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中海城发展商需求：回收资金，实现利润最大化！1)商业定位准确具有前瞻性2)选择最佳销售引擎3)价格合理预估4)选择最佳售卖方式5)业态合理规划现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？1、一期到底卖什么？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题——5、一期项目业态该如何规划？2、一期客户是谁？6、C1C2定位的方向建议！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？上市套数9211上市面积(m2)1245930销售套数1508销售面积(m2)105145销售金额(￥)1666271056销售均价15847.3637销售率8.44%2005商业地产背景E-FDC信息网VIP查询截至2005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？城市经济增长模式决定人口变迁资源型城市：如唐山、天津、太原上层20%中产30%底层50%上层20%中层60%底层20%哑铃型人口结构纺锤型人口结构经济型城市：如北京、上海、深圳、广州住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。商业消费趋向：百货类商业为主。中产住宅。从百货类商业转向特色、主题性商业区域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文区34.6-7.1-17-1.79东城区53.6-7.1-11.7-1.2西城区70.7-4.9-6.5-0.65宣武区52.6-3.1-5.6-0.55门头沟区26.7-0.4-1.5-0.14密云县42-0.6-1.4-0.14延庆县27.50.10.360.04平谷县39.712.60.25房山区81.44.86.30.59通州区67.47.111.81.08怀柔县29.63.513.41.23顺义区63.78.8161.45大兴县67.214.828.22.44昌平区61.518.141.73.43海淀区22479.755.34.35朝阳区22984.258.14.54石景山区48.918.158.54.58丰台区136.95873.55.48户口整顿数快速汇总数机器汇总数常住人口(万人)127.9136.9136.9本区户籍人口(万人)81.681.782.6居住本区户口在本市其他区县(万人)2225.3(估)25.3(估)全部外来人口(万人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暂住人口(人)647665870558566本区总人口(常住人口＋暂住人口)(万人)134.4142.8142.82000年全区居住半年以上的常住人口为136.95万人，与1990年7月1日0时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增加了58.03万人，增长73.54%。平均每年增加5.62万人，年平均增长率为5.48%。在全市十八个区县中，10年间丰台区人口年平均增速最快，增幅最高！外城区的拆迁及外来人口的增加！人口流动增长最活跃！2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元1、食品消费结构改善。一季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。2、衣着消费增长明显。居民人均用于衣着支出265.67元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长13.3%。3、教育文化娱乐服务消费趋热。一季度居民人均教育文化娱乐服务支出406.11元，比上年同期增长27.3%，占人均消费支出比重的13.9%，比上年增加1.4个百分点。4、交通与通讯大幅度提高。一季度人均交通与通讯支出528.36元，增加支出160.20元，同比增长43.5%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因；5、家庭个人消费支出增长7.2%。一季度，居民人均用于个人消费支出117.89元，比上年增长7.2%。其中,人均金银珠宝饰品支出13.30元，比上年增长2倍。消费层次大步提高！2005年第三季度末我区共有从业人员373401人，比上季度增加9380人，其中在岗职工336426人，比上季度增加8717人。从行业类别看，从业人员较多的行业依此是制造业、建筑业、批发和零售业及科学研究、技术服务与地质勘查业，分别为84435人、45200人、42458人和38496人，该四类行业从业人员数累计已占到全区从业人员总数的56.4%，可见制造业等这四类行业是我区从业人员就业的主力军。2005年一至三季累计劳动报酬总额为63.5亿元，同比增长16.3%，总额在全市排名第五，位居前四名的分别是海淀、朝阳、西城、东城，其一至三季累计劳动报酬总额分别为225.9亿元，224.2亿元，125.4亿元，98.3亿元。我区从业人员平均工资、在岗职工平均工资在全市中分别排在第九、第八位。西城区和东城区分居第一、二位。我区在19个门类中（不含国际组织）前三季度从业人员平均工资前三位的是金融业、公共管理和社会组织、电力、煤气及水的生产和供应业，分别为55941元、32349和27973元；后三位的分别是采矿业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业，分别是8326元、10822元和10945元。收入水平处于北京底层！1-11月份，丰台区房地产开发企业商品房销售面积达145.9万平方米，比上年同期的38.6万平方米增加107.2万平方米，增加2.8倍；累计实现销售额66.5亿元，比上年同期的19.7亿元增加46.8亿元，增长2.4倍。在商品房销售总量中，销售给个人的住房为134.4万平方米，比上年同期的19.7万平方米增加114.6万平方米，增长5.8倍.全区房地产开发企业累计完成投资69.5亿元，比上年同期的61.2亿元增加8.3亿元，增长7.6%。其中住宅投资完成45.2亿元，比上年同期的43.6亿元增加1.6亿元，增长3.7%；综合办公楼完成投资2.8亿元，比上年同期的5.3亿元减少2.5亿元，下降4.7%；商业营业用房完成投资1.9亿元，比上年同期的1.2亿元增加0.7亿元，增长58.3%。区域住宅销售增量最猛！02000004000006000008000001000000东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区商品房登记面积(全市245.3万平米，朝阳91.7万平米，丰台34万平米)020000400006000080000100000120000140000东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区商业写字楼登记面积(全市34.3万平米，丰台1.4万平米）区域住宅供应量大比上升！2005.11月02000004000006000008000001000000东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区商品房登记面积(全市245.3万平米，朝阳91.7万平米，丰台34万平米)020000400006000080000100000120000140000东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区商业写字楼登记面积(全市34.3万平米，丰台1.4万平米）区域住宅供应量大比上升！2005.11月丰台区主管城建的领导预言：“六里桥、大红门、桥南科技总部区，丰台西四环品牌商业与商务办公带，方庄、南三环(草桥—洋桥段)区域型办公商业中心等9个位于中心城区的板块以及王佐中心镇板块这10个板块公建总规模将达到1600万平方米左右，10个板块的规模效应将吸引大批企业入驻，商家开店经营，知名品牌聚集，由此将极大地改变丰台的产业结构、业态结构，从而带动人口结构的调整，全面提高区域消费水平，增容投资空间，提升全区人民的生活品质——丰台将在几年内实现打造未来新城的设想。”来源：人民网2005年11月07日未来新城，开始打造！丽泽商务科技园区大红门商业街文化旅游本案本区域人口变化1、市政、地铁、道路规划提升区域价值2、木樨园、十里河商圈提升区域经济水平3、住宅项目的集中补长46163972.550395562.562500100020003000400050006000700020012002200320042005区域中层扩大住宅价格逐步增长2001至现在宋家庄区域新开发住宅500多万平米1、1998年城外诚2000万投资进驻成寿寺路与南四环东南角，从1200平米发展到15万平米。2、1999年4500平米朝龙五金批发市场出现，目前仍经营良好。3、2001年家世界进驻4、2002年爱家家居进驻商业人流路过人流中层居住型人为主商业人流为辅的复合人流城市化边缘地带新兴居住区地铁道路双重促进，中海城造就居住新城市170万平米中海城的出现引导中层人潮将彻底改变成寿寺路的发展模式朝阳路板块借鉴方庄的“集体出逃”，亚运村的“没落”，望京的“瓶颈现象”之后，目前，规划部门、开发商都开始有意识、无意识地关注区域的产品结构；朝阳路借助于CBD的强势发展而迅速发展！具有借鉴意义！住宅先行、商业跟进、写字楼断后的板块规律因为住宅兴建的同时能彻底改变区域的市政基础设施，而且投资回报快，因此，住宅往往会成为板块开发的第一步。朝阳路板块已开发的住宅项目有远洋天地、都会华庭、朝阳无限、朝阳园、蓝T公寓、丽景新居、甘露晴苑、甘露家园、兴隆家园、美然动力街区、新港湾、绿岛苑、建东苑、京东丽景苑、阳光华苑等，财满街后期的高档居住项目、白领家园、青年路小区、青年汇、天鹅湾等，总建筑规模在350万平方米以上。住宅先行商业跟进住宅带来的购买人群，需要商业的配套，商业项目顺势跟进。朝阳路板块的建筑规模将使这里的常住人口超过35万人，除了日资的华堂商场、泰资的易初莲花外，欧德隆等大型连锁机构也在寻找合适的店面；苏宁电器商城、大中电器等著名商业机构则纷纷抢在道路拓宽前，抢先入住，抢占市场先机；兴隆家园2万平方米商业街、朝阳园2万平方米的尚街商业、朝阳无限2．5万平方米韩SHOW商城、住邦2000二期3万平方米的商业、白云广场的重建，兴隆街的出现，财满街的4万平米内廊商业先后入市。商业形式以满足区域居民日常生活消费为主！写字楼断后在商务气氛完全形成以后，写字楼项目应运而生，一般从“住宅先行”到“写字楼断后”，这个周期一般会持续10年，甚至更长。但由于朝阳路竞争的激烈，这个周期被大大缩短了。目前，除在朝阳路周边已有住邦2000、都会国际、白云大厦、美丽亚洲假日花园、鲁班大厦等写字楼项目之外，国锐地产开发的财记大厦、首创开发的新白云大厦、朝阳园三期国际创展中心、住邦2000二期、珠江罗马家园写字楼等项目逐渐入驻，形成40多万平方米的写字楼体量。写字楼形式以满足创业型智力型成长中企业为主！写字楼与商业形式可以借鉴朝阳路板块！商业引导居住消费，写字楼引导智力创业！本案开发周期计划5年，在地产快速发展的趋势下，产品结构符合新型区域发展规律，开发顺序很合理！借鉴价值未来新城的新兴城市居住区中层生活性消费将是成寿寺路区域商业的最快速增长点本案区域定义！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业