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偉業顧問B·A·Consulting『光谷芯中心①』《定位推广报告》2010年6月正式开盘(第一期①组团)2010年销售目标40000㎡(第一期）2010年12月销售率≥75％(第一期)2010年officepark标杆之作(一期)……■以上节点与要求，为本案营销推广的前提与目标。前提稳健的节奏、稳定的价格、稳固的品牌细化的定位、锐化的渠道、泛化的网络模块化产品、模块化客户、模块化平台营销服务化、服务专业化、专业品牌化……■以上思路与方向，为本案营销推广策略的中心思想。核心产量与目标一卖点与定位二主题与形象三推售货量／销售目标／蓄客目标项目优劣／产品定位／核心竞争力／客户定位推广工作节点/推广阶段分解结构第一章货量·目标PART-1预定推售货量PART-2预定销售目标PART-3预定蓄客目标推售栋号：1-011-021-03建筑类型：生产厂房[6层]建筑面积：50325㎡，其中1-01楼建面：21177㎡，占42%1-02楼建面：21177㎡，占42%1-03楼建面：7971㎡，占16%销售单位：90套，其中1-01楼单位：36套，占40%1-02楼单位：36套，占40%1-03楼单位：18套，占20%PART-1预定推售货量推售栋号1-011-021-03合计建筑面积2117721177797135040面积占比42%42%16%销售单位36361890单位占比40%40%20%PART-2预定销售目标时间目标：2009年8月-2010年12月入市时间：2009年8月中旬认购时间：2009年12月中旬选房时间：2009年5月开盘时间：2010年6月中旬09.8910111210.12345678工程节点销售节点基础施工主体施工主体完工广场建成全面蓄客接受认购正式开盘公开选房基建施工大客户营销销售目标：1.2亿元销售均价：3000元/㎡销售面积：40000㎡销售单元：约72间目标销售率：80%成交客户目标：72户，预计25000㎡的销售面积中小型企业60%大中型企业：2户(约4000㎡)中小型企业：10户(约8000㎡)小型企业：60户(约28000㎡)成交率目标：10%(10客1单)蓄客目标：720组，其中大中20+中小100+小60009年8-12月：200组(5+20+175)2010年1-3月：250组(5+30+215)2010年4-6月：270组(10+50+210)销售目标保守目标预定目标理想目标成交客户62户72户80户大企蓄客——————大中企蓄客20组20组30组中小企蓄客100组100组150组小企蓄客500组600组620组累计蓄客620组720组800组PART-3预定蓄客目标09.8910111210.123456蓄客目标销售节点100组100组720组全面蓄客接受认购公开选房大客户营销250组正式开盘货量·目标小结预定推售货量：1-01、1-02、1-03厂房一期建筑面积50325㎡，单位90间预定销售目标：均价3000元/㎡，销售率80%，去化约72间预定客户目标：成交率10%，累计蓄客720组(大中型企业120组)第二章卖点·对象PART-1项目优劣分析PART-2产品定位解析PART-3核心卖点提炼PART-4目标客户圈定⑴地段优劣高新产业轴心，辐射鄂东南光谷南大门，陆路交通枢纽紧邻光谷核心，城市扩张方向之一富士康的带动，产业集群效应保税区将运营，助推物流发展北望武锅武钢，制造业成规模紧邻高等院校，比邻大型社区绿楔引风区域，扎根光谷绿肺远中心：距中心商业城区较远非重点：非光谷重点建设新区PART-1项目优劣分析8:2PART-1项目优劣分析⑵交通优劣位于光谷大道，速达光谷商圈邻城市中环线，半小时达三镇紧邻沪蓉高速，跨省路运便利毗邻武黄高速，圈内路运便利园区路网发达，出入行驶畅通邻铁路专用线，铁路运输方便区域城熟路网，便捷物流运输铁路、高速与干道，多维便捷陆运距中心城区较远，不利职工往返距港口与机场较远，不利空、水运8:2⑶规划优劣梯形地块，低容积率，阔楼间距多层建筑，多选面积，适应面广退台设计，观景露台，生态办公两条主道，环形展开，人车分流中央水景，主题广场，入眼皆景产品多样，功能创新，宜产宜研配套齐全，微型新城，无忧生活绿色建筑，节能选材，持续保值出入口过少，不利园区车流畅通地面落差较大，不利货车出入PART-1项目优劣分析8:2PART-1项目优劣分析⑷外观优劣创新产品，引领全新办公模式城南名片，代表环保园区形象德式建筑，构成严谨雅致风格层高3.6米，工作间敞亮通透环保建材，营造健康舒适环境四面开窗，日照充分自然通风间距开阔，确保私密互不影响封闭性差，部分高新企业排斥工业感弱，部分制造企业回避整体性强，部分创意企业不喜7:3PART-1项目优劣分析⑸质量优劣18年工业地产开发经验保障24项政府荣誉和资质的背书90万㎡工业建筑的实践检验1200家入住企业的共同见证国际一流设计机构的成熟规划国内一流监理单位的严格把关全框架建筑，更耐久更抗震大柱网承重，高负荷高抗压公开招标，签署质量保障宣言LEED认证，国际标准品质保障10:0PART-1项目优劣分析⑹空间优劣“弓”型布局，可分6处独立空间“品”型布局，逐层退台融入景观使用率高，公摊小，经济实用13m开间，便于放置设备和通行7.8m柱网，便于自由组合分隔2-3面采光通风，更节能更健康3-6间独立厂房，相互干扰少300-600㎡，满足中小型企业纯研发生产单元，利于企业发展上下层室内连通，便于垂直分隔10:0PART-1项目优劣分析⑺配套优劣两单元共双电梯，实现客货分流各单元双公卫，人性化整洁舒适水电按户计量，科学控制成本智能水电系统，环保节能更省钱一期近500停车位，便利泊车环境近4000㎡商业配套，满足日常需求公寓、体育中心，放松身心好去处光谷丰富教育资源，便于子女就学两座大型社区，满足住房需求门前公交车站，园区专车接送10:0PART-1项目优劣分析⑻景观优劣凤凰山下南望汤逊湖与后梁子湖中央水景景观，灵动点睛之笔入口主题广场，大气开阔绿化率38%，绿地6万㎡以上景观主轴多层次渗透，通透赏景丰富园艺小品，调节工作情趣建筑融入庭院，形成“绿色围合”屋顶开辟花园，形成“立体园林”广场移植大树，树立“地标绿化”设置大型导视，突出“路标景观”10:0指标项⑴地段区位——⑵交通条件——⑶项目规划——⑷建筑外观——⑸建筑质量——⑹空间使用——⑺配套设施——⑻环境景观——PART-1项目优劣分析核心优势点光谷南大门／高新产业轴心／辐射鄂东南发达公路网／铁路专用线／多维陆路交通低容积率／创新产品／绿色建筑生态办公城南名片／德式现代标准／高端商务形象品牌见证／国际知名规划设计／LEED认证300-600㎡／经济实用／中小企业培养基货客分梯／人本主义商务配置／12+h无忧中央水景／主题广场／多层级通透性景观关键词“轴”“多维”“生态”“高端”“LEED”“培养基”“12+h无忧”“工业公园”※项目整体优势明显，核心优势点提升空间很大。南光谷产群中心A多维陆运中心B全周期成长中心C中芯LEED认证D富士康带动下的南光谷产群中心便捷的立体交通网辐射鄂东南产品多样、生态办公、产业集群绿色环保建筑，提升企业形象人性化商务中心E以客户为中心提供完善商务配套芯中心卖点提炼PART-1项目优劣分析PART-2产品定位解析LEED认证，绿色建筑中央水景，主题广场低容积率，高绿化率品型布局，逐层退台客货分梯，阔绰层高员工公寓，体育中心多层景观，多停车位……仅与一条主干道相邻周边均为荒地、村落周边无成熟生活配套距离光谷核心地段远非区域重点发展方向！？当品质与距离相互博弈当空间与时间联合制衡如何定位方能决胜千里◆根本问题：◆解决方向：G1、第一代工业地产——电子港G2、第二代工业地产——数码港G3、第三代工业地产——国企中心G4、第四代工业地产——…………G5、第五代工业地产——？？？？制造车间式厂房产研一体式厂房产学研公园式办公多功能公园式办公全周期生态型办公传统的规划靠空间聚集来节省时间光谷·芯中心打破传统，首创G5体系——工业地产跃升之作开创多渠道信息互递，倡导主动型特色服务，弥补时间与空间距离PART-2产品定位解析PART-2产品定位解析◆G5体系：G5LEED认证全生命周期12+h生活方式IforI服务模式低容积率环保建材低能源损耗高绿化率领先规划产品多样产业集群无忧办公综合型管理中心商务配套互动型主动型贴心物管商务酒店体育中心商业配套软核软核硬核硬核PART-2产品定位解析◆G5详解：Life-生活LEcology-生态Eactivity–主动ADeveloping-发展DEconomy-经济ERevolution-创新R商务酒店、体育中心、街区商业中央水景、主题广场、绿色建筑12+h生活方式LEED认证多层厂房、高层厂房、独栋办公IforI主动服务产业联动、信息共享、企业共赢工业LEADER领先规划、创新产品、品牌效应专业精工造芯第五代工业地产G5产品服务、企业服务、客户服务全生命周期PART-2产品定位解析◆定位总结：光谷·芯中心——是取得LEED认证的，为入驻企业提供全生命周期成长空间的，以“IforI”服务模式营造无忧办公环境的，倡导12+小时生活方式的第五代工业地产产品。政策品牌交通景观区位配套规划PART-3核心竞争力提炼◆追溯升华：核心竞争力产品定位产品项目优势是产品定位的物理价值基础开发理念产品定位是核心竞争力的理论依据核心竞争力是开发理念的精神价值升华PART-3核心竞争力提炼◆概念导出：产品定位跃升之作——G5大量公共设施：公园、文娱设施、商业街区……形成微型城镇：衣食住行与工作，新都市主义生活产业集聚效应：产业布局完善，完整上下游产业链定位宗旨：无忧办公、无忧生活开发理念郊区化办公主张摆脱拥堵的闹市交通现状将办公、娱乐与自然融合以人为本，以创新为生命开发宗旨：舒适办公与生活无忧舒适LEED认证？不是无忧与舒适必要因素；完善配套？人云亦云，不能形成差异化优势；全周期多样化产品？太单薄，间接因果关系……核心竞争力IforI服务PART-3核心竞争力提炼◆概念解析：IforI产品服务企业企业服务企业客户服务企业LEED认证（品质保障）贴心物管、商务配套综合商务管理中心共享上下游产业链12+小时生活方式主动型服务形式①Industrialproduction（工业产品）②Invisibleservice（隐型贴心服务）③Internetbusiness(网上商务平台）forIntellectCO.LTD.（智力型企业）PART-3核心竞争力提炼◆服务建议：园区商务配套①商业配套实行租售并测，且免租1-2年。针对物流、印刷、快递、会计等商务配套企业进行公开招标，中标企业与东湖高新集团搭建资源共享平台；②一期开发实行商务配套先行政策。与无法招商入园的配套单元（如星级酒店、金融机构、大型会展等）达成联盟合作关系，形成网上信息共享平台，为入驻企业解决后顾之忧。PART-3核心竞争力提炼◆服务建议：隐型主动物管服务①以静保质，通过日巡与例检，保证室内设施、公共设备、景观绿化的完好如初；②细致入微，配套服务包括：洗衣、订餐、订票、搬运、车辆保养、代办保险等；③洁尽所能，日常保洁工作尽量避开上班时间，不打扰入驻企业员工的正常工作；④服务研商，提供商务会议后勤服务，协助组织、联络、礼仪、现场布置等工作。PART-3核心竞争力提炼◆服务建议：综合商务管理中心①建立园区电子商务平台，板块包括：找供应、找求购、找产品、找公司、找加盟、人才招聘、专项商机、产品展示、明星企业、行业资讯等；②选派若干客服人员组成综合商务管理中心，其工作包括：商务平台的维护与信息更新，不定期组织园区企业交流活动等；③为园区企业编制配