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B.A.Consulting这是一个关于“豪宅”与“贵族”的故事……B.A.Consulting故事的主角，一位是“仁文·汤逊湖别墅”一位是“大武汉真贵族”……B.A.Consulting他们的故事从我们的思考开始……B.A.Consulting高端别墅开发目标◆思路前期定位自我认知经济(业绩)非经济(品牌)次要目标高价(相对)低价(相对)成本抗拒快速(相对)安全去化持续开发慢速(相对)持有惜售远期升值以后考虑客户量大成交率高新生客群现有客群高性价比高信任度价格竞争降低售价开发新产品适应新需求相信感官接受现在相信预言期待未来品牌依靠业绩主要目标利润目标现期选择成本利润要求两种回款策略开发新市场寻找新客群产品竞争提高品质品质不变价格降低品质提高价格不变市场容量问题客户引导问题市场培育问题市场竞争问题条件不足不符目标降价非良药产品已定型产品＋价格问题形象＋服务问题????B.A.Consulting贵族型富豪尽快垄断顶端客户群开发新市场寻找新客群市场培育问题解读贵族需求A.彰显富贵B.社会地位C.社会责任D.家族传承◆对策阶梯型推盘全面提升营销感染力相信预言期待未来品质提高价格不变适应贵族需求产品＋价格问题形象＋服务问题适时体现价格竞争力服务型营销结合卖点表现发扬伟业优势适度优化产品表现力产品竞争提高品质市场竞争问题标杆型豪宅A.豪宅空间B.豪宅配套C.豪宅环境D.豪宅文化透视豪宅标准A.远景前置B.三段升级C.小批放量D.大步提价A.贵-族卖场B.贵-族顾问C.贵-族活动D.贵-族服务做好产品找对人，先造标杆再造梦制造贵族生活稀缺针对稀缺唤醒武汉贵族物以稀为贵贵-族营销打造武汉豪宅B.A.Consulting让我们带着思考，带着疑惑，更带着信心，开始我们的故事吧！……B.A.Consulting第一幕：贵族每个时代，每个城市都有一个凡人难以触摸的阶层……B.A.Consulting普通阶层中产阶层富裕阶层富人富豪巨额财富、经济地位家族荣誉、社会地位族群意识、社会公责置业客户注重精神延续的“家族继承”追求大步超前的“生活观念”注重社会承认的“家族荣誉”体现社会贡献的“公共责任”自视高人一等的“族群意识”习惯奢华品位的“生活方式”高端别墅客户贵族B.A.Consulting贵族——一个拥有巨额财富，却不再以财富为目标；一个拥有上层地位，却不再以地位为标签；一个已经接近梦想，却又把目光转向身后；一个无须标榜荣誉，却又希望获得更多社会承认和历史承认；一个追求个人价值，同时更重视家族荣耀和家族传承的上层族群。B.A.Consulting由于这类人群的特殊性，我们可以描述他们的标签，却难以简单锁定其分布，但是，结合伟业顾问的高端人群研究，可以推断其浅表层的生活特征——衣——著名奢侈品牌（中产阶层以下人群不可能做到）食——名贵珍馐美味（富裕阶层以下人群不可能做到）行——高级豪华汽车（富豪阶层以下人群不可能做到）居——顶级传世豪宅（贵族阶层以下人群不可能做到）由此认为：“贵族住豪宅”，豪宅就是贵族的身份象征！换句话说：找到“豪宅”，就能找到“贵族”！B.A.Consulting既然只有贵族住豪宅，那么武汉有贵族吗？B.A.Consulting若以资产所有权为基本准绳，设定1000万资产为“富豪”门槛，则武汉不缺富豪：据武汉工商联公布的最新不完全统计——武汉1000万人口中，具有1000万以上资产者，已过10000人！“富豪率”高达1‰！低于京沪，与广深相近，高于长郑南合。武汉有贵族吗？普通阶层（10万元）800万人中产阶层（50万元）180万人富裕阶层（200万元）20万人富人（200万元）19万人富豪（1000万元）1万人贵族（1000万元）？B.A.Consulting当然，不是所有的“富豪”都是“贵族”——相对于财富标准，“贵族”更偏重于“族群”和“社会”。通过武汉伟业最新的《高端市场研究》，我们判断：在武汉这座“市民化”的城市，在10000名武汉富豪中——不乏有财富、无族群意识、无社会追求的“伪贵族”；也不乏有财富、有族群意识、暂无社会追求的“类贵族”；但真正有财富、有族群意识、更有社会追求的“真贵族”，并没有将“族群特征”和“社会特征”大胆释放出来。武汉的“真贵族”，还在深藏、还在沉睡……武汉有贵族吗？伪贵族？类贵族？真贵族？B.A.Consulting一般认为，富豪与贵族的分水岭，就在于“社会贡献”：如果说，“富豪”代表了一座城市的经济成就、经济竞争力，那么，“贵族”就代表了一座城市的发展未来、文化包容度！根据伟业顾问十多年的高端人群研究与销售经验，我们判定：越发达、越开放，越有竞争力的城市，越能培养和聚合“贵族”。具有社会贡献意识，并通过族群延续此意识的“贵族”越多，则对城市投资形象的提升、城市精神文化的树立越有帮助——大武汉，需要唤醒能代表城市经济、城市实力，能代表城市精神、城市未来的“真贵族”……武汉有贵族吗？B.A.Consulting通过武汉伟业的《高端市场研究》，我们已经得出了以下初步结论：在武汉这座“市民化”的城市中，在武汉10年以来的高端人群与高端住宅发展史中，有财富、无族群意识、无社会追求的“伪贵族”，看不懂豪宅，也买不起真豪宅；有财富、有族群意识、无社会追求的“类贵族”，看不到豪宅的社会与远景价值；只有既有财富、又有族群意识、更有社会追求的“真贵族”，才能透过现实看远景，才能主动“发现和捕捉”豪宅在经历岁月磨砺后的真正价值！所以，不仅这座城市需要，我们也更加需要一群能代表城市实力、代表城市精神、代表和谐共生、代表壮丽未来，一群能看懂豪宅、能需要豪宅、能接受豪宅的“真贵族”！武汉有贵族吗？B.A.Consulting我们的使命和出路：唤醒大武汉的真贵族！B.A.Consulting◆呼唤A.彰显富贵B.社会地位C.社会责任D.家族传承唤醒武汉贵族A.目标客户群B.置业利益点C.客源集中区1.汉正街等商品批发商2.钢材、建材等贸易商3.房地产建筑、开发商D.营销突破点1.与比我更富的人做邻居2.为我贴上富人身份标签3.用奢华彰显个性和品味1.汉正街、江汉路等商业区2.洪钢城、宝丰路等贸易区3.武汉市、大武汉城市圈1.引入精神领袖，吸引跟风2.标榜贵族住区，提升身份3.提供奢华产品，满足虚荣B.A.Consulting◆呼唤A.彰显富贵B.社会地位C.社会责任D.家族传承唤醒武汉贵族A.目标客户群B.置业利益点C.客源集中区1.政府、银行背景的企业家2.高校、科研背景的企业家3.大型国企背景的企业家D.营销突破点1.私密和安全永远在第一位2.社交圈更高、更广、更深3.更多公众承认、社会荣誉1.汉口、武昌中心商务区2.武汉城市圈的周边城市3.辐射全省，各三线城市1.低调定向销售，保护隐私2.小型高端沙龙，提供人脉3.提供高端舞台，适度上镜B.A.Consulting◆呼唤A.彰显富贵B.社会地位C.社会责任D.家族传承唤醒武汉贵族A.目标客户群B.置业利益点C.客源集中区1.在汉奋斗的各类华侨海归2.在国内奋斗的武汉籍精英3.热衷公益慈善的企业领袖D.营销突破点1.期待多元文化交流和融合2.关注家乡的改变和影响力3.希望以多种形式回报社会1.汉口、武昌中心商务区2.辐射华中，鄂皖赣为主3.辐射全国，集中京沪粤1.新中式结合国际化的环境2.开展多元文化的交流活动3.赞助大型的慈善公益活动B.A.Consulting◆呼唤A.彰显富贵B.社会地位C.社会责任D.家族传承唤醒武汉贵族A.目标客户群B.置业利益点C.客源集中区1.高干后代中的成功企业家2.本土富豪中的成功继承人3.海外富豪中的成功继承人D.营销突破点1.全面维护家族的既有荣誉2.持续提升家族的社会形象3.认真培养家族的合格后代1.汉口、武昌中心政务区2.武汉市为主，辐射全省3.辐射华中，集中京沪粤1.设计族徽，凝结家族文化2.编撰家史，铭刻家族精神3.养成教育，传承家族荣耀B.A.Consulting只有豪宅，才能唤醒贵族！要做，就做豪宅！B.A.Consulting第二幕：豪宅豪宅价值，不在于简单的物理属性，社会和族群属性、文化和历史属性，才是真正的魅力……B.A.Consulting每个城市都有一个她所代表的豪宅……B.A.ConsultingHONGKONGB.A.Consulting浅水湾B.A.Consulting浅水湾B.A.ConsultingBEIJINGB.A.Consulting玫瑰园B.A.ConsultingSHANGHAIB.A.Consulting豪宅(老洋房+现代)世茂佘山庄园B.A.Consulting充分世俗奢华，刺激浅表神经超常空间尺度，超常使用功能挖掘区位价值，或者改变区位嫁接国际品牌，体现国际标准打造精细产品，细到无以复加提升服务价值，不是为房买房不求致全，但求致极！豪宅七大特征蕴涵典型文化，代表贵族精神B.A.ConsultingWUHANB.A.Consulting武汉有豪宅吗？B.A.Consulting武汉自诩豪宅的五大别墅0246810奢华尺度区位国际精细服务文化F天下保利12橡树纳帕溪谷庄园1896山水龙城伪豪宅类豪宅真豪宅武汉有豪宅吗？B.A.Consulting武汉还没有真豪宅！B.A.Consulting5分6分7分6分8分8分0246810伪豪宅类豪宅真豪宅奢华尺度区位国际精细服务文化5分仁文别墅的现有基础条件武汉有豪宅吗？B.A.Consulting我们也还不是真豪宅！B.A.Consulting现阶段，武汉为什么没有豪宅？B.A.Consulting根据武汉伟业的《高端市场研究》和《别墅市场月报》统计，武汉市各类自诩为豪宅的别墅产品中，2009年一季度的库存量超过1200套，潜在可增加库存量约500套；2009年一季度的全市月均销售量仅20套，去化速度为1.7%/月；市场供销比为75:1，供需矛盾突出，市场竞争激烈。根据我们的研究分析判断，武汉市场暂无真豪宅的原因主要有三——1、没有真正理解豪宅本质或不具备实力，想做，但做不出；2、担心豪宅市场的竞争压力和销售风险，想做，但不敢做；3、想做就做，但无法捕捉豪宅的真正客户，没有唤醒真贵族。武汉有豪宅吗？B.A.Consulting只有真豪宅，才能唤醒真贵族！要做，就做真豪宅！B.A.Consulting做真豪宅，基本功还是产品：产品表现力升级是基础！B.A.Consulting◆升级A.豪宅空间B.豪宅配套C.豪宅环境D.豪宅文化打造武汉豪宅A.户型设计B.豪华装修C.私家庭院1.超常空间尺度：最小300㎡；400㎡以上占55%2.超常使用功能：大型会客厅；大型地下室……3.超常空间结构：Ｃ型结构，利用率高、布局科学D.建筑风格1.个性装修方案：提供个性化的定制型装修方案2.豪华装修风格：结合新中式，营造低调的奢华3.融合品牌元素：品牌水电器、空调、建材等1.内外水系相融：设置小型艺术旱喷，活化庭院2.体现家族文化：设置家族徽章浮雕，塑造主题3.种植文化植物：种植代表家族文化的特色植物1.体现个性建筑：屋顶突出个性，避免组内雷同2.巩固建筑安全：强化建筑质量，确保防震防火3.增加私密保障：注意窗台设计，避免邻居对望B.A.Consulting豪华装修（个性与奢华）B.A.Consulting私家庭院（家族代表雕像、家族代表植物、旱地喷泉）B.A.Consulting◆升级A.豪宅空间B.豪宅配套C.豪宅环境D.豪宅文化打造武汉豪宅A.贵族会所B.５Ａ配套C.贵族物业1.增加会所功能：增加中型西式酒会、聚会功能2.豪华宫殿装修：结合新中式，采用行宫装饰风格3.打造文化建筑：设置小型世界贵族建筑文化馆1.５Ａ配套标准：提供５Ａ商务标准的自动化系统2.准军事级安保：人工与智能巡更、周界防卫系统3.其他高科技配套：远程遥控、卫星电视等1.标准管家服务：全天候的英式标准管家服务2.个性菜单服务：成衣定制、私人宴会等个性服务3.商务专署服务：代班司机、保姆、保镖等服务B.A.Consulting贵族会所（多功能、行宫式、聚会型）