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12谨呈：南峰集团金碧华庭项目营销执行报告2019/10/20版权声明：本项目是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3清溪房地产市场分析市场客户研究宏观经济环境分析项目目标客户定位报告思维导图项目价值研判及优劣势分析思维导图市场客户研究项目物业发展建议市场客户研究项目营销执行策略44宏观经济环境分析在保增长的前提下，信贷将无法急速收紧，通胀预期中证券、不动产、资源产品等将是避免资产缩水的避风港投资快速增长：资本金比例下调后地方政府投资项目落实提速､个人住房按揭贷款猛增､中小银行贷款快速增长､商业银行季末贷款冲动.中国经济景气指数回升企业景气指数和企业家信心指数双双反弹企业家和银行家均看好中国的宏观经济以上数据来自中国信息报2010年经济趋势：伴随2009年上半年大量信贷的投放，中国经济逐渐呈现走出低谷的态势，但经济发展的模式等本质性的问题并没有改善，经济转型的速度没有加快，因信贷的投放，固定资产投资迅猛增长，证券市场及不动产市场空前火爆，相信在2010年产业转型有明显的发展，但资产的通胀仍无法良好的控制。通胀是未来三到五年内最主要的宏观经济趋势55宏观经济环境分析房产价格的快速上涨导致成交量下降，但房企现金充裕、“地王”层出不穷，房产后市将有较强的信心支撑1、“持续大幅度降息”：金融环境转为宽松08年下半年进入快速降息通道，贷款利率半年内数次大幅下调，希望鼓励金融环境向好发展2、“拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽（1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张（2）超过两年的购房营业税取消（3）肯定地方救市，自行调整的权力（4）第二套房首付大幅降低2010年地产趋势：天量信贷引发的资产通胀导致2009年1-8月价格快速上涨，价格上涨使市场产生较强的观望心态，但房企的现金充裕，存量去化较快，新的地王不断涌现，进入2009年下半年市场将处于僵持阶段，但未来2-3年内销售价格、销售速度将步入一个较快的增长阶段。开发商对未来市场充满信心66宏观经济环境分析地王记录不断被“刷新”2009年的地王是在07、08年海啸之后理性思考中诞生的。成交价（楼面地价）地块位置土地获得方成交价（楼面地价）地块位置土地获得方北京16000元/㎡广渠路15号地中化方兴温州19607元/㎡温州长运地块温州城建15216元/㎡奥运村地块成都中泽9682元/㎡温州南郊乡温州鹿城6265元/㎡通州九棵树华美地产成都3487元/㎡成都领事馆路保利地产15141元/㎡广渠路10号地富力地产杭州46284元/㎡上城区南山路上城区投资13500元/㎡德外危改F1北京华融南京1299元/㎡浦口2009G08平安电子上海21980元/㎡长宁周家桥上海朗华1513元/㎡浦口2009G09南京恒辉12000元/㎡徐汇区斜土街绿地集团佛山2411.73元/㎡佛南挂-015万科5600元/㎡青浦徐泾镇绿地集团宁波8707元/㎡鄞州新城区雅戈尔2239元/㎡嘉定区静宁路江苏新城大连37.48亿（总价）大连高新区大连金赛15324元/㎡珠江新城广州城建厦门100894元/㎡思明区七星路厦门新景地深圳2586元/㎡回龙埔平西路尚模发展9163元/㎡湖边水库厦门万科6428元/㎡深圳宝安中洲宝城9340元/㎡五缘湾恒禾置地15550元/㎡福田爱华路心海投资9113.49元/㎡思明区仙岳路宝嘉贸易6612元/㎡光明新区深房集团6670元/㎡湖边水库福州世茂77宏观经济环境分析地王记录不断被“刷新”2009年的地王是在07、08年海啸之后理性思考中诞生的。宏观经济分析小结：在保增长的前提下信贷将无法收紧，通货膨胀是未来三至五年内宏观经济最主要的趋势，房地产作为增值保值的产品未来价格走势将稳中有升。地王记录不断被刷新，各地土地成交持续火暴，预示开发商对房地产后市走势看好。为应对08年经济危机，中央采取积极的经济政策目前已取得成效。部分地区房价上涨过快，为保证房地产市场健康持续发展，中央随后可能会对房地产行业采取适度压制的措施。8809年前三季度东莞商住用地成交面积较07年和08年同期均有大幅下降，进入09年第三季度后成交价格和成交量均有明显提升宏观经济环境分析季度成交面积（M2)成交总价(万元）成交宗数第一季度51457363275第二季度2403039045011第三季度68193224037012合计973693367147282009年前三季度商住地成交情况表年份成交面积（万M2)成交宗数2007前三季度182.5392008前三季度142.6292009前三季度97.41209年同比07年增长率-47%-28%09年同比08年增长率-32%-3%2007-2009年前三季度全市商住地成交情况表09年前三季度东莞商住用地成交面积较07年和08年同期均有大幅下滑，主要是09年商住地供应明显减少进入第三季度商住地成交量明显增加，而地块的成交价格在第三季度也得到明显的提升。主要原因是上半年楼市存货的快速消化，大部分开发商的资金压力减缓，购地意愿增强资料来源：搜房网99东莞房地产成交面积从2000年开始一直缓慢上升到2006年，至2007年成交620.7万平方米宏观经济环境分析2009年前三季度全市商住用地成交区域主要集中在大朗、风岗、桥头、虎门、万江这几个镇。2009年前三季度清溪商住用地成交面积59802平方米，成交总价8900万元，相对于东莞其它区镇，成交不算活跃。1010东莞房地产成交面积及成交价格经过08年调整后出现了价升量涨的趋势，进入09年三季度由于价格较高成交最出现了下滑宏观经济环境分析•东莞房地产成交均价及成交面积在2007年上涨迅猛，经历2008年调整后，成交面积及成交价格均有大幅下滑，导致08年未出现大量库存。•2009年初成交面积开始大幅回升，但因08年市场不景气09年市场推盘量相比呈现减少趋势，09年第二季度出现了销售面积大于供应面积的情况。1111东莞房地产成交面积及成交价格经过08年调整后出现了价升量涨的趋势，进入09年三季度由于价格较高成交量出现了下滑宏观经济环境分析09年前三季度全市住宅供应面积约324.1万M2，同比萎缩26%，连续两年持续减少。09年前三季度房地产成交面积较08年同期增长67%09年前三季度全市住宅签约均价约5874元/M2,较08年基本持平，较07年同期上涨约11%1212宏观经济环境分析进入2009年后东莞房地产存量开始回落，房地产新开工量开始逐步增加截止2009年3月底东莞商品房的累积可售存量为698.9万平方米，首次降破700万平方米，自2009年1月份开始连续三个月呈现持续回落态势。2009年第一季度全市新开工面积109.98万平方米，同比下降50.5平方米。3月份新开工面积为59.55平方米，同比2008年同期下降41.9%.从趋势上来看2007年8月-2008年1月是新开工面积最高的时期，主要受市场处于快速上升趋势所影响。从今年第一季度的情况看东莞楼市反弹行情展开后，新开工量开始逐步增加，说明开发商对市场的信心开始恢复。1313宏观经济环境分析近几年清溪经济步入了发展的快车道，2008年清溪镇综合实力名列东莞第七0200000400000600000800000100000012000001400000200520062007国民生产总值0100000200000300000400000500000600000200520062007城乡居民储蓄余款020000400006000080000100000120000140000160000200520062007社会消费品零售国民生产总值城乡居民储蓄存款社会消费品零售总额近三年来清溪国民生产总值总增长30.4%，社会消费品零售总额也以29.5%的增长率迅速提高，居民储蓄存款余额总增加率也达到了22.56%.2008年清溪镇综合实力一跃成为东莞第七强镇。1414宏观经济环境分析08年清溪经济受到了一定影响，但影响不大，2009年清溪工业实现整体复苏，招商引资形势良好。2008年清溪镇主要经济指标镇级财政收入4.97亿元同比增长1.1%各项税收14.72亿元同比增长37.7%村组两级总收入4.8亿同比增长5.8%外贸出口60.81亿同比增长6.77%2009年1-6月，清溪镇工业总产值达到157.6亿元，虽然同比仍呈下降趋势，但环比仍逐月上升。上半年招商引资形势趋好，新签外商投资项目合同利用外资2511万美元，同比增长22.6%全镇空置厂房面积约46万平方米，较每一季度空置面积减少约17万平方米，下降率为27%从月度环比来看，清溪镇出口总额2-5月当月加工贸易出口环比分别增长2.82%、11.33%、5.64%、1.62%.金融危机对2008年清溪经济造成一定影响，但影响并不大，主要经济指标仍保持良好发展态势。1515宏观经济环境分析为应对金融危机的冲击，清溪镇制订优惠政策力促清溪工业发展，取得了良好的成效2009年清溪镇积极应对国际金融危机冲击，努力降低危机对经济社会带来的负面影响，以“两个强化”稳工业保增长。强化帮扶服务，切实提振企业发展信心尽力减轻企业负担，减免全镇制造类外资企业、民营企业综合管理费，帮助停产半停产企业尽快恢复生产。强化招商引资，切实增强工业发展后劲引进龙头型企业，加强产业招商，引进高新型企业，注重延长IT制造产业链条，并尽量向上下游环节延伸主要成绩：09年5月清溪镇引进了国内知名企业海尔集团和三诺集团共同组建了海铭诺信息科技有限公司，已投入2600多万，预计年产量超过100万台，年产值达40亿元。1616宏观经济环境分析清溪镇行政新中心区是清溪重点规划建设的板块，规划起点高清溪镇总面积143平方公里，实际可利用的土地仅80平方公里左右，镇中心区土地30平方公里左右。强化中心区的聚合和辐射功能，使之成为全镇行政、教育、文化、商业的中心。按照功能分区的规划，将全镇13个工业区连接成片，确立了金龙工业区、青湖工业区、东部工业区和西部工业区四大产业功能区。突出亮点，高标准建设行政新区，目前已有电信、交警、城建、外经、国税、地税、劳动、工商、社保等10多个部门和机构搬迁到行政区办公，方便了群众和企业办事。清溪行政新中心区是清溪重点规划建设的板块，规划起点高，这将对本项目开发提供良好的外部条件。1717宏观经济环境分析清溪镇交通条件的改善将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短深外环高速、博罗高速、龙林高速延长线将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短，这对清溪未来房地产市场构成利好。1818宏观经济环境分析东莞开始强权扩镇试点工作，试行具备县级管理功能，深圳扩关将使清溪、凤岗、塘厦成为深圳“关外”深外环高速、博罗高速、龙林高速延长线将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短，这对清溪未来房地产市场构成利好。东莞开始效仿浙江的绍兴和义乌，开展扩权强镇的试点，拥有县级管理功能的镇于10月份在东莞出现。首批东莞将选取石龙、塘厦作为试点镇。深圳扩关已成定局，龙岗、宝安和光明新区纳入特区，凤岗、塘厦、清溪将成为深圳的“关外”东莞强权扩镇；深圳扩关，凤岗、塘厦、清溪将成为深圳的“关外”。而相对周边各区镇，清溪房价仍处低位，因此我们预计随着以上政策的落实，清溪的房价仍有很大的上升空间。1919清溪前三季度仅成交两宗商住用地，土地市场不太活跃宏观经济环境分析地块编号地块位置用地面积土地用途容积率交易方式成交价格竞得单位2009G031清溪镇科技路旁19802商住用地≤2.4挂牌3850万东莞市嘉利房地产开发有限公司2009G007清溪镇土桥村40000商住用途≤1.8挂牌5050万伦瑞祥清溪镇前三季度通过招拍挂出让的土地只有两宗，总成交面积59802平方米，最大总建筑面积为119524.8平方米，总成交价格为8900万，楼面地价约745元/平