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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料华隆小区前期销售报告中房颐和房地产顾问有限公司2003年2月18日华隆小区前期销售报告一、前言二、周边项目调研周边重点竟争项目物业情况调查三、华隆小区项目情况A、本项目介绍B、本项目优缺点分析四、华隆小区销售建议（1）华隆小区项目销售策划建议A、项目市场定位]B、客户定位C、价格定位D、销售时机的选择（2）华隆小区项目建筑策划建议五、销售执行[略]六、结论（附代理协议[略]）华隆小区前期销售报告一、前言1、中国房地产的近期行走势（1）从近期来看，主要城市的房地产价格还会下降，但幅度不会太大。（2）房地产交易市场日趋活跃，二手房交易逐步增加，房地产市场也在逐步饱和。（3）买方市场将成定局（4）房地产市场越来越规范，利涧也越来越透明，但相对而言房地产行业的利涧还是较高。2、北京房地产的区域特点及走势（1）东城：靠政策扶持抢先机（2）西城：以金融街为龙头（3）南城：置死地而后生（4）北城：依靠高科技抢占滩头今年的北京市房地产市场的竟争越来越激烈化，房地产项目扎堆的现象也是越来越明显，外行业的资金越来越多的流入房地产行业，北城由于开发较早，一手地也很能找，开发成本也居高不下，并且中关村，亚运村的房地产项目扎堆严重，商品房积压量很大。由于市政府对南城开发的大力支持，及南四环的开工，玉泉营立交桥的修建，南城的市政条件得到了很大的改变，及有关政策的大力扶持，南城的交通条件也得到了改善。人们对南城的认知度也在逐步的扩大，对南城的观念也在一步步的改变，因为交通、市政的改善，及物美价廉的一手地，所以在丰台区，宣武区进行房地产项目开发有很大的发展潜力。二、周边项目调研周边重点竟争项目物业情况调查（1）、天缘公寓物业情况：此项目位于宣武区最繁华地域，紧临白纸坊桥，及护城河，居住环境较成熟，周边人较足。建筑面积有71869平方米，楼高31层，地上一、二层是商业用房。（五层以上分A、B两幢）。此项目是接近现房时才开始发售的。销售价格：起价6500-----6800元/平方米工程进度：目前已是现房，周边小区绿化还没有搞好户型特点：外立面非常漂亮，大户型，朝南的都是137---193平方米（二、三居）最小的户型78平方米/二居基本都已销售完毕。销售卖点：商住两用楼，大厦的外立面。销售情况：据其业务员讲A号楼（5层）已销售完，大户型的房屋还有部分剩余。发展商为：北京天创房地产开发公司代理销售商：北京成业行房地产信息咨询公司（2）、莲花小区物业情况：莲花小区位于西三环路莲花桥西南，交通很便利，小区占地面积6.59公顷，总建筑面积30.6万平方米，十栋26—28层的高层塔楼，每五栋联成一体，并一字排开，但小区容积率太高，绿化面积和公共空间相对太小。户型相对而言比较经济实用。莲花小区十栋塔楼同步建设，同步入住，但停车位不足（户均0.8个）小区已成规模，学校等配套在规划中也十分齐全。大户购买占其客群的绝大多数。该项目已开盘很久了，前期报广投入很大，最近由于销售已近尾声，广告投放有所减少。莲花小区已为现房，并且规模还很大，这也使其知名度无形之中得到了提升。销售价格：起价6580元/平方米，特惠户型起价5880元/平方米，按揭为工行7成15年。工程进度：99年底全面入住。户型特点：户型全，适应面广销售情况：销售率已达近80%。发展商为：北京房地产开发公司（天鸿集团）代理销售商：北京宝信房地产信息咨询公司（3）、中加大厦物业情况：中加大厦地处大观园的西侧，紧临护城河，居住环境较成熟，周边人较足。周边的景色宜人，视野较好。大厦外立面较漂亮，小区总建筑面积50000平方米，共20层，有底中国最大的资料库下载商，小区配套齐全。“中加大厦”原名是“中加苑”，因地理位置虽然在二环内，但却在交通死角之处，并且当初开盘时间和“鹏涧家园”的开盘时间相冲突，而且价格又高，房屋面积大部分是东西朝向，只有二套房屋是正南正北的，户型面积又大，所以在房改中没有占到什么便宜，房屋也就积压下来。此项目也是“北京密云云湖度假村”（该公司在北京密云开发的“云湖度假村”获得很大的成功）进军北京房地产市场的第一站。销售价格：均价6700元/平方米（起价）6100元/平方米------7500元/平方米（最高价）工程进度：目前已是现房，周边小区绿化还没有搞好户型特点：基本全部房屋都是东西朝向销售卖点：大厦的标准，住宅的价格销售情况：已接近65%，发展商为：北京中加苑房地产开发公司投资商：北京密云云湖度假村代理销售商：自已销售（4）、恒昌花园物业情况：恒昌花园位于北京街，西二环路的黄金交汇点，周边国家机关单位较多，其中小区内有3幢楼是由单位集体购买。并且这几幢的物业都是自管，物业费用相当的低，只有临河边的楼才是真正的对社会出售的。其户型其大，并且都是跃层，最主要的是其销售价格高，但这些在前几年还有社会集团购买力的支持下此项目还可以运作，但98年住房改革后，由于此项目最初立项是外销房，价高，税高，房屋滞销，至到去年初已将项目转成内销项目，此项目滞销的局面才打开，再加上一些新颖的促销方式，及降价等才将剩余房屋销售出。销售价格：均价6980元/平方米工程进度：目前已是现房，但周边小区绿化还没有搞好户型特点：全跃层销售卖点：零付款入住（100%按揭）所剩余房屋按照不分朝向，不分楼层，统一价格，外销房的标准内销房的价格。销售情况：基本已经销售完毕，目前剩户型基本都是大面积跃层，二居120平方米，发展商为：北京坤厚房地产开发股份有限公司投资商：北京国发兴业投资中心代理销售商：北京建亚房地产信息咨询公司（5）、华源小区物业情况：华源小区地处宣武区广安门外太平桥华源里，占地平方米，建筑面积平方米，共有幢塔楼，周边小区环境脏乱，通三环及广安门外大街的路没有修建，路况不好，售楼中心也搬离“建银大厦”进驻现场。他们也是北京市第一个提出SOHO家庭办公概念的，但没有能将此概念坚持到底，期房销售主要是靠低价，大量直销等方式打开局面。并且此小区的装修标准也是比较高的。销售价格：均价元/平方米（起价）4650元/平方米------7400元/平方米（最高价）工程进度：1、2、3号楼目前已是现房，户型特点：外窗弧形，单元三面采光，三面通风销售卖点：西二环至西三环间最终的物业销售价格，坐销和直销两种方式的结合销售情况：1、2、3号楼销售率达78%。发展商为：北京华世房地产开发公司代理销售商：北京善其事房地产咨询公司(6)、广华轩物业情况：广华轩位于广外大街地处西二环，临街，交通便利，有15条公交线。总建筑面积90000平方米，共4幢塔楼，有商业用房，此小区外立面做的是相当漂亮。此项目按正常的速度，早就应该完工，造成这种现象的原因是前年的下半年该房地产开发公司资金不足，并且还想转让2幢楼，最后没有谈成。（此项目在期房时销售进度非常的慢，至到现房才开始打破这种局面）销售均价：6600元/平方米（起价）5800元/平方米------7500元/平方米（最高价）工程进度：项目已全部封顶，其中有二幢楼已做完外装。户型特点：户型设计较好，面积适宜，并且户型面积覆盖面较广一居65---68平方米，二居的面积在78.05---136平方米，一梯8—10户，二居室的户型比较大占到40%。一居室的户型比占到15%。销售情况：接近85%，其中1、2、3号楼基本售空。发展商为：北京广华轩房地产开发有限责任公司代理销售商：北京建亚房地产信息咨询公司（7）、依莲轩物业情况：依莲轩位于宣武区西二、三环之间的莲花池地工巧匠，由四栋高层独立式碟式公寓及裙楼围合成半封闭式居住小区。占地面积1.65万平方米，总建筑面积9.6万平方米。拥有5500平方米的绿化面积，依莲轩配套一般，市政配套齐全。南邻马连道南路。到二环、三环只5分钟车程，交通便利。销售价格：均价6000元/平方米（起价）5100元/平方米------8500元/平方米（最高价）按揭最高可达七成十年。工程进度：一期为一栋楼，现已即将封顶，其佘的楼座还未开工户型特点：户型种类较多，户内功能分区十分合理，动静、干湿彻底分离，户型设计注重私密性，开放式橱房和客厅封闭阳台巧妙地解决客厅的采光问题，卧式大小合适，户型实用性较好。销售情况：一期已售出近70%销售卖点：由于其户型在当地相对而言较合理，现场销售大厅小巧玲珑，样板房布置得很有情调，考虑十分周到，充分显示了户型的优点。工地现场井然有序，现场气氛好，楼书较精美，推广概念十分突出，诱导性很强。发展商为：北京依莲轩房地产开发公司代理销售商：自已销售（8）、红莲晴园物业情况：莲花晴园位于北京市宣武区广安门外小红庙南里，小区地处西二环、三环之间，地理位置优越，交通便利。小区西临莲花河，东眺滨河公园，北为连同二三环的40米宽市级规划路及成片住宅区，环境优良，生活方便，是良好的家居之所。此项目是1997年8月7日正式以危改立项，目前已完成规划及拆迁工作，目前正在开工。项目占地6公顷，规划建筑面积约25万平方米。销售价格：均价6300元/平方米工程进度：正在打地基（处在正负零阶级）户型特点：户型面积大，二居都在130平方米销售卖点：国企，公司实力强大，周边小区配套齐全。销售情况：10%左右发展商为：北京宣兴房地产开发公司代理销售商：自已销售（9）、海润花园物业情况：海润花园位于马连道北街,北京海味品公司的旧厂区上进行改造成的,总面积28000平方米,其中18000平方米的写字楼,10000平方米的住宅。小区工期非常的快，是因为此小区的投资商也是他的建筑商。98年其开盘三个月销售50%给整户，99年销售了45%的散户。销售均价：6800元/平方米工程进度：目前已是现房户型特点：6层板楼，二居85平方米，三居125平方米，没有银行按揭销售卖点：现房，罕见的6层板楼，面积合理销售情况：目前只剩下6套房屋，并且楼层均在一、二层发展商：北京天水房地产开发公司投资商：北京吉润建筑公司代理销售商：北京顺驰房地产信息咨询公司三、华隆小区项目情况（1）本项目介绍华隆小区位于西二环、三环之间的北京市宣武区广安门外小红庙北里，处于成熟的大社区内，人气十足，地理位置优越，交通便利。和西客站遥向呼应。北侧有“海润花园”，南靠“依莲轩”同时销售竟争也很激烈。交通便利：6路、46路、50路、122路、309路、340路、390路、410路、822路、509路等公交路线配套齐全：广安门小学、北京市15中学、新安商场、家乐福、（2）本项目优缺点分析[1]本项目优点：A、虽然地处西南城，属于经济簿弱地区，但由于西客站的开发及市政府对南城经济的大力扶持，现在人们对该地区已经要逐步认可。B、处在成熟大社区中（红莲小区），周边有人气。C、社区配套齐全，小学，中学，商场，公共汽车站一应俱全。D、地处西二环、三环间，黄金地点，交通四通八达。E、本项目因为是期房，规划及户型设计，物业档次，客户定位、销售价格，宣传策略，等等均能取长补短，吸取周边项目的优点。[2]本项目缺点：、A、地处西南城，此区域位置的房地产项目在全城的认知度不是太高。B、周边整体经济配套较差，购买能力不强。C、周边同类房地产项目太多。D、竟争对手的项目目前的工期都领先于我们项目工期。E、目前项目的开发手续不全。F、投入到项目实际运作不有一段时间。四、华隆小区销售建议（1）华隆小区项目销售策划建议A、销售思路的建议目前宣武区正在开工的房地产项目比比皆是，并且加上前几年的开发的老项目目前均已是现房，现在老项目在不断的低价清盘，新项目又在不断的上市，房地产项目竟争是非常的激烈。为减少和降低投资风险，将“资金快速回收”，这个目的，我们建议“华隆小区项目”应该是采取速战速决的态度，尽量将销售工作提前做，项目提前开盘，销售准备工作做得充分些，仔细些，市场定位做的到位些，规划设计再合理些！最主要的是“薄利多销”，出奇招占领市场。（类似当年的北三环项目的“太月园”）B、项目市场定位建议我们的项目周边竟争对手