6业务开发(上)

每家加盟店独立拥有和运营北京安信瑞德新经纪人培训课程业务开发篇每家加盟店独立拥有和运营业务开发篇经纪人日常工作每家加盟店独立拥有和运营日常工作中的5S从开发到成交的过程，处处体现了经纪人的专业程度。客户业主的沟通中，注重诚信，赢得客户信赖。给客户推荐房源，给业主提供服务，体现物超所值。每家加盟店独立拥有和运营经纪人日常工作以活动量安排为主线房源：新增5套/天、签委托1套或收钥匙一把/周客户：新增客户1·2位/天房源有效跟进：15条/天客户有效跟进：15条/天带看/验：14次/周注：一周内成交1万以上单者，或每月业绩达3万元以上者，量化指标可以酌情减少。请询问并关注每位经纪人的活动量安排！每家加盟店独立拥有和运营业务问题的处理房源方需求方房源勘查需求分析房源登记上传需求信息上传房源登记需求登记房源与需求配对带看物业交割成交合同谈判价格磋商售后服务过户及贷款相关服务重要而必要的支持！每家加盟店独立拥有和运营经纪人日常工作经纪人日报表每家加盟店独立拥有和运营每家加盟店独立拥有和运营业务开发篇市场调查每家加盟店独立拥有和运营市场调查中体现的5S市场调查是经纪人熟悉商圈，扎实基本功，成为专业经纪人的必备功课。每家加盟店独立拥有和运营市场调查什么是市场调查商圈解析市场调查的目的、范围市场调查的意义市场调查的内容市场调查的目标市场调查的流程市场调查的注意事项每家加盟店独立拥有和运营什么是市场调查商圈调查对于分行：针对该店周边或者热点区域，可能产生业务的所有楼盘和小区，进行的资料原始积累或更新的过程。商圈调查对于经纪人：在可预见的时间段，特定经纪人针对其所在分行主要关注的重点楼盘进行全部资料收集的过程每家加盟店独立拥有和运营市场调查商圈解析每家加盟店独立拥有和运营什么是商圈商圈在龙城居业体系内的意义：蕴藏着大量房源/客户资源，在可预见的时间内作为加盟店特定经纪人的日常主要活动范围，并保持持续关注的房地产中介服务热点及准热点楼盘项目或小区。我的商圈我做主认识“商圈”每家加盟店独立拥有和运营商圈的分类－１主营商圈(primarytradingarea)：分行在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。次营商圈(secondarytradingarea)：分行在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。边缘商圈(fringetradingarea)：分行在商圈中剔除前两种商圈后，剩余5%的顾客。每家加盟店独立拥有和运营商圈的分类－２分行边缘商圈（1500米以上包含剩余的顾客）次营商圈（500-1500米范围内包含大约二成的顾客主营商圈（500米范围内包含大约七成的顾客）每家加盟店独立拥有和运营市场调查的目的、范围目的：市调是房地产经纪人入行的首要工作，是日后成功签约的重要基础和保障，市调的成果如何，直接体现了一名经纪人日后在客户面前所展现出来的专业程度。范围：通常以经纪人所在分行为中心向四周辐射，1公里内为市调的主商圈（步行20分钟左右），2公里内为副商圈。每家加盟店独立拥有和运营市场调查的意义让经纪人真正了解商圈考验经纪人的毅力及耐性考验经纪人的自律性考验经纪人的悟性每家加盟店独立拥有和运营市调最关注的内容高端价位区10000元以上，市调最为关注的内容：物业管理业主层次物业品质中端价位区7000-10000元，市调最为关注的内容：户型价位交通生活设施低端价位区7000元以下，市调最为关注的内容：价位地段交通生活设施每家加盟店独立拥有和运营市场调查的内容：楼盘基本信息：楼盘名称或者小区名称、楼盘地址（具体门牌号码及周边路名）、楼盘的竣工时期、外观、总高、层高、几梯几户、几房几卫、面积、朝向、窗外景观、房龄，大致的房型、开发商、卖点等每家加盟店独立拥有和运营市场调查的内容：小区环境：小区规模（几幢、楼层）、绿化率、小区景观、物业管理费、市场售价、均价、租赁价、小区平面图及各类房型图、会所、停车场、停车费、小区荣誉：如园林小区、私房小区、小区内居民层次等每家加盟店独立拥有和运营市场调查的内容：周边公共配套设施：周边交通路线、轨道线、银行、学校、幼儿园、医院、超市、菜场、饭店、美容美发等配套情况及未来发展情况每家加盟店独立拥有和运营商圈调查的实施流程制定商圈调查目标及计划商圈调查前的准备商圈调查的实施提交商圈调查总结及分析每家加盟店独立拥有和运营市场调查的目标成为该地区的房地产专家了解商圈内居民的人口特性、社会经济的变量及生活形态等.了解商圈内配套设施状况.分析商圈内同行的店面数量及经营状况.确定商圈内楼盘名称，位置，结构，交易价格等.找出商圈内我公司经营拓展的障碍.每家加盟店独立拥有和运营新经纪人商圈调查计划时间目的对应表格第一阶段：（建议1天）熟悉商圈的整体布局，各个楼盘的位置及配套设施和竞争对手的位置《商圈摆位图》第二阶段：（建议1天）了解商圈内竞争对手的基本情况，做到知己知彼《商圈竞争者调查表》第三阶段：（建议4天）详细了解商圈内各个楼盘小区的情况，对各个项目要像对自己家一样熟悉《楼盘调查表》第四阶段：（建议1天）对以上几天的工作进行总结，并和自己的经理进行交流，对调查的数据进行汇总整理《商圈调查报告》☆☆每家加盟店独立拥有和运营市场调查前的准备相关资料及工具准备：DM单、铅笔、尺子、草稿纸、地图、空白名片及所需各项表格；熟悉并准备好调查的目标和内容，以及将要填写的表格；对分行经理安排的计划提前熟悉，并安排自己每一天的行程；利用可能的手段，对目标商圈进行最大限度的先期了解；心态的准备：商圈调查是每一名新经纪人的必经之路，以后将没有这么系统、详细的商圈调查时间，在此阶段中，可以考验一个新经纪人是否有毅力、有自律性、有悟性等，是一个经纪人成长的关键阶段，希望不要在这个阶段被公司淘汰。每家加盟店独立拥有和运营商圈调查的实施《楼盘调查表》每家加盟店独立拥有和运营市场调查的注意事项：注意事项：带好纸、笔、地图，按路线步行进行。每做完一个小区的市调，及时画出小区内部分布图，同时画出区域的总的市调图。注意收集市调区域的行家及市场信息。每家加盟店独立拥有和运营什么样的盘源是“笋盘”？首先是本区域需求量比较大的房源，必须具备；价格明显低于市场价，格局和户型都比较好，是独家或有钥匙看房比较方便。短时间内必须能成交的，行家成交的也算同区域内，对比同等盘源在价格或楼层，装修等有优势的盘源为笋盘价位低。同等的盘源在价格低于市场价楼层好。同等价位，户型的盘源，在楼层上有优势买同样的盘源赠送装修，家电等盘源的私密性，只有本公司知道的盘源，私密性强公司独家，有钥匙看房方便的业主及产权详细出售委托诚意好近15天内能成交对付款方式无要求，贷款全款无所谓每家加盟店独立拥有和运营业务开发篇驻守（酌情培训）每家加盟店独立拥有和运营驻守中的5S驻守不仅是开发房源客源的有效方式，也是提供给顾客超值服务的途径。驻守过程中，接待客户保持微笑，亲和的形象能够迅速拉近与客户的距离。每家加盟店独立拥有和运营驻守目的：驻守是房地产经纪人必备的工作方式之一，通过驻守可以：能开发出真实的客源、房源。能时刻注意到行家的带看情况，有利于开发行家带看的房源及客源。有利于扩大公司的品牌和知名度。每家加盟店独立拥有和运营驻守驻守地点：大型超市地铁出口热点小区出口处或中心花园处行家门店附近等人山人海每家加盟店独立拥有和运营驻守驻守必备：白板，写上公司几个典型笋盘。穿着整齐（公司制服、胸卡、徽章），体现公司的企业文化及形象。带好驻守地点附近小区钥匙盘的钥匙，准备随时带看。准备足够的DM，用于派发。基本2-3人为一组，进行团队驻守，可以相互照应。每家加盟店独立拥有和运营驻守注意事项：不要与行家打架，以免影响日后的精力和士气。待客走后跟上驻守，不要直接上去抢客户，以免激怒同行。用假盘吸引客户留其电话。每家加盟店独立拥有和运营驻守注意事项：对客户说明为什么要驻守（比如路过正好看到，正好送走客户遇到上），态度要不卑不亢。驻守并非局限于某一处，走过、路过的时候都要留意一下，看是否有行家在带看的。每家加盟店独立拥有和运营如何在驻守中寻找客户坚持做社区驻守，驻守的方法来的更有效果，通过在一些网络端口发布最新的笋盘来吸引客户电话跟踪，了解客户的空闲时间段社区活动，DM单发放丰富的信息发布渠道从其他公司切户每家加盟店独立拥有和运营北京安信瑞德新经纪人培训课程谢谢大家！