世联_深圳金光华春华四季园二期B区压轴单位销售执行报告_113PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。春华四季园压轴单位销售执行报告谨呈：深圳金光华实业集团有限公司本报告是严格保密的。234＃30＃36＃38＃43＃40＃39＃37＃压轴单位项目概况N春华四季园推售压轴单位基础数据套数：580套住宅建面：68957.06平米建筑形式：11－19层小高层户型产品：约68平米2房、93～122平米3房、157平米4房、197-245平米复式12#42#9#8#7#10#11#13#14#6#2#3#4#4'#5#5'#18#19#17#20#21#15#16#22#23#25#24#41#26#27#31#32#33#28#29#压轴推售单位本报告是严格保密的。3整体项目推售节奏2月25日5月1日7月1日9月24日10月21日2006年1月1日4月28日2007年一期一批505套一期二批470套商铺104套二期A区首批720套二期A区二批296套二期B区首批428套二期B区压轴580套套数比0%20%40%60%80%100%一期一批一期二批二期A区首批二期A区二批二期B区首批压轴单位复式4房3房2房价格走势62387383799782280200040006000800010000一期一批一期二批二期A区二期B区首批压轴单位？本报告是严格保密的。4压轴单位项目简析户型户型分类建筑面积区间总建筑面积套数套数比面积比总套数总面积总套数比总面积比二房二房二厅69.7-79.74236.286010.34%6.14%604236.2810.34%6.14%三房二厅（小）93.74-10010450.7310818.62%15.16%三房二厅（中）107.21-114.0922345.3920435.17%32.40%三房二厅（大）122.3-122.588837.847212.41%12.82%四房四房二厅（大）157.611705210818.62%24.73%1081705218.62%24.73%四房复式四房二厅复式（小）190.183100.74162.76%4.50%163100.742.76%4.50%五房复式五房二厅复式243.482934.08122.07%4.25%122934.082.07%4.25%合计68957.06580100%100%二期B区二批单位户型配比三房38441633.9666.21%60.38%N三房套数比占66.21％，面积比占60.38％，为绝对主流产品；四房套数比占18.62％，面积比占24.73％，为关键主力产品压轴单位位于小区中较好的位置，受周边不利因素影响小。户型产品中157平米大四房、108平米三房、243平米复式五房为首次推出产品本报告是严格保密的。5本销售执行报告结构执行现状审视问题界定解决思路目标目标对目标的理解本报告是严格保密的。6目标①压轴单位推广目标：在开盘三个半月内实现100％销售，并最大限度挖掘价值，实现价格突破龙华普通住宅心理价位1万元，争取更高价格！开盘实现销售40％，232套本报告是严格保密的。7对于目标的理解价值空间挖掘尽价格实现最大化开盘实现销售232套根据经验值判断开盘前需要积累目标客户数量2600－3000批根据春华四季园前期推广经验可知，在未测算客户诚意度的蓄客方式下，所积累客户的数量与最终成交量的比例为10：1。通过营销树立项目高端形象，提升目标客户心理价位接受基础并产生购买开盘后三个半月实现100％销售目标②本报告是严格保密的。8本销售执行报告结构执行现状审视问题界定解决思路目标宏观大势市场竞争积累客户项目本体本报告是严格保密的。9现状审视①－宏观大势政治面经济面房地产市场政策面两会召开以及十七大召开，房地产作为全国人民最关注和不满的三大问题之一将引起政府的高度重视，但为了政治的，政府不会允许房地产暴涨暴跌。经济服务于政治，经济保持稳定发展是主题。温家宝提出2007年中国GDP增长目标8％，比06年回落2个百分点2006年是政策频出年，2007年则是稳定年以及政策落实年。《物权法》有助于房市销售；而物业保有税则将打击到大面积产品的销售。结论：宏观大势是稳定压倒一切，07年将主要是06年政策的落实，本项目销售期4月－8月期间，重策出台可能性低。本项目目标实现中宏观政策风险冲击可能性较小。更多政策判断依据见附件稳定稳定稳定落实本报告是严格保密的。10同期龙坂片区市场推售情况本项目压轴580套，2房、3房、4房珠江旭景佳园(500多套，二房、三房，带精装修）1月2月3月4月5月6月2007年8月9月金地梅龙镇（700多套，二房、三房）万科第五园（102套，TH）碧水龙庭（700多套，二房、三房）阳光第五季（488套，二房、三房）7月现状审视②－市场竞争结论：5月份是龙坂片区项目入市高峰期，本项目入市时面临竞争相对较弱，但入市后进入推售期面临的竞争加剧。要实现目标必须从竞争中突围。丹枫雅苑（584套酒店式公寓，一房、二房，带精装修）万科第五园（752套，二房、三房）本报告是严格保密的。11楼盘名称整体规模项目建筑形式容积率对比户型户均面积入市时间剩余/预计套数目前/预计价格碧水龙庭二期19.5万小高层2.8两房7507.54509000-9500金地梅龙镇二期13万高层、小高层3.08两房7507.41679500阳光第五季4.8万小高层2.8两房7507.52607000-8000珠江旭景佳园三期14万小高层2.4两房7507.52008000丹枫雅苑4.3高层4.8两房7007.42008500第五园三期景观高层43万联院、多层1.1两房7007.53708000-9000东华明珠15万高层、小高层4两房7506.11608500本项目43万多层、小高层、高层1.89两房7007.4.28601万或以上结论：本项目两房共60套，仅占B区推出量的10.3％，竞争项目存量或预计推出量两房数量达到约1707套，且竞争项目两房价格多集中在8000－9500元/平米。平面两房现状审视②－市场竞争本报告是严格保密的。12楼盘名称整体规模项目建筑形式容积率对比户型户均面积入市时间剩余/预计套数目前/预计价格碧水龙庭二期19.5万小高层2.8三房11007.53109000-9500金地梅龙镇二期13万高层、小高层3.08三房10907.45299500阳光第五季4.8万小高层2.8三房9507.52207000-8000珠江旭景佳园三期14万小高层2.4三房11007.53008000南国丽园7万小高层2.6三房11006.9727800第五园三期景观高层43万联院、多层1.1两房7007.53828000-9000东华明珠15万高层、小高层4三房10506.113418200劲力明珠三期21万高层、小高层2.97三房11306.12617600本项目43万多层、小高层、高层1.89三房93-11007.4.283121万或以上结论：本项目小三房和中三房共312套（不含122平米大三房），竞争项目存量或预计推出量三房达到2215套，竞争较为激烈，但三房仍属于龙坂片区绝对主流产品，市场需求旺盛。但价格多在8000－9500左右，尚无项目突破万元均价。平面三房现状审视②－市场竞争本报告是严格保密的。13楼盘名称整体规模项目建筑形式容积率对比户型户均面积入市时间剩余/预计套数目前/预计价格金地梅龙镇二期13万高层、小高层3.08四房13507.4669500珠江旭景佳园三期14万小高层2.4四房14007.560—东华明珠15万高层、小高层4四房13806.111558500劲力明珠三期21万高层、小高层2.97四房13206.12127600南国丽园7万小高层2.6四房11006.9218000本项目43万多层、小高层、高层1.89大三房/四房122/15707.4.281801万或以上平面四房结论：本项目四房共108套加上72套122平米大三房，共计180套单位，面对竞争项目存量或预计推出量三房数量达到314套，本项目四房占到市场供应量的36.44％，从市场份额而言的竞争强度大，但从总量而言，竞争激烈度低，属于龙坂市场的高端产品。入市万元均价也将创造了龙坂最高价的记录。现状审视②－市场竞争本报告是严格保密的。14结论：本项目复式四房及以上共28套，复式四房和复式五房在产品上虽与万科城及第五园有所不同，但是从产品的面积类似，面对的客户群将是相似的，因此复式单位将与万科系列的TH产品处于竞争状态，但本产品本身在价格、赠送面积、户型上具备优势。复式大面积产品是龙坂市场的尖端产品。复式四房及以上楼盘名称规模建筑形式容积率对比户型户均面积入市时间剩余/预计套数目前/预计价格第五园三期55万TH、叠T、高层1.25TH22007.41022万以上万科城43万联院、多层1.1TH21606.1062.2万本项目43万小高层、高层1.89复式190-24307.4.28281万以上现状审视②－市场竞争本报告是严格保密的。15现状审视②－市场竞争片区三级市场最新动态数据来源：世联数据平台楼盘名称房号建筑面积合同单价合同总价成交单价成交总价单价上涨春华四季园9-8-9B7055713900008720610400314913-2-11C（精装）99.363446300008781872000243713-2-2D（精装）99.886207620000818581750019787-2-10A11054556000007927872000247211-2-2B1416170870000742110464001251万科第五园紫鹊坊C20113462698400001057514170004306漪岚府187909117000001632130520007230万科四季花城百合苑A502（精装）119.88367044000891110682005241万科城揽湖阁D100575560042000098837412004283云彬居B30110060006000001046410464004464紫檀居H2011215785700000945911445003674颐地轩E101148878413000001384620492005062片区二手房最新成交中平面产品单价极少有突破1万元的本报告是严格保密的。16片区市场竞争小结现状审视②－市场竞争2房3房4房复式片区总体供应量/本项目供应量本项目供应量所占比率片区价格/本项目价格小结1767/603.4%8000-9500/1万竞争激烈，需求大，产品虽有优势，但并不明显，而且价格高于片区价格，客户对价格敏感度高2527/31212.3%8000-9500/1万竞争较为激烈，需求也大，本项目产品优势明显，价格远远领先竞争对手434/18036.44%8000-9500/1万竞争激烈度低，但市场需求少，产品本体存在优势，但价格也远高于竞争对手136/2820.6%2万/1万以上市场尖端产品，市场供应稀少，虽然本项目前产品形象低于竞争对手，但价格及产品本身均存在较大优势结论：本项目的绝对主流产品2房、3房入市后均面临激烈的竞争，并且目标价格远高于竞争对手；本项目关键主力产品4房竞争激烈度低，但价格高企；复式产品具备较强的竞争优势。本报告是严格保密的。17现状审视②－市场竞争放在龙坂片区竞争审视，本项目的目标价格远高于一手及二手市场同类竞争的产品！放在全市来看这个目标价格又是怎样一种地位呢？本报告是严格保密的。18福田项目名称位置建面（m2）容积率产品类型发售时间橄榄绿洲景田1.5万1.684套住宅，两房20套，72-79平米；三房64套，100-119平米2007.3时代星居福民路与龙秋一街交汇1.2万3.2——2007.52007年上半年福田入市项目较少，而且主要以小盘为主，产品类型为二房、三房（数据来源：国土资源网）现状审视②－市场竞争（关内一手楼）本报告是严格保密的。19项目名称位置建面（m2）容积率剩余套数/产品类型实现价格（元/平米）发售时间鸿景翠峰