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涿菁家园项目第一阶段定位报告2010年01月致：涿州海兴腾达房地产开发有限公司B.A.ConsultingBACIC2目录一．城市发展方向研究-----------------------------------------4二．住宅市场环境研究----------------------------------------30三．客户及需求研究------------------------------------------55四．地块条件分析--------------------------------------------82五．成功案例借鉴--------------------------------------------90六．项目初步定位-------------------------------------------108B.A.ConsultingBACIC3项目思路图大北京发展带来的机遇在同类区域中的比较优势城市发展及规划城市发展方向住宅市场环境总体房地产市场住宅供应市场对比固安住宅市场客户及需求涿州客户需求特征北京客户需求特征初步定位总体定位方向客户定位及需求产品初步建议价格初步建议产品设计建议规划布局园林景观交通系统建筑单体户型设计配套设施经济测算成本测算销售收入测算投资回报分析敏感性分析定位深化确定整体定位项目主题开发策略开发计划地块条件分析成功案例借鉴第一阶段一城市发展方向研究1.大北京发展带来的机遇2.涿州在同类区域中的比较优势3.涿州城市发展及规划B.A.ConsultingBACIC5•环渤海地区是中国继珠江三角洲和长江三角洲之后崛起的第三个主要经济圈；•该区域是21世纪中国战略发展的重点，将成为拉动中国经济增长的第三级,发展潜力巨大；•京津冀都市圈是环渤海区域的核心。涿州市•环渤海：新世纪战略发展重点，中国经济增长第三极•面积521120平方公里，人口约2400万，人均GDP20263元•长三角：缔造了全新的中国经济时代•面积99600平方公里，人口约7500万，人均GDP35040元•珠三角：开启中国改革开放的大幕•面积41673平方公里，人口约4547万，人均GDP42499元1.大北京发展带来的机遇环渤海区域是21世纪中国最具发展潜力的区域之一，区域大发展为涿州城市的发展带来新的机遇全国主要经济圈格局：B.A.ConsultingBACIC6•都市圈将构建以京津为核心的“金字塔”城市群体系：•一级城市——北京、天津；•二级城市——包括石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、承德等8个地级市及省会城市；•三级城市——包括涿州在内的其他地区县市。•涿州作为都市圈内的三级城市，更多扮演的卫星城的功能，承接大都市功能外溢和产业转移；•涿州虽隶属保定市，但距离北京更近，依托和服务北京更有利于涿州城市的发展。涿州市•【京津冀区域位置示意图】1.大北京发展带来的机遇面向、服务北京，承接北京市城市人口外溢和产业转移是涿州城市的发展方向。京津冀城市圈格局：B.A.ConsultingBACIC7•考虑到区域一体化发展和北京市自然条件限制，东部区域和南部区域是北京市未来的重点方向，也是北京产业、人口外溢的主要方向。•香河、廊坊及燕郊依托天津、唐山与北京之间的双核拉动，优先承接北京产业转移，并将最先发展起来；•涿州、固安处于大北京区域西部生态发展带上，在承接大北京产业转移方面缺乏竞争优势，城市发展应突出价格洼地优势，加强对北京外溢人口的吸引。固安、涿州香河、廊坊燕郊、大厂涿州市1.大北京发展带来的机遇结合涿州城市所在区位特征，涿州的城市发展应突出价格洼地优势，加强对北京外溢人口的吸引。大北京区域发展方向：B.A.ConsultingBACIC8城南计划概况“城南”为北京市南部地区，包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，总面积3367.1平方公里，占全市的20.5%，总投资将2900亿元。产业发展规划构建“一轴一带多园区”的产业格局快速轨道交通房山线、大兴线的建设，提前至2010年开通，拉近大兴、房山与城市的联系重大工程建设首都第二机场将选址大兴的榆垡，日后北京的国际航班将全部移至第二机场1.大北京发展带来的机遇随着城南计划的推出，北京市加大对南部区域的开发力度，南部产业园区规划、快速轨道交通开通以及重大工程建设将加速南部城区的成熟和发展，为涿州城市的发展带来利好。城南计划的影响：B.A.ConsultingBACIC9丽泽金融商务区定位高端金融商务区，占地8平方公里，目前尚处于规划阶段，到2020年建成广安产业园区约4平方公里的国家级产业园区，土地一级开发已启动窦店产业区一期规划4.75平方公里,承接市区建材企业搬迁改造及发展新型建材产业丰台产业园区国家级高新区，规划面积为8.18平方公里，1991年正式成立，园区就业人口已超过7万.龙潭湖体育产业园约173公顷，园区已经聚集国内外500多家体育企业，如李宁公司、福特宝公司等石化新材料科技产业基地北京重点建设的五大产业基地之一,石油关联产业良乡高教园区良乡高教园区总占地面积670公顷，高教园区大兴生物医药基地国家级开发区，生物和医药工程，一期产业用地9.67平方公里，2006年报批通过大兴新媒体产业基地国家新媒体产业基地，北京最大的创意产业园区,目前，已有30余家新媒体及其相关机构入驻园区本项目大兴生物医药基地大兴新媒体产业基地广安产业园区丽泽金融商务区中关村丰台科技园石化新材料科技产业基地良乡高教园区窦店产业区龙潭湖体育产业园已建立产业园新规划产业园1.大北京发展带来的机遇北京南部区域“一轴一带多园区”产业集群发展，带来大量的产业人口、拆迁人口及相应购房需求，产业人口的南向郊区化置业将直接拉动涿州房地产市场。南城产业区的影响：B.A.ConsultingBACIC10•地铁房山线:预计2010年年底开通，线路全长约24.8公里，设计时速100公里，单程约25分钟。•涿州市区到房山的距离约30公里，涿州正争把地铁房山线延伸至涿州，但考虑到其不确定，房山线对于涿州吸引市区客户的影响有限。•京石高铁:全长281公里，北京到涿州时间为12.5分钟；2008年开工建设，2012年投入使用，预测票价在30元左右，起点北京西，终点石家庄，在涿州设有站点。•高铁拉近涿州与北京的联系，对于本项目吸引北京市区挤压外溢人群有一定促进作用，但考虑到高铁的特殊性（比如票价、发车及停靠涿州的频次等），其促进作用有限。涿州出口本项目京石高铁地铁房山线苏庄大街郭公庄1.大北京发展带来的机遇城市轨道交通拉近涿州与北京的联系，对于涿州吸引北京市区郊区置业人群有一定促进作用，但作用有限。轨道交通的影响：B.A.ConsultingBACIC11•首都第二机场初步确定是在大兴的榆垡，距离涿州市约30公里,预计2015年投入使用，建成后北京的国际航班将全部移至第二机场，年客流量将满足6000万人次的规模;•受机场带动，周边会形成完整的临空产业区，聚集航空产业、高新产品制造业、空港物流业、国际性商务及会展、酒店娱乐休闲五大产业形态,将极大的促进区域发展;•大兴、固安是未来新临空经济带首要辐射之地，其次是涿州市和廊坊市。本项目首都第二机场约30公里约10公里约30公里1.大北京发展带来的机遇首都第二机场带动周边区域发展，受其开发进度、辐射范围限制，会对涿州构成间接的促进作用，提高涿州房产的投资价值。第二机场的影响：一城市发展方向研究1.大北京发展带来的机遇2.涿州在同类区域中的比较优势3.涿州城市发展及规划B.A.ConsultingBACIC13•城市定位及产业特征•区位交通•城市配套•资源条件•房地产市场特征2.涿州在同类区域中的比较优势•在明确涿州城市发展方向和发展机遇基础上，接下来我们从以下五个方面对比分析涿州与固安、廊坊、香河、燕郊，明晰涿州在同类区域中的比较优势：B.A.ConsultingBACIC14区域涿州固安廊坊香河燕郊城市等级保定县级市廊坊辖县地级市廊坊辖县隶属三河市，省级经济技术开发区城市定位北京西南生态卫星城京南第一城生态城市京津后花园、首都卫星城经济技术开发区产业特征涿州经济技术开发区——旅游休闲、新型材料、现代机械加工与制造、电子信息、生物技术五大主导的产业格局固安工业园，优先发展电子信息产业、汽车零部件制造业、现代装备制造业等产业服务业、印刷业、生物医药、电子信息产业、汽车零部件制造业等家具制造、纸制品包装、金属制品三大传统优势产业电子信息为主，生物医药、新型材料、绿色食品2.涿州在同类区域中的比较优势各区域都以制造业为主导产业，大多立足和依托北京发展，突显生态环境优势涿州无明显比较优势。城市定位及产业特征对比：B.A.ConsultingBACIC15对外交通对比：区域涿州固安廊坊香河燕郊距离（到市中心）京西南60公里京南50公里京东南50公里京东南50公里京东30公里自驾车（到市中心）京石高速京开高速京津唐高速京沈高速京哈高速一小时40-50分钟40-50分钟40-50分钟30-40分钟城铁/铁路铁路50分钟京石高铁12.5分钟无无无城铁八通线1小时以上，需转车地面公交（到市中心）一个半小时一个半小时两个小时两个小时1小时其他方式无社区班车1小时无无社区班车40分钟2.涿州在同类区域中的比较优势涿州虽距离北京市区的最远，但自驾车和地面公共交通时间并不比其他区域长很多，铁路交通不能作为日常出行方式；涿州可以考虑开通社区班车，进一步改善地面公共交通条件。B.A.ConsultingBACIC16区域涿州固安香河廊坊燕郊购物中心宜家旺广场、涿州五交化商场、涿州华堂商场、金街商场飞乐商厦、百货商场香河广场、香河百货商场世纪广场、新朝阳购物中心、明珠商厦成功时代广场、中欧商贸城南城商贸中心医院涿州医院、涿州物探医院、涿州阳光医院、涿州海军总院固安人民医院、固安中医院香河人民医院、香河县医院、香河气管炎哮喘医院廊坊蓝天医院、廊坊中医医院万福医院、人民医院燕郊人民医院、燕郊中美医院朝阳23医院、京都医院学校石油物探学校、涿州双语学校、涿州劳动技工学校、物探1中、2中固安二中、固安一中、固安职业中学香河一中、香河三中、香河会计培训学校廊坊市第九中学、廊坊电子信息工程学校、东方文化艺术学校、北京联合大学分校三河二中、华北科技学院三河八中配套小结市级配套，教育配套、医疗配套等相对完善县级配套，配套条件基本能满足生活需要县级配套，配套条件基本能满足生活需要市级配套，教育配套、医疗配套等条件较好开发区配套，生活配套较完善，但公共教育配套相对缺乏城市配套对比：2.涿州在同类区域中的比较优势相对于燕郊、固安和香河，涿州和廊坊市级城市配套相对完善，将能比较好的满足居民日常生活及老人医疗、子女教育需要。B.A.ConsultingBACIC17城市资源对比：区域涿州固安香河廊坊燕郊自然资源无永定河、地热温泉潮白河、大运河、温泉资源北野烟林潮白河人文资源涿州影视城、京都高尔夫球场、三义庙、郦道元故居康益温泉度假村天下第一城、国家足球训练基地新奥高尔夫球场、廊坊市招待处马术俱乐部、中华戏曲城、大学城华堂国际高尔夫球场2.涿州在同类区域中的比较优势涿州、廊坊生态景观资源缺乏，人文景观丰富，对吸引市区休闲养老客户有一定局限。B.A.ConsultingBACIC18城市房地产市场对比：指标区域市场阶段主力客户来源市场产品普通住宅价格水平政策层面支持涿州开发成长期本地客户及北京客户中高密度普通住宅为主，少量低密度产品5000-5500元/㎡购房落户固安开发初期本地客户为主，少量北京客户中高密度普通住宅为主，少量低密度产品4500-5000元/㎡购房落户廊坊开发稳定期多为本地客户中高密度普通住宅为主，少量低密度产品6000-7000元/㎡购房不落户香河开发初期多为北京客户中高密度普通住宅为主，少量低密度产品4000-5000元/㎡购房落户燕郊开发成长期北京客户为主多为中高密度普通住宅5000-6000元/㎡购房落户2.涿州在同类区域中的比较优势从房