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龙翔国际营销执行报告2004.6商务无国界商会赢天下谨呈：东莞市龙翔地产投资有限公司本报告是严格保密的。客户目标尽量快速回笼资金（开盘6-8个销售完成）；片区内的品牌知名度；本报告是严格保密的。项目解析市场分析写字楼价值研究营销攻略销售组织安排及费用预算报告思路营销总策略产品展示推广项目解析本报告是严格保密的。项目基本情况——位置解析写字楼经济数据:总面积：28049㎡实用率：74%楼层：2--19层层高:3.5M划分单位(目前)：64-68㎡;76-80㎡;124㎡车位数：地下50个，地上90个；莞太大道万江方向鸿福路银丰路银城酒店本项目关键词：CBD银城酒店商务圈；万江门户；CBD写字楼集中区域本报告是严格保密的。项目周边景观除北面外，其他三面均为待建项目。待建项目中，“阳光大厦”刚刚开工。除南面视野较开阔外，其他三面未来均有视野遮挡或直面农民房。西面：西临待开发项目“阳光大厦”。南面：南望待开发项目“”南城名苑“、”新豪园南城“，及农民房群。东面：东临待开发项目“”新城市商住大厦“。北面：东临农民房群。本报告是严格保密的。写字楼优势写字楼劣势1、迅速发展的CBD区域内；2、昭示性较好；3、临五星级银城酒店；4、南向景观优越；5、临街面长；1、体量小；2、车位少；3、梁到地面高度仅2.4米;4、东、西、北三面景观较差；5、电梯数量；项目解析：无特殊的优势本报告是严格保密的。项目解析市场分析写字楼价值研究营销攻略销售组织安排及费用预算报告思路营销总策略产品展示推广市场分析本报告是严格保密的。市场分析——东莞写字楼总体分布在售项目已售或入伙多年项目现有写字楼主要分布在莞城区、南城区，且位于商业旺区和重要路段；正在使用的写字楼多为3-4年前开发；目前城区在售写字楼有9个，剔除销售率80%的尾盘，仅有6—7个同期在售。新行政中心莞城商业中心带东城商业中心带兴业大厦置业大厦02年/联合大厦方中东升大厦99年/金源大厦中惠大厦03年/金盈大厦04年/华凯大厦恒丰商业大厦天海大厦景泰轩03年/盈锋广场骏达商业中心时尚电器城鸿福大厦00年/经贸大厦99年/海联大厦第一国际星鹏商务大厦鸿禧中心君豪商业中心世博广场国泰中心05年/华凯广场地王广场04年/中侨大厦本报告是严格保密的。东莞已投入使用写字楼基本状况楼宇外观均显陈旧；以小高层为主；商务配套较弱，大多数写字楼裙楼商业与写字楼共用车位，车位不足。物业均为自管，无品牌；实用率：一般以68--71%居多。层高3.2~3.5米；总面积楼层(层)层高(米)商务配套电梯/核载车位面积比物管公司物管费实用率金盈大厦1.2万㎡153.250㎡商务中心三菱/3部/13人200自管2.5元/㎡70%华凯大厦2.8万㎡163.5300㎡会议中心松下/4部/15人160自管2.4元/㎡71%联和大厦1.7万㎡123.3提供简易商务服务三菱/2部/13人300自管3元/㎡70%方中东升大厦2.4万㎡143.5提供简易商务服务奥迪斯/3部/13人140自管3元/㎡70%盈丰广场0.9万㎡123.5无帝森/2部/13人90(含商场/酒店)自管2.4元/㎡80%金源中心4.3万㎡353.5客房/商务中心三菱/3部/13人215自管6元/㎡60%海联大厦1万㎡163无奥迪斯/2部/10人少量自管3元/㎡70%时尚电器城1.26万㎡183无三菱/3部/13人105自管3元/㎡80%经贸大厦3.2万㎡(2栋)193.2200㎡会所/100㎡商务中心2部/15人大型停车场自管4元/㎡68%鸿禧商业大厦2.7万㎡163.250㎡商务中心帝森/3部/13人200自管3元/㎡76%本报告是严格保密的。东莞已投入使用写字楼租赁状况分析租赁非常活跃：物业租金30—40元/平米，出租率稳定在，个别出租率均达90%以上。租金(元/㎡)主力客户群出租率金盈大厦32装饰/物流/贸易/中介90%华凯大厦40--50投资/金融/保险/咨询服务/贸易/担保95%联合大厦30物流/装饰/广告/证券/信用担保/货运/保险/律师行/咨询服务85%方中东升大厦30咨询服务/贸易/物流/装饰/律师行75%盈丰广场30--35咨询服务/贸易/服装/鞋业/装饰工程/电子科技96%金源中心50金融/贸易/物流/担保60%海联大厦35广告/装饰/律师行/投资/贸易/会计事务所100%时尚电器城33装饰/电子/设计工程/软件/贸易/培训机构90%经贸大厦35贸易/鞋业/广告/咨询80%鸿禧商业大厦35--40律师行/物流/驻莞办事处82%本报告是严格保密的。东莞在售写字楼分布在售写字楼总量约20万—30万平米。新行政中心第一国际星鹏商务大厦鸿禧中心君豪商业中心世博广场国泰中心05年/华凯广场地王广场04年/中侨大厦区域东城区莞城区新城区（CBD）楼盘名称君豪商业中心世博广场地王广场国泰中心中侨大厦第一国际（已售完）鸿禧中心华凯广场星鹏商务大厦（边缘）本报告是严格保密的。在售写字楼重点分析——第一国际物业名称第一国际（一期）物业类型写字楼+公寓+商业+五星级酒店地理位置东莞国际会展中心对面项目规模总占地面积211207M2，总建筑面积720904M2；一期占地面积65072M2；一期建筑面积312171.5M2；一期住宅建筑面积53441.74M2，商业建筑面积116932.44M2，写字楼建筑面积92109.45M2销售价格写字楼均价约为4200元/m2；商铺一楼商铺均价是25000元/m2，二楼均价16000元/m2，三楼均价8000元/m2；商铺带租约出售：三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%公寓均价4000元/m2（带装修）户型写字楼90~96m2、146m2、172m2,每层单位数是12个，其比例是1:1:1；层高3.6M，实用率70%商铺30~100m2；实用率为53%；公寓60-70m2销售情况5月15解筹，目前写字楼全部售完，公寓剩余4套，商业1楼售完，2、3楼还未推；目标客户投资：自用=50%：50%；东莞市内：长安、虎门、后街=50%：50%；双重投资占20%（写字楼、公寓）；写字楼客户行业：电子、IT、灯具与服装公司的展示间等；写字楼中央空调无中央空调项目成功主要源于：1.优越的地理位置；2.开发商雄厚实力；3.规模性开发，吸引消费者注意；4.项目功能的复合性及互补性；5.项目主打投资概念；6.第一次打出东莞新城市中心区的概念，东莞发展一直为城镇各自形成中心，7.写字楼高形象，中低价格；本报告是严格保密的。在售写字楼重点分析——鸿禧中心物业名称物业类型商业+写字楼地理位置东莞市莞太大道与体育路交汇处项目规模总建筑面积是70981平米销售价格写字楼均价：4000元/平米，租金：43元/月·M2商铺1楼：28000-33800元/M2；2楼：8000元/M2户型写字楼面积从147-283M2，实用率70%，层高3.6M商铺面积从40-200M2，主要户型100M2左右销售情况销售率约为60%目标客户投资占20%，老带新客户占50%，客户主要为五金、电子等行业写字楼中央空调无中央空调项目评价：1.销售情况一般，质量问题（用劣质水泥被曝光）对销售造成一定影响；2.项目推出了健康办公概念，但市场反映不强烈；本报告是严格保密的。在售写字楼重点分析——华凯广场项目评价:1.发展商继华凯大厦后，又在CBD内推出华凯广场；2.项目的景观较好，项目主打全景式健康生态办公概念；3.项目刚刚开始内部认购；物业名称华凯广场物业类型商业+写字楼+公寓地理位置项目规模总建面10万M2销售价格写字楼4100元/M2商铺售价未定公寓租，租金未定户型写字楼主力户型面积118M2，层高3.9M商铺、公寓不详销售情况内部认购目标客户不详写字楼中央空调无本报告是严格保密的。在售写字楼重点分析——世博广场项目评价：项目整体销售情况较差；写字楼不沿街，昭示性不强，且形象档次不高，影响写字楼的销售；物业名称世博广场物业类型写字楼+商业地理位置东莞东城大道与东城中路交汇处项目规模总占地面积：101100平方米；总建筑面积：207972.53平方米销售价格写字楼均价是3400元/m2商铺E、F区现售：一楼均价是1.8万元/m2，二楼均价1.02万元/m2，三楼6500元/m2（带租约，6年返租，返租率约5%）户型写字楼168m2：200m2：300m2；比例是1：4：1商铺EF区主力单位面积是50m2左右，实用率约为50%销售情况商铺3月28日开盘，销售约为40%，商业引入好又多、喜盈门酒楼、方特科技乐园；写字楼5月发售，销售率约为20%；目标客户写字楼自用为主、投资较少，中小型企业；商铺个人投资较多；写字楼中央空调无中央空调本报告是严格保密的。在售写字楼重点分析——君豪商业中心物业名称君豪商业中心物业类型写字楼+商业地理位置东莞市东莞大道（东城中路段）与东城大道交汇处项目规模总占地面积是1.8万平米，总建筑面积是3.45万平米销售价格写字楼4600元/平米商铺商业1~4层，引入华润万佳购物广场户型写字楼108~143平米，实用率68%商铺——销售情况写字楼销售率为80%目标客户投资占30%，小单元主要是物流、贸易等公司；大单元主要是金融证券（君安证券）、律师行、电子等公司写字楼中央空调无中央空调项目评价：项目销售情况较好；相比较而言，大面积的弧型单位销售较慢，小面积单位销售较快，投资客多；其写字楼的高形象，低成本是项目主要买点；项目定位甲级写字楼，是东莞写字楼市场的转折点，之前无高档次定位的东莞写字楼；项目的商业整体出租给华润万佳购物广场；本报告是严格保密的。在售写字楼重点分析——星河传说物业名称星河传说物业类型商业+住宅+写字楼+六星级酒店地理位置东莞市东城区旗峰山畔项目规模占地：1256亩，建筑面积96万平米项目定位IEO独立生态写字楼：精英企业的区域总部；甲级写字楼（未售）销售价格写字楼路边：1.5万/m2里边：1.3万/m2；租金80元/平米商铺星光影业商城为核心主力商家户型写字楼1500～4500平米商铺不详销售情况IEO销售1栋单位，租赁不到10家目标客户购买客户：中信实业银行东莞支行租赁客户：海南航空、香港智能化、香港Delux工会宝马、三九、AIA等公司项目评价:项目定位较高，面积大，售价较高，目标客户群窄而，销售不佳；本报告是严格保密的。在售写字楼重点分析——地王国际广场物业名称地王国际广场物业类型商业+公寓+写字楼地理位置总建筑面积是32.8万平米，占地面积是6万平米项目规模东莞市东城区东纵大道销售价格写字楼2004年7月内部内购商铺一层2.8-3万元/㎡，二层1.7-2.0万元/㎡，三层0.7-1万元/㎡公寓均价约为3000元/M2户型写字楼不详商铺最小铺位面积10㎡起，主力铺位30-50㎡；实用率50％公寓主力户型3房150M2左右销售情况商铺可售部分销售率80％，发展商自营面积占40%，公寓5月发售，销售约为30%目标客户（商铺的投资客占60%）写字楼中央空调有中央空调项目评价:写字楼部分配有中央空调，是东莞少数配有中央空调的写字楼之一；写字楼尚未销售；本报告是严格保密的。本项目与在售写字楼对比分析结论一：与竞争对手比较，本项目没有绝对的优势；结论二：本项目具备的差异化特点：1.纯写字楼；2.电梯荷载；3.外立面；4.实用率；结论三：1.销售同期竞争相对不大（7月—10月），该销售期是市场竞争的空白点。2.主要竞争对手为鸿禧中心、地王广场。总面积楼层(层)层高(米)主力户型(㎡)商务配套电梯/核载车位面积比物管公司实用率物业类型鸿禧中心5.8万㎡123.6140;280会所/商务中心奥迪斯/14部/15人193戴德梁行69%商住楼华凯广场5.8万㎡2栋19层;1栋12层3.9137商务中心/会议中心6部/15人176自管78%商住楼第一国际9.2万㎡2栋22层;2栋15层3.690--170无星/玛4部/20人121高力国际75%商住楼君豪商业中心2.3万㎡143.570-90;210;400无日立