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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。慧港国际，东平新城国际公寓销售执行报告谨呈：九鼎房地产开发有限公司世联地产.2007.9本报告是严格保密的。本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本报告是严格保密的。沟通背景历史沟通本次沟通2007年8月15日提交《项目形象定位及物业发展建议》，双方对项目国际化都市中心国际公寓形象定位已达成共识，并以此为基础深化实施。在国际化都市中心国际公寓形象的统领下，提出营销总纲，并根据项目资金回笼目标及实际工程进度相结合，提出项目整体推售节凑及营销推广建议。本报告是严格保密的。我们的目标根本目标：高价高速！品牌：打造高品质项目，从而树立发展商品牌形象与市场信心，为后续项目开发奠定基础。价格：实现高价，实现企业利润最大化！资金回笼速度：实现快速销售，开盘7个月内完成90%的销售任务，达到快速回笼资金，实现项目滚动开发！本报告是严格保密的。高速：整个项目1026套，按销售周期7个月完成90%，平均131套/月。高速：整个项目1026套，按销售周期7个月完成90%，平均131套/月。目标分解本报告是严格保密的。关于项目的理解本报告是严格保密的。城南成熟生活片区亚艺公园豪宅板块东平河中央商住区禅城CBD项目指标地处东平新城/小户型社区、公寓25%58.51026建筑密度户均面积（㎡）规划户数5671。2商业面积（㎡）3.5容积率30129。6公寓面积（㎡）60003。8居住类总建面（㎡）29874。2住宅面积（㎡）18856.5净用地（㎡）本项目本报告是严格保密的。周边环境三面临厂、一面临路，当前周边环境欠佳，居住氛围欠缺北岭南大道直通东平大桥机械制造厂房废弃厂房陶瓷机械设备制造厂房项目将拆在拆将建成高档住宅小区将建成高档住宅小区本报告是严格保密的。本案中央商住区f根据佛山市规划建设“２＋５”城市组团空间新格局，东平河北岸也将由原来的城市边缘提升为中心组团新城区的核心商住区。f《规划》明确一河两岸区域将形成“东平商圈”。该商圈由魁奇路以南、东平水道两岸区域组成。f根据市、区有关建设实施方案，禅城区政府将用大约4年时间，完善北岸市政基础设施与道路建设。区域发展东平新城“中心城区”规划带来无限升值潜力东平河一河两岸整体鸟瞰效果图东平河北岸功能分区规划图本报告是严格保密的。城市景观项目西南面可看未来佛山公园北园城市景观佛山公园是市中心组团新城区中央公园和滨河公园合并后的统一命名。中央公园的平面布局呈长条形，横跨东平河南北岸，分为南北两园，佛山世纪莲体育中心坐落在其南园；滨河公园则是沿东平河两岸呈线形展开，将成为佛山公园的滨河区。佛山公园北园鸟瞰效果图（规划中）本项目佛山公园邻近佛山公园佛山公园南园世纪莲体育中心实景图本报告是严格保密的。周边多个高尚市政、名校配套令项目增值，但目前周边生活配套不完善f休闲配套：佛山公园（规划中）f文化运动配套：世纪莲体育中心f教育配套：蓓蕾艺术学校（幼儿园、小学、中学）佛山新三中、华英中学、实验小学公办小学2007年开建，2008年秋开学f未来商务配套：东江龙国际商务中心周边配套佛山新三中蓓蕾艺术学校集写字楼、酒店、房地产于一体的商务中心岭南大道路南延段东侧项目招租中本报告是严格保密的。交通条件城市发展中轴线上，到达性和昭示性优，但公共交通配套略有不足项目座落在城市南北主动脉“岭南大道”边，紧邻城南主道“魁奇路”，北接城南繁华区，南通顺德、东接一环，交通四通八达。途径公交车站：东平河北站、石头村站岭南大道去往顺德本项目岭南大道去往祖庙方向魁奇路去往广州、桂城方向季华路去往南庄-石湾-张槎方向岭南大道是禅城中心城区南北向交通动脉和重要景观路，佛山城市发展的中轴线。岭南明珠体育馆本报告是严格保密的。产品特点市场稀缺中小户型，有一定的社区环境项目单位共计8栋，2栋24层，4栋18层、1栋21层和1栋11层，以小高层和高层为主；项目以公寓和小户型单位为主，其中60㎡以下公寓占44%，90㎡以下户型占28%；项目配备约1万㎡的小型社区花园，具有一定园景资源；楼间距较为适中，最小13M，最大37M；产品设计方正实用，但首期单位创新亮点不多。N岭南大道黎明路30m37m29m15m社区花园13m本报告是严格保密的。30m37m29m15m社区花园13m产品分析单身公寓：户型布局合理方正实用，但位置和朝向较差单身公寓，建面32-38平米，方正实用；阳台、卫生间布局起到隔热、隔噪、采光的效果；绝大多数单位西项临路，西晒、噪音较为严重。50年产权，无煤气管道配套，入住后生活成本较高。首批公寓户型本报告是严格保密的。30m37m29m15m社区花园13m产品分析一房公寓：方正紧凑，功能齐全，有园景A栋04单位一房一厅，建面42－49平米，实用率80.4%；全部东向朝向，卧室和客厅均可享受小区园景；卧室附送凸窗，性价比高；双阳台设计；户型方正紧凑50年产权，无煤气管道配套，入住后生活成本较高。D栋13单位本报告是严格保密的。A型灵动1房公寓:方正紧凑，带生活阳台，朝向较差，绝大部分单位可改为2房。一房一厅，方正实用，功能齐全，大部份可改为2房，灵活变动；临路边、噪音较大，大部份单位西晒；产权50年，商务性质，入住后生活成本较高。产品分析本报告是严格保密的。A型2房公寓:方正实用，位置较好，可观区内园景。产品分析功能分区合理，户型方正紧凑；部分单位客厅进深有余，开间不足；临路单位噪音影响比较严重；50年产权，商务性质，入住后生活成本较高。本报告是严格保密的。产品分析2房住宅：户型紧凑、实用精致，绝大多数单位朝南，可观园景两房两厅，建面89平米，套内面积76.6平米，实用率89%；户型方正紧凑，布局合理，带套房2房，品质较高；主卧270度超大落地窗设计，户型朝南，室室有南风。C栋03单位两房两厅，建面88平米，功能分区合理，户型方正紧凑；双阳台设计；户型朝南，室室有南风。A栋02单位首批住宅户型本报告是严格保密的。产品分析3房住宅：南北对流，高实用率园景3房。三房两厅，建面89平米，套内面积78平米左右，实用率超过85%；南北双阳台，通风对流；主卧反凸窗设计实用采光，270度观光设计；功能分区合理，次卧室面积分布稍显平均。北面临路。B1栋01单位B2栋02单位三房两厅，建面121-124平米，套内面积116平米，实用率86.34%；南北双阳台，通风对流；入户、空中双花园设计；主卧反凸窗设计；独立储藏室设计，实用方便；公卫离客厅稍远，整体私密性不高首批住宅户型本报告是严格保密的。创新3房住宅：南北对流，赠送内庭园和超大露台产品分析2梯2户，140平方，附送超大内庭园和大露台，性价比较高；户型方正，南北通透，北向可观小区内部分景观；南面临路，与旧厂房距离较近，形象有所受损。本报告是严格保密的。创新2房住宅：带入户花园，户型紧凑，超大阳台，可观小区内景观。产品分析二房两厅，建面89.8米，实用率超86%；超大入户花园设计，赠送内庭园和大露台，性价比高；户型方正，南北通透，可尽享有区内景观；近小车出入口，与旧厂房距离太近。本报告是严格保密的。产品小结公寓产品及住宅产品各占50%；但公寓产品户数占70%，大部分为90㎡以下中小户型产品。100%60003100%10261026小计40139B1型20124G型2089G型6889C型6889B2型49.80%2987429.60%3048889F型住宅96A型256D型50.20%3012970.40%72237050㎡以下E型公寓面积比建筑面积户数比合计户数面积区间编号类型•住宅以90㎡以下稀缺性产品为主，销售难度相对不大；•公寓产品户数较大，达70%，且以需求弹性较大的投资客户为主，因此解决公寓的销售速度是保证本项目高速销售的关键。本报告是严格保密的。产品价值总结f区位价值：位于大佛山中心组团核心区域东平新城板块内，未来大佛山中央商住区，佛山公园、商务中心、星级酒店、公办小学等高档次城市配套毗邻左右，升值潜力可以预见；f景观价值：外望佛山公园城市景观、内有自身小型社区园林绿化景观；f交通便利：西临佛山样板路岭南大道，连通城南繁华与未来城市核心，昭示性强；f产品特点：稀缺小户型卖点总结本报告是严格保密的。产品价值关键词自住、投资均适宜稀缺小户型靓景观——提升产品价值外望佛山公园、内有约1万㎡社区园林绿化达到性、昭示性好，连通繁华与未来岭南大道交通便利未来城心——高尚配套与无限升值空间东平新城区域发展客户利益点产品价值点价值点关键词：东平新城、新城市核心、景观、小户型、升值潜力本报告是严格保密的。关于客户的理解本报告是严格保密的。按客户置业目的分类：投资型及自用型客户分类f不同产品，对应的客户层也不同，90平米以下的中小户型以投资型客户为主，120平米以上产品以自用型客户为主；f约50%为投资型客户，50%为自用型客户；100%1026小计139B1型124G型89G型89C型89B2型投资、自用型29.60%30489F型住宅A型D型投资型70.40%72250㎡以下E型公寓客户类型户数比合计面积区间编号类型本报告是严格保密的。f经济实力雄厚，具有丰富的投资经验和投资眼光f周边各镇区居民、企业主、高管阶层主和公务员较多；部分广州、深圳专业投资客户人口特征f重视位置及发展前景；f重视投资回报率；f重视总价、不重视单价f喜购小面积低层单位；f喜购高性价比产品；f喜购稀缺性资源的产品；公寓和90平米以下产品较多，110平米以上三房二厅较少投资购买特征选择户型用途投资类型客户附件1本报告是严格保密的。资料来源：资料来源：20072007年年77月客户访谈月客户访谈自用类型客户新婚或三口之家，三代居为主，26-35岁，受教育程度较高，首次置业，公司中层管理者、公务员、教师、白领、专业人士。单身或已婚，25-30岁，受教育程度较高，首次置业或急需解决住房问题或购房入户。大中型企业内基层干部、专业技术人员、事业单位小职员、公司小白领等。人口特征（家庭结构、年龄、职业、工作地点等）经济能力尚可，对新城核心区有一定的认同感。对居住环境有较高的要求，其次为价格和交通。二房二厅、三房二厅为主，公寓少自用经济能力差，价格和交通是首要的考虑因素。单房、一房一厅为主，二房二厅较少过渡购买行为特征选择户型用途附件2本报告是严格保密的。佛山本地新生代客户特点资料来源：消费者访谈生活习惯角色f多点交流的空间f一定要有运动场所f希望自己的住的地方还是有品牌，让自己在亲朋面前有面子f休闲的f喜欢按照自己的生活方式生活f有很多时间用于与朋友交往f消费上稍微偏向冲动f喜欢运动、上网、旅游f喜欢品牌，追求时尚f大部分开摩托车f喜欢音乐、旅游f希望快点有一个自己的空间f对价格很敏感禅城、澜石、南庄等原住人口，佛山长大，步入社会工作3-5年，购房的资金部分为家人资助，部分为自己积累。多位办公室职员、公务员、教师等。特征与住房价值取向佛山本地新生代目标使用群体描述目标使用群体描述本报告是严格保密的。外来新贵客户特点生活习惯角色f希望在佛山有个真正属于自己的空间，改善出租屋或寄人篱下的居住环境f希望小区现代时尚，符合自己的身份f希望能有更多和自己一样的人住在一起f努力工作的，上进的f上班很累，下班就喜欢找个地方发泄f喜欢和自己圈子里的朋友聚会、玩乐f喜欢健身运动、上网、购物f喜欢品牌，追求时尚f喜欢音乐、旅游f对价格很敏感他们多为企业中高管或者是白领阶层，他们原本不属于佛山，但因工作需要来到了佛山，并在此安家立业，他们努力工作，在城市中寻