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美立方项目营销竞标报告2009年06月12•中国水电建设集团房地产有限公司（简称：中国水电地产公司）是中国水利水电建设集团公司的直属企业。•公司注册资本金6亿元，核心业务是房地产开发与经营。公司拥有房地产开发企业壹级资质，资信等级AAA级。•中国水利水电建设集团是国务院国资委核准将房地产作为主营业务的十六家央企之一。•公司理念：诚实、务实、进取中国水电地产公司认识报告之前,让我们先走近中水电地产……3昙华山水园星城印象、融和园朝阳区一级开发、海赋国际美立方西岸观邸、水电大厦水岸华庭绵阳-长兴太阳城观山湖1号开发项目4本次汇报架构项目核心竞争力本体分析区域客群分析市场分析营销定位营销策略运用开盘营销工作报告要点回顾5解读项目自身情况主要经济技术指标位置及交通项目四至内外部环境周边配套6项目地理位置项目位于朝阳区北苑路大羊坊6号院，紧邻东北五环边，隶属北苑大型居住区，南临亚奥商务核心区，北接立水桥居住区，承接南北辐射，是亚奥核心区商圈的后花园。关键词：生活区、后花园中关村立水桥亚奥北苑★本案望京77紧邻北苑路、安立路、北苑东路、北五环等多条主干道，至北四环行车约５分钟；紧邻地铁5号线立水桥南站和北苑北站，一站可换乘地铁13号线，两站换乘地铁10号线；16条公交车线路环绕，立体交通路网。关键词：多条主干道、紧邻地铁5号线、立体交通路网交通通达性88北侧北侧至市政绿化带，邻北京科技创业大厦；南侧至双营路，邻安全大厦和鑫兆丽园；西侧至政府规划用地，邻５号城铁和城市主干道有一定的噪音干扰；东侧至联合大学分校。地块较方正。关键词：噪音干扰、方正①北侧北科大厦②安全大厦③城铁④联合大学本案项目四至范围99项目地块已达到“七通一平”，无拆迁；园区中现存大量的成树；项目入口道路为非城市主干道；项目地块内部现状10用地面积43874.335㎡规划总建筑面积140829.89㎡容积率3.3住宅住宅建筑面积42248㎡其中双限房5000㎡廉租房5000㎡住宅主力户型：2居公寓公寓建筑面积94823.64㎡主力户型平层2居LOFT2居商业建筑面积约3758.25㎡车位总数：648个（其中地下车位239个）主要经济技术指标住宅公寓1111项目户型比例项目总套数1755套，2居及以下户型占90%以上！户型面积配比表类型零居一居一居半二居三居四居合计面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例住宅20919.216.58%10290.558.16%31209.7524.74%公寓平层3917.33.11%23850.2518.91%7022.665.57%31220.6724.75%59944.75%72004.9257.09%LOFT21211.4716.82%1708.21.35%22919.6718.17%合计73351.3458.15%16284.5512.91%126134.34100.00%户型套数配比表类型零居一居一居半二居三居四居合计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例住宅22812.99%844.79%31217.78%公寓平层985.58%40322.96%985.58%39722.62%603.42%105660.16%LOFT36921.03%181.03%38722.06%合计985.53%99456.64%1448.21%1755100.00%12周边配套设施项目周边配套相对匮乏：周边步行3分钟之内无大型购物中心，日常生活主要依托周边零散分布的社区配套商业；区域配套相对完善：步行15分钟内，在北苑家园内分布一些中型的超市，餐饮店（麦当劳）、美容美发店等，车程5分钟内即有，苏宁超市、上品折扣、翠微商场等中大型商业配套。13项目本体小结本项目隶属北苑大型居住区，是亚奥核心区商圈的后花园；项目地段位置，交通状况良好，周边生活配套有待完善；地块已经具备了工程施工的基本条件；项目总体量小，产品线丰富，户型配比合理；项目绿化率较高，有利于提升项目整体品质。14本次汇报架构项目核心竞争力本体分析区域客群分析市场分析营销定位营销策略运用开盘营销工作报告要点回顾15市场背景分析宏观政策环境北京房地产市场环境区域房地产市场环境分析16国际金融危机爆发前——以加强监管的紧缩型政策为主导房地产市场相关政策研究从土地、市场供给，融资渠道多个方面加强监管2008-1-23《国务院关于促进节约集约用地的通知》加强对闲置土地的监管2008-2-28《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》严格执行90/70政策，即套型建筑面积90平米以下住房(含经济适用住房)面积比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。土地政策2008.1—2008.12利率上调6次行业政策金融政策2008-1-25《土地增值税清算鉴证业务准则》加强对土地增值税的清算17国际金融危要爆发后——以刺激消费宽松政策为主导金融危机来势汹汹，从打压到松绑，政府显露救市决心2008-10-23《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》税收：个人首次购买90平米及以下住房,契税税率下调到1%对个人销售或购买住房暂免征收印花税、暂免征收土地增值税利率：居民首次购房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%2008.9—至今存款准备金率上调4次利率下调5次综合政策金融政策2009-1-23《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》根据市场需求确定套型面积和比例（90/70政策结构性放开）2009-3-5《政府工作报告》税收：对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策利率：二套房比照执行首次贷款购买的优惠政策房地产市场相关政策研究18发改委5月26日公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。5月21日广渠门外10号地最终被富力地产以10.22亿元的价格竞得，楼面地价为15141元/平方米。房地产市场相关政策研究近期政策对房地产的扶持力度及政策支持相对薄弱近期——不打压也不支持，没有明确的政策导向19尽管目前政策环境相对宽松，但由于经济形势尚未回暖，房地产后市仍面临诸多不确定因素宏观政策环境总结房地产市场相关政策研究08年9月金融危机的蔓延，成为政府政策的分界点，房地产行业经历从打压到松绑的过程；近期虽然政府也出台了相关政策，但对房地产的扶持力度及政策支持相对薄弱,；目前经济形式尚未复苏，实体经济的规模持续萎缩，失业率不断上升，工资水平有所下降情况下，房地产后市仍面临诸多不确定因素。20市场背景分析宏观政策环境北京房地产市场环境区域房地产市场环境分析21商品住宅土地成交情况北京市住宅土地成交情况339.978.926.4206.817.513905010015020025030035040008年第1季度08年第2季度08年第3季度08年第4季度09年第1季度09年4-5月成交面积（万㎡）08年受大势影响，开发商拿地信心降低，土地交易量大幅下降，09年上半年，由于市场出现“小阳春”，开发商拿地信心开始回升，土地成交量明显上涨。22住宅预售许可情况上表可以看出，09年上半年同比08年上半年基本持平，09年1-5月整体住宅预售许可面积呈上升态势。一定程度上表明，市场信心正在逐步恢复。1090085161944728831133493617221491387087138981092159226542891177491136296683896532517774487900464105326511822560500000100000015000002000000250000030000002008.1-2009.5北京住宅预售许可面积住宅预售许可面积(㎡)23商品住宅销售情况（2009.1-5）05000001000000150000020000002008.1-2009.5北京住宅签约面积对比期房住宅签约面积(㎡)现房住宅签约面积(㎡)050001000015000200002008.1-2009.5北京住宅签约套数走势期房住宅签约套数现房住宅签约套数楼市刚性需求3月开始集中释放，4月达到顶峰，5月开始放缓，随着销量的增长，开发商开始纷纷提价，抑制了部分自住需求，使购房者再度陷入观望，从而出现了目前楼价上涨，销量开始出现下跌的迹象。24土地成交面积，住宅预售许可面积均呈现上涨态势——表明开发商信心在逐步恢复；销售面积和销售套数均上涨——表明市场经过一段时间调整和观望后，刚性需求开始在上半年逐步释放；近期楼价上涨，销量下跌——表明开发商的提价，抑制了部分自住需求，使购房者再度陷入观望，从而出现了目前楼价上涨，销量开始出现下跌的迹象。“小阳春”的旺销局面会随着经济形势变化而发生变化，回暖现象是否持续？持续周期有多长？都将是一个疑问。分析小结：25市场背景分析宏观政策环境北京房地产市场环境区域房地产市场环境分析26龙德紫金4号地城建项目本案本项目位于北苑居住区，选取与北苑居住区同质同区、同质异区的13个项目进行重点对比分析1号地中铁项目2号地天润项目3号地国华项目东方郁金香华发颐园媒体村悦溪巢东家园城建立水桥项目公园2008在售项目潜在项目区域房地产市场环境分析区域市场分析说明招商嘉铭项目27本项目位于亚奥板块核心区的北苑居住区域内，北侧与立水桥、天通苑、来广营等三大居住区相邻。北苑居住区位于海淀、昌平、朝阳三大区县交汇处，交通便利，人流密集，是亚奥板块地理位置最为优越的区域。区域房地产市场环境分析区域市场特点1、媒体村2，公园20083，巢东家园4、悦溪5，华发颐园6，东方郁金香7，龙德紫金8.城建立水桥项目9.1号地中铁项目10.2号地天润项目11.3号地国华项目12.4号地城建项目13.招商嘉铭项目123567本案894101112本案立水桥居住区北苑居住区来广营居住区天通苑居住区本项目周边重点项目分布1328楼盘名称开发商项目地址容积率总建面（万㎡）产品类型建筑类型主力户型（㎡）装修情况（元/㎡）媒体村北辰北苑大羊坊4.362住宅高层、小高层84-110二居毛坯公园2008城建立水桥东南240住宅高层90-100二居毛坯悦溪润泽顾家庄桥正北3000米1.637住宅小高层88二居毛坯巢东凯奥来广营北苑东路2.32.8住宅高层150三居毛坯东方郁金香祥业13号线立水桥站东南角3.53.4公寓小高层31-47零居精装800华发颐园珠江北苑路18号2.4511.2（住宅6.1、公寓5.1）公寓小高层59零居精装3500龙德紫金龙德置地立汤路186号3.25.3公寓小高层50-70一居精装1000区域在售项目基本情况产品分析区域在售项目以住宅和公寓为主；住宅项目体量较大，一般在40-60万平方米，公寓项目体量一般在3.5-5.5万平方米;区域内产品建筑类型以高层和小高层为主；主力户型以30-60平方米的零居、50-70平方米的一居、80-110平方米的二居为主，同时，辅助少量三居；住宅产品多为毛坯交房，公寓产品多为精装修交房，装修标准一般在800-1000元/平米左右，其中，华发颐园精装3500元/平米(含家电）。29产品分析建筑规划项目名称容积率建筑形态几梯几户媒体村4.332层塔楼、11层板楼4梯11户公园2008214层板楼、25层塔楼3梯9户悦溪1.67-11层板楼塔楼1梯2户2梯4户巢东2.314层塔楼2梯6户东方郁金香3.514层L型板塔楼6梯41户华发颐园2.4510层19层板楼8梯38户龙德紫金3.212层塔楼4梯24户除悦溪为低密产品外，其他项目容积率均超过2，媒体村容积率最高；区域内建筑形态多为板楼或塔楼。30产品分析数据来源：北京房地产交易网户型配