（（（（CBD商圈商圈商圈商圈））））概况概况概况概况CBDCBDCBDCBD商圈概况商圈概况商圈概况商圈概况：：：：北京商务中心区位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距长安街约5.8公里，距首都机场高速路出入口约5.8公里。西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里。北京中央商务区现有工业、企业用地149公顷，居住用地84公顷，公建用地55公顷，市政用地13公顷，教育科研用地14公顷，道路及其它用地84公顷，区内共有居住人口约5.4万人。有房地产开发新建和待建项目14个，总建筑面积约330万平方米。目前正在建设中的CBD核心区位于长安街与东三环交汇处东北，占地38.28公顷，规划建筑面积超过100万平方米，将建设包括国际一流的写字楼、酒店、商场、会展中心等现代商务设施。10HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch区域区域区域区域（（（（CBD商圈商圈商圈商圈））））概况概况概况概况（（（（续续续续1）：）：）：）：整体规划整体规划整体规划整体规划功能布局规划功能布局规划功能布局规划功能布局规划：：：：北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于“金十字”东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区；空间形态规划空间形态规划空间形态规划空间形态规划：：：：超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。国贸桥东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群。11HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch区域区域区域区域（（（（CBD商圈商圈商圈商圈））））概况概况概况概况（（（（续续续续2）：）：）：）：功能定位功能定位功能定位功能定位CBD功能定位功能定位功能定位功能定位：：：：城市功能定位城市功能定位城市功能定位城市功能定位：：：：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区；经济功能定位经济功能定位经济功能定位经济功能定位：：：：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。12HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch区域区域区域区域（（（（CBD商圈商圈商圈商圈））））商业概况商业概况商业概况商业概况CBD商圈商业概况商圈商业概况商圈商业概况商圈商业概况：：：：CBD07年新供应的商业总面积超过25万平方米，以大规模商业体为主。包括：»中环世贸中心2万平方米的底商；»世纪财富中心1.5万平方米的商业；»华贸中心20万平方米的大型商业；»万达广场南区3万平方米。而06年CBD的商业新增项目多为分散在各项目的底商和社区商业街，如：»温特莱中心1.2万平方米底商；»建外SOHO9万平方米商业街；»北京财富中心、富尔大厦及尚都国际中心共计4万平方米的配套商业。从经营方式和类别来看，CBD目前主要以综合型商业体和项目底商为主。体验式消费所能带来的愉悦感在某种程度上超出了定点式消费，但CBD受到地价的制约，使得体验式商业的开发几乎不可能，这就给泛CBD区域，如苹果社区、四季华侨城、四季东方城等着重休闲、体验的商业经营项目以很大的市场，它们的定位及客户都是与CBD相关联的。在这一情况下，强调商业的个性化经营管理对CBD这个高品质需求区域而言十分必要。13HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearchCBD区域消费者年龄调查39%16%19%16%10%30岁以下30-3535-4040-5050岁以上通过对CBD区域的一项消费者年龄调查，调查显示，青年人员（35岁以下）达到了55.5%，占总数的一半以上；而中年人员（35-50岁间）达到了35.0%，而50岁以下的占到了调查总数的90.4%。说明本区域的消费人群以年青人居多本区域的消费人群以年青人居多本区域的消费人群以年青人居多本区域的消费人群以年青人居多，，，，兼有时尚消费兼有时尚消费兼有时尚消费兼有时尚消费；CBD作为北京中央商务区，一定程度上就是北京潮流的风向标志。是商业顶级消费地段，这也就造就了CBD昂贵的商业租金和商品。CBD的商业经营所面向的群体较为小众，主要满足高消费人群的消费需求，主要是满足CBD区域内高消费人群及办公人群的需求。其商业经营整体状况由于有了有力的市场消费力支撑，发展的较为平稳，但始终脱离不了作为商务配套的地位。这也是CBD商业最显著的特征。区域区域区域区域（（（（CBD商圈商圈商圈商圈））））商业消费者分析商业消费者分析商业消费者分析商业消费者分析14HanBroadHanBroadHanBroadHanBroadResearchResearchResearchResearch区域区域区域区域（（（（CBDCBDCBDCBD商圈商圈商圈商圈））））现有商业现有商业现有商业现有商业中高档80000世贸天阶世贸天阶世贸天阶世贸天阶中档中高档中高档中档档次55000700001950035000建筑面积中国第一商城中国第一商城中国第一商城中国第一商城万达广场万达广场万达广场万达广场银泰中心银泰中心银泰中心银泰中心LGLGLGLG双子座大厦双子座大厦双子座大厦双子座大厦截止到2008年底，北京CBD的规划建设项目共有38个，包括国贸三期、中央电视台新址、北京财富中心、北京银泰中心、北京电视中心等重点项目。预计到2008年底，