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2009年2月，万科.珠宾营销游戏隆重上演！——万科珠海宾馆项目一期营销报告世联地产2009.22006-2008,世联持续关注万科珠宾报告名称提交时间提交形式主要内容达成的共识1珠海宾馆前期定位报告06.09PPT基于市场给到“上万的住宅均价”前提下的项目产品定位建议，并给到规划概念示意。调研内容：•地块区域实勘/珠海普通公寓市场/珠海高端公寓市场/珠海小企业办公形式•珠海写字楼市场客户访谈:•1.珠海宏观发展趋势的看法（价格走势预期、客户结构变化等）；•2.吉大片区区域发展前景、房地产发展地位的基本看法；•3.珠海宾馆项目发展方向、市场地位、客户构成、价格走向、物业类型组合的基本判断外城-保留区-内城的规划建议2关于珠海宾馆后续4个问题的建议06.11PPT1.靠近九龙城宿舍（绿色部分）部分其产品户型、配比及细节要求该如何考虑2.保留建筑区的功能建议3.保留建筑区周边的住宅详细建议4.商业上盖公寓建议，17英里的复式公寓是否可行，该占多大比例？保留区的功能建议：餐饮/娱乐/休闲/会所功能3万科珠海宾馆项目策划报告08.2PPT1.通过发觉珠海澳门联城价值，重新梳理珠海的城市价值，基本本项目现状，建立全新的珠宾比价体系，即明星城市豪宅价格体系2.项目规划及产品建议，一期产品建议3.项目整体营销定位如何凸显以及挖掘珠宾的历史、文化价值？4.一期如何营销立势？珠宾比价体系的重新建立/项目一期产品搭配/项目营销形象立意4珠宾策划代理招标补充提案内容08.3PPT1.低密度产品建议（鉴于规范限制，4.5层---6层建筑做什么产品合适，叠拼、4.5层TH还是其他类型？结合经济测算）2.内城高层住宅产品户型设计建议、特别是户型亮点（鉴于珠海规范限制，做什么样的附加值来提升产品价值）3.保留区作为项目的会所，提出定位、功能配置及设计建议；4.山体改造建议（考虑山间会所）相关产品建议仍在继续深化和探讨中2006年，我们达成这样的共识：外城：酒店/商业/酒店式公寓，向城市开放内城：全高层豪宅，完全私密2、规划建议保留区：核心位置、未来为商业的一部分、项目明星内城外城珠海的城市名片1、项目立意方向内城外城保留区2008年，我们对珠宾认识的深化观点一：价值体系重建，从珠海城市发展看珠宾珠三角独有的休闲、人居价值城市：南中国独特价值的明星城市——价格体系重建2：城市群明星城市豪宅价格箱体澳珠联城：澳门旅游、博彩业为珠海带来的联城价值——价格体系重建1：区域中心城市滨海海景豪宅价格箱体2008年，我们对珠宾认识的深化别墅公寓低密度产品：悦容庄模式酒店式别墅以及类别墅的度假公寓公寓：国际都市感的精装修的酒店式公寓观点二：总体规划建议，启动区在限制条件下的创新产品来建立新高度——别墅酒店：富人们的金钱游戏——概念立面、科技精装、服务提升公寓硬件价值高层住宅高层公寓保留区商业高层公寓：酒店式公寓+商务公寓高层住宅：现金流产品+明星产品保留山体商业酒店：商业部分持有，酒店整体转让启动区科隆国际艺术分展场新加坡吉宝湾案例OCT+华侨城2008年，我们对珠宾认识的深化观点三：珠宾营销破局，艺术起势，文化立市，为珠海沉淀新的优雅城市气质2009年，珠宾的畅想开花结果，在商业启动同时，一期住宅即将启动外城的商业区内城（纯住宅）保留区复式公寓：180-200平类别墅式产品，预计在10月入市，共80套纯住宅：140-160平预计在12月份入市南面二栋别墅公寓酒店酒店式公寓与之前的建议方案相比，突破了部分层高的限制，公寓设置更为集约化销售目标：09年底完成当年推售体量的70%即公寓到年底销售70%，56套以上1万，80套2009年，珠宾的脚步越来越快2009/0109/08/1009/1009/1209/08/3珠宾项目一期营销计划招投标营销中心开放一期展示区开放样板房开放项目商业开盘公寓区开盘高层区一批开盘高区展示路线2.15万体量约计160-200套商业持续招商中游戏前提1：房地产宏观大势将何去何从？必须明确的三个游戏的前提游戏前提2：09年珠宾将面对怎样的市场局面？游戏前提3：09年淡市中的抓住哪些豪宅客户？金融危机的大背景下，房地产成为拉动内需的支柱产业，从08年底开始，中央及各地政府启动不同的救市政策08年底的关键救市政策利率下调：央行决定从12.23起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，从12.25起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。营业率的调整：09.1.1-12.31，个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。第二套房的放松：08年底各大银行对第二套房政策出现不同程度放松，“以家庭为单位”成为主打，但缺乏中央支持。住建部：“房地产业振兴规划”已经提交国务院从全国工商业联合会住宅产业商会获悉，房地产行业要在2009年的下半年才会慢慢好转。在这种背景下，继汽车等九大产业的振兴规划确定之后，住房和城乡建设部上报了房地产业振兴规划，等待国务院的批准通过。各地重启“购房入户”在各地房地产市场持续不振的背景下,成都、武汉、重庆等城市推出一系列“购房落户”政策,刺激房地产市场消费。09年春节后，各大城市纷纷出现回暖迹象，交易量明显上升2008年春节后一周，天津市商品住宅成交量为402套、4.5万平方米，同比增幅达到了73.6%和58.2%。价格方面，上周商品住宅成交均价6949元/平米，环比上涨17.12%。其中，市内六区成交价重新突破10000元/平米，环比上涨31.47%。春节后第一周南京楼市认购963套、成交296套，另外有数据显示，双休日两天南京市商品住房认购量均超过了200套。环渤海：天津楼市牛年火爆开篇长三角：南京楼市购买力复苏深圳：二手房交易量也出现了一波“小阳春”。09年2月1日-8日，全市二手房成交794套，成交面积7.11万平米，平均面积89.51平米/套，单日最高成交量保持在200套以上，与去年同期相比上升幅度明显。广州：十区一手住宅总成交量在4000套以上，成交均价从去年12月的“8”字头重回“9”字头。香港：二手楼价止跌回稳后，至今年１月底已累计回升４％。珠三角：深圳广州香港止跌回稳今年1月的前20天,银行新增贷款增长9000亿,全月可能突破一万亿。这应该是一个破纪录的水平。从积极的方面解读,无论就总量上来说,还是从投资的角度看,年初大规模的贷款增长,对全年的经济增长无疑能奠定数量上的基础。相对于其它大城市，珠海市场反应明显滞后08年年底，第一轮救市政策出台后，全国主要城市成交量出现不同程度回升，只有珠海市场仍处在下降阶段。08年各城市月度成交量0.030.060.090.0120.0150.0180.0210.0240.0270.0北京171.2156.2159.1123.589.434.086.672.5100.7119.4112.971.974.267.6104.2上海255.2207.4195.7153.2134.457.8136.4131.5136.7143.099.083.263.364.693.9深圳30.216.315.022.419.97.233.526.040.628.324.831.030.933.859.2广州96.694.470.260.557.130.148.949.550.476.970.473.961.046.565.4东莞58.238.639.448.624.79.129.627.040.623.531.537.722.729.835.1佛山74.159.662.844.948.321.333.340.140.942.046.839.938.142.650.5惠州39.739.828.057.924.322.116.016.132.315.126.324.720.330.6珠海33.736.236.328.019.419.015.631.114.312.710.15.212.28.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11全国主要城市07-08年各月成交量情况珠三角指标城市分析：深圳：08年上半年进入价格调整期，08年底在价格逐渐探底，成交量回升，预计09年进入恢复期08年全年商品房总成交面积408.1万平方米，同比下降6.95％，成交均价12652元/平方米，同比下降4.78％08年2月，金地梅陇镇3期开盘，从07年7月的1.7万/平米降到1.2万/平米，拉开08年降价序幕；08年7月城市山林1.3万/平米起，降幅高达52%，以震撼的价格撼动前海市场；08年11月8日，星河丹堤E区进行价格调整1.2万/平米起，开盘2周基本售完；08年12月6日，中信湾上六座开盘7800元/平米，当天销售率73.7%；9.28新政市场迅速反应，成交均价与成交面积迅速下降市场经历约半年冰冻期，到春节成交量到底9月：全球金融海啸爆发，客户市场信心跌倒谷底，投资环境极度恶劣，成交均价进一步下降。6月：汶川地震和股市连续大跌之后经济危机论，客户市场信心再次受创，断供现象浮出市场，市场观望现象更浓，成交面积下降。11月：受到一系列利好政策的刺激，市场迅速反映，成交量回升。珠三角指标城市分析：广州：08年下半年进入价格调整期，预计09年在价格逐渐探底后，成交量回升，逐渐进入恢复期数据依据“阳光家缘”网站公布统计得出广州07.1-08.9一手楼市场走势02040608010012007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.90.02000.04000.06000.08000.010000.012000.0成交面积（万平米）成交均价（元/平米）过渡期（危机期向萧条期）危机期时代糖果别墅5800元/平米起，并赠送3个产权车位；恒大山水城洋房3360元/平米起，并送1600元/平米的装修，开盘当天成本价发售。2008年广州商品房成交面积703.99万平方米，同比下降34.85％，成交均价为9528元/平方米，同比增长9.22％；珠海：房地产市场08年价格并未调整，只有个别项目降价，大部分项目捂盘冬眠，交易量在下半年明显减少08年各月商品房销售情况分析0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010002000300040005000600070008000销售面积(万平米)销售均价（元/平米）5月入户政策取消刺激了市场提前集中的放量受多重政策利好因素刺激，加上观望了一年的刚性需求需要释放，推动了市场走量1－11月份，珠海商品房共成交148.31万平方米，同比下跌49.55％，成交均价则逆市上扬达6886元/平方米，同比增长7.82％，处于“量跌价升”阶段本地市场容量较小，受外部经济影响较大——香港：金融海啸的影响未见底，对实体经济的影响进一步加剧第一波金融海啸：表现为股市下跌，银行批产去年9月15日雷曼破产后，第一波金融海啸席卷全球，欧美等发达国家成为海啸重灾区，新兴市场影响则相对较小。任志刚表示，新兴市场由于发展基础好，并没有直接受到次贷危机的影响，但几个月发展下来，新兴市场经济逐步下滑、失业率上升，“底子”已被削弱。第二波金融海啸：表现为对实体经济的影响可能以三种形式出现，第一条途径是由次按引发的问题，余波未了。第二条途径是第一波金融海啸引发的信贷紧缩，及经济下滑造成的恶性循环。第三条途径就是贸易保护主义抬头，若保护主义波及金融业，问题将会很大。香港澳门的实体经济主要是依靠外资银行的贷款，而这些外资银行由于受到金融危机的影响，这些贷款到期