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1二级市场策划品控中心深圳中原事业五部雷圳碧榕湾二期营销推广报告3汇报目标：关于在现有严峻市场局势下如果进行突围的初步沟通以期能通过此次的沟通，与发展商达成共识，制定完善的执行推广方案4凡成大事者，必先洞悉市场大势！5凡成大事者，必先洞悉市场大势！6一、深圳市市场情况77现象深圳地产走向动荡时代05、06及07年1-9月深圳商品房成交价格7000900011000130001500017000190002005年2006年2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2005年、2006年及2007年1-9月价格走势图8供求：供应、需求齐减，投资客比例不断上升深圳市商品住宅历年供求量57864796171771269737855759472481290172543480680330040050060070080090010002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度单位：万平米供应量销售量从05年开始，供不应求的矛盾日益显现！同时，投资客户的比例不断上升（07年上半年约为40%）！数据来源：深圳中原深港研究中心9价格：价格上涨太快，非理性、非正常上涨！深圳市商品住宅历年房价走势图5412553155705680598070402000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：元/平米5000600070008000从05年开始，商品住宅价格开始以两位数的速度增加（05年增幅为18%）！数据来源：深圳中原深港研究中心10政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！05年主要出台政策时间政策名称2006－03发展经济适用房2006－04上调房贷利率2006－05国六条2006－059部委“十五条”2006－05二手房营业税征收2006－07规范房产交易秩序2006－0790平米实意2006－07外资限炒令2006－07强征二手房转让个人所得税2006－08《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》2006－09《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》时间政策名称2005－044月1日起深圳未获预售许可证的楼盘不得认筹2005－04“国八条”意见出台稳定房价2005－05七部委出新政：购房不足2年转手将要征收营业税2005－05广东省普通住宅标准是套内建面不大于120平米深圳为建筑面积不大于144平米2005－07别墅项目用地一律不再报批2005－1010月1日起预售商品房须明码标价2005－10特区内将适量供应住宅用地2005－11深圳市地税局发布通告，从11月1日起开始征收土地增值税2005－11市国土局发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，规定房地产开发企业不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房等06年主要出台政策11博弈：市场与政府相抗衡！深圳市商品住宅历年房价走势图54125531557056805980704091702000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年单位：元/平米500060007000800090001000005年、06年的价格调控失败，价格依然持续高涨（06年价格涨幅为30%）！数据来源：深圳中原深港研究中心12政府：9070新政落实，税收政策的落实，内部高管违规炒房等；开发商：捂盘惜售，内部认购，土地增值税的清算等；中介：违规操作，联合炒房等；炒房团：联合做庄，抬高房价等。房价上涨的“非理性、非正常”可能原因13政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！时间法规名称时间法规名称2007-01至10月调整准备金率2007－07《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》2007－01关于房产企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007－07《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》2007－02关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见2007－07减少个人存款所得税至5％2007-03至09五次加息2007－09提高第二套房首付，同时将第二套房的贷款利率提高为基准利率的1.1倍2007－06《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》2007-10交行四原则界定第二套房07年主要出台政策07年，政府出台了一些更为严厉的政策，以此来稳定房价！14政策影响：“金九银十”不再秋交会情况：深圳盘冷，外地盘热！人气火，成交冷（“十一”期间各区成交价量齐跌,共成交82套！）火成交冰159-11月部分楼盘开盘情况楼盘时间均价（元/㎡）销售率第五园9月8日1400030%城市峰尚9月15日1090020%中海大山地9月15日3600034%方鼎华庭9月16日210006%可园10月1日1090022%水岸新都10月2日850020%天集雅苑10月5日900030%中信红树湾4期10月19日450003%半山御景10月20日2150030%政策影响：普遍开盘销售率为20-30%南山受政策影响最大，成楼市重灾区！数据来源：深圳中原深港研究中心16政策影响：部分楼盘“降价”销售！楼盘开盘时间均价(元/㎡)备注左庭右院2007-8-181100010月1日起买2房送8万，买3房送10万半山溪谷2期2007-9-3016000开盘前预期20000元/㎡西岸华府二批单位2007-10-19500开盘前预期突破10000元/㎡可园七期2007-10-110900比原计划低2500元/㎡水岸新都2007-10-28500比原计划低500元/㎡金域·东郡2007-10-207500开盘之前一直对外透露9000多元/㎡中海·大山地2007-10-27公寓6500普通多层8500复式12000比计划低2000元/㎡左右葵花公寓2007-10-2834000开盘前一直对外称可能突破40000元/㎡招商·依山郡2007-11-118500比预期低2500元/平左右部分新开盘楼盘和在售楼盘通过各种方式进行“降价”销售！如买几房送几万，开盘定价比原计划低、送装修、送家电等。数据来源：深圳中原深港研究中心17政策影响：投资客外逃！深圳客户异地置业主要原因（％）0.31.32.32.65.05.06.36.910.623.444.6靠近深圳备用工作便利内地发展休闲度假养老自己居住为家人环境价格便宜投资深圳客户异地置业计划率有异地置业计划68.3%没有异地置业计划31.7%接受访问的深圳客户有异地置业计划的超过了2/3，其主要的原因是投资的需要以及异地的房价比较便宜。而在这部分投资客户中有90%的人认为深圳市场已没有太多空间，对后市普遍不看好！数据来源：深圳中原二级市场品控中心“07年秋交会异地置业客户调研报告”18全市小结：●供需矛盾的增加,经济的增长,投资资金的大量涌入,政府政策调控失效等原因，导致05年、06年的价格上升过快●07年政府出台了更为严厉的调控措施，效果立竿见影●各片区价格及成交都受到不同程度的影响,其中以南山片区最为明显19二、南山区的市场情况20南山区：价格非理性上涨！南山区历年商品住宅均价示意图120818700641063004592172672.08%37.20%1.75%35.73%38.86%42.93%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度040008000120001600020000价格单位:元/㎡2005年，南山区商品住宅均价历史性的突破30%（为35.73%），06年和07年前三季度持续高涨！数据来源：深圳中原深港研究中心21南山：房价收入比已超过国际警戒线！由于价格长期非理性上涨，南山区的房价收入比已远远超过国际警戒线！（国际警戒线为6）数据来源：深圳中原深港研究中心南山区近年房价、收入对比图01000000200000014.0015.0016.0017.00平均单套总房价家庭年收入房价收入比平均单套总房价107211711300121446830家庭年收入689467584186302房价收入比15.5514.9016.762005年2006年07年前三季度单位：元22政策影响：7-10月南山商品住宅成交大幅下降的从8月份开始，南山区商品住宅成交量明显下降（甚至比3-6月还少）！07年1-10月南山区商品住宅销售量3.92.524.454.193.758.0563.013.086.9124681012345678910单位：万平米数据来源：深圳中原深港研究中心237-11月南山区住宅楼盘开盘情况楼盘时间均价（元/㎡）销售率后海公馆7月24日2600030%半山海景兰溪谷（二期）7月27日410009%博海名苑7月29日3800030%澳城8月26日3000034%方鼎华庭9月16日210006%中信红树湾4期10月19日450003%荣超侨乡诺园11月10日360005%政策影响：南山成重灾区！新政后，南山区新推楼盘虽然价格没降，但新开盘楼盘销售率大都在1成以下！数据来源：深圳中原深港研究中心24政策影响：三级市场影响很大！从7月份开始，南山区二手住宅成交量明显下降（成交量远比1-6月少）！部分二手房价格跳水！07年1-10月南山区二手住宅销售量22.439.2320.5323.4122.537.562.013.432.3426.07048121620242812345678910单位：万平米数据来源：深圳中原深港研究中心部分二手房价格下跌南山部分二手房（特别是高档物业）聚集大量投资客，价格开始下跌，不少地铺张贴出减多少万急售的标语。25南山区小结：政策对南山的影响最大！●从05年开始，南山区商品住宅价格非理性快速上涨！●房价收入比已超过国际警戒线●7-10月商品住宅成交大幅下降，成为楼市重灾区●新开盘楼盘价格虽然未降，但开盘销售率在猛降！●7-10月二手房成交量大幅下降、部分成交价格在下跌26三、前海片区情况27前海片区：四至：南头二线关以东、深南大道以南、前海路以西、内环路以北的区域。28规划定位：以港口和物流业为核心的滨海城区规划定位：规划为市级物流商务中心，规划期内同时是前海片区级服务中心，远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。片区以妈湾港区集装箱码头建设为龙头，前海物流园区和西客站建设为重点。29交通：西部通道拉近了前海与香港的距离►每天通关17个半小时（6：30－24：00）►首次实行一地两检，可减省约5至10分钟►以货运为主兼容客运西部通道承载着来往于深港之间超过50％的货物运输量，其必然的结果，就是带来运输、仓储、装卸、分流、分装以及配套服务等产业的迅速发展，相应地也带来庞大的资金流。30前海湾物流园：前海腾飞的翅膀！位于月亮湾大道，桂庙路，听海路和绿化岸线，妈湾大道相围合的地区。该物流园区填海工程是二○○六年度深圳市重大建设项目之一，前海片区填海计划总投资六十亿元，计划于二○一一年完成。将在未来五年内在海上填出总面积约13.78平方公里的土地。31劣势分析：配套设施缺乏！有惠尔佳百货、一本电器和民润超市,也有工商银行和招商银行南山分行,还有一致药店和合丹医药,学校、医院、书城等也都有,但数量不多,且规模不大,更缺乏大型综合商业休闲场。32劣势分析：旧城改造较为困难!前海路以西是大面积的农民房和以前遗留下来的工厂，建筑无序，违章建设较多，不但给这里整体环境造成了一定的影响，也会给旧城改造带来较大阻力。33劣势分析：月亮湾大道噪音较大！按照规划，西部通道将与沿江高速衔接，形成与城市交通分离的西北向高速过境通道。由于沿江高速目前尚未实施，近期西部通道只能接入月亮湾大道。在南坪快速（二期）建成前，月亮湾大道是西部港区唯一对外疏港通道。34劣势：高压线路及平南铁路阻碍片区开发！高压电线的存在对片区规划和建筑设计带来了较多的困难；沿海岸的平南