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保利香槟花园-写字楼可行性探讨版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。保利香槟花园的使命是什么？承载张槎现有产业基础，引领未来的产业发展，创造需求写在报告前：2012禅西使命是什么？以“强中心”重要支撑的姿态构建区域城市、产业、区域升级的总体架构研究思路产业/规划分析项目属性界定市场研究项目分析及定位公寓研究写字楼研究物业发展建议客户分析营销部署物业产品方案物业布局方案城市在发展····【佛山城市发展转型：四化融合，智慧佛山】智慧产业兴起以及信息化技术的应用将成为企业转型的发展趋势信息化工业化城镇化国际化佛山整体发展方向·信息化带动工业化，提升产业综合竞争力·信息化提升城镇化，增强城市发展竞争力·信息化加强国际化，提升佛山国际竞争力·2012年，初见成效，先进制造业、现代服务业以及高新技术产业比重不断增加，信息化技术得到广泛应用；·2015年，初步形成，形成世界先进水平的战略性新兴产业群，引领佛山支柱产业，信息化技术得到普遍应用；·2020年，基本建成，形成新兴产业发达、社会管理睿智、大众生活只能、环境优美和谐、国际化程度较高的智慧城市；【佛山城市发展转型：三年升级计划】佛山城市升级三年行动中将以项目带动发展的方式撬动约1115亿元的投资，重点建设“1+2+5+X”的城市组团；至2014年，佛山将逐步完成103个重点项目，包括组团中心提升、“三旧改造”、公共交通和市政基础设施、生态环境和宜居城乡、产业新城、城市管理智能化建设等六大工程；改变佛山工业化与城市化不适应的状况，将佛山新城、禅城老城区以及千灯湖片区连成整体城市核心；以城市美化升级带动产业升级，写字楼将会成为带动城市形象乃至产业形象升级的重要载体以城市升级带动产业升级，建成与产业相匹配的城市形象将成为未来三年的重点工程中轴商务总部经济区构建、现代商贸区以及创意产业基地形成将催生大量商务写字楼需求【禅城区城市三年升级计划】发展方向核心内容重点项目强中心核心区构建•以岭南大道南北向带状城市中轴和东西向的季华路商务总部经济核心轴为启动城市强中心的“十字轴”•构建高度汇聚的高端商贸为代表的现代城市核心和地标岭南中心片区改造工程；季华商务区建设工程；亚艺、文华双公园改造提升工程；优化产业布局，促进产业聚集升级•以智慧化、高端化和集群化为发展方向，大力实施“优二进三”发展战略；•重点打造总部经济基地，金融服务区、现代商贸区、创意产业基地以及生产性服务业和现代物流基地祖庙—东华里片区改造；莲花路—升平路片区老城区改造；澜石片区改造；将以“强中心”战略为指导，以城市升级为主线，通过科学的规划引导城市建设，把禅城建设成为佛山产业转型升级的示范区、文化名城的展示区和佛山的强中心张槎在产业转型中将借助信息化产业载体拉动产业升级，而写字楼将会成为这一转型的重要载体2012年3月，佛山政府提出将在张槎建立多个产业载体，借助产业载体打造提升城市品质，通过合理的公共资源布局拉动优质项目进驻，增强“强中心”的竞争力在禅城区城市升级三年行动计划的23个重点项目里，其中的产业载体建设项目就提出“要统筹位于张槎的佛山高新区和位于南庄的禅城经济开发区资源，调整规划布局，合理设置行政服务及医疗卫生等公共资源。”禅西大道是禅城西部的南北通道。禅城城市升级计划提出要加快西部融入中心，将在西部配套建设7项路网工程。统筹东西板块资源整合，平衡东西部发展，将禅城西部提上与佛山新城、禅城老城区、沥桂新城并驾齐驱的四大“强中心”板块，将张槎、南庄定位为强中心的重要支撑【强中心战略转型】禅西新城、智慧新城的新城规划将进一步平衡禅城东西板块的整体发展，亦将加快产业升级步伐·从乡镇经济向城市经济转型·从传统产业专业镇向智慧产业新城转型·从乡镇形态向中心城区转型产城融合，禅西产业结构与城市形态的全面转型产业升级与集聚带来的办公需求智慧新城-新城升级的结果是产生庞大的区域办公需求，这是张槎城市转型必然结果禅西新城-新城规划的商贸区将衍生出更多的贸易往来，亦催生出潜在的商业需求禅西新城智慧新城【新城产业转型】新城产业转型将推进张槎产城融合的步伐，新城商贸区将衍生出更多潜在的贸易办公需求产业发展现状：张槎的针织业以简单低端的生产环节为主，大多数针织企业粗放经营，产业科技含量低、附加值低，市场竞争力不强、经济效益不高，但高投入，低产出是目前张槎针织业主要经营现状。【针织产业转型】普遍针织企业产业只是代加工，品牌形成力以及销售能力较差张槎针织业发展现状针织业突破以全链条加工销售取代传统代加工，形成独立品牌，强化销售能力突破下的限制随着全加工产业模式形成，必将带来工作空间受限以及企业形象缺位，普通的工厂已不再适合限制下催生需求贸易往来的需要、工作空间限制、企业形象升级将带来针织产业的潜在写字楼需求，而良好的产业基础将成为写字楼需求保证针织产业转型将导致的工作空间限制以及现有形象的突破，亦将产生针织产业的写字楼需求产业突破佛山整体发展规划明确，向信息化、工业化、城镇化、国际化稳步迈进城市升级计划将推进禅城中轴商务区以及现代商贸区形成强中心战略指引拉动张槎、南庄等禅西板块的资源整合张槎产业集聚明显，纺织产业基础雄厚生产链独立不完善传统工厂办公模式品牌企业较少机遇产业现状现行产业现状与城市发展以及区域产业升级的机遇格格不入新城规划全部铺排亦将助推张槎产业升级矛盾一企业转型形成内部经营模式转变升级写字楼形象落后，商务配套不完善，远远不能跟上城市升级以及产业升级的步伐工贸大厦华丰广场金星大厦伟顺大厦本项目写字楼名称区位产品以及货量售价/租金（元/平/月）出租率装修情况提供服务伟顺大厦11层，张槎二路大江路口11层，90-300方只租不售，80部分楼层为伟顺实业自行持有，出租部分约80%精装出租多功能会议室、食堂、物管与清洁服务金星大厦8层，佛山大道与张槎路交汇处48-150方只租不售，30-3585%简装物管与清洁服务工贸大厦8层，张槎三路行政服务中心旁100-180方只租不售，28-30以自持物业为主，少数出租，约60%简装华丰广场6层，金星大厦后面300-3000只租不售，22-35约50%简装矛盾二张槎产业需要一个载体突破发展，跟上张槎区域发展步伐写字楼产业现状与发展机遇的矛盾产业升级与配套缺位的矛盾在矛盾相互博弈的过程中，急需一个辅助性的载体助推城市升级乃至产业升级，而恰恰正是香槟写字楼所承接的使命产业发展及规划启示：佛山城市发展转型——信息产业全面铺开，以城市升级为基础的产业升级将催生代表城市形象的写字楼需求城市三年升级——中轴商务区、现代贸易区以及创意产业等第三产业拉开发展序幕，将刺激写字楼市场兴起强中心战略形成——平衡东西板块公共配套资源，拉动新兴产业载体助推内部产业升级，形成内部写字楼需求新城规划开展——新城贸易区以及产城融合区形成将深化内部产业发展，衍生出更多商贸写字楼需求针织产业转型——中小型针织产业形成品牌过程中对办公空间以及企业形象的提升亦成为写字楼需求一大支撑写字楼将会作为城市以及产业升级的载体，在承接现有产业的基础上，拉动新兴产业进驻，形成内外联动的重要力量在产业升级背景下，项目面临市场如何？公寓市场写字楼市场公寓市场佛山大道魁奇路南海大道季华路岭南大道文华路岭南天地星星华园万科广场佛山中心城区公寓未来供应非常充足，主要集中老城区板块、城南板块与东平新城板块待售在售在售：待售：岭南天地君御华府星之海项目万科广场中鸿广场星星华园国际恒福国际东江国际大福名城凯德城脉运通国际雅庭国际广场保利东湾东平广场滨海A地块普君新城文华尚领天御盈品碧桂园城市花园保利天玺铂顿城普君新城文华尚领天御盈品碧桂园城市花园君御华府中鸿广场恒福国际东江国际大福名城凯德城脉运通国际绿景路雅庭国际保利东湾东平广场滨海A地块铂顿城星之海项目佛山中心城区ICC二期市场供应保利天玺老城区板块目前共有3个在售项目有公寓供应，2012年将新增旧城改造综合体项目——岭南天地及君御华府，片区总供应量约12.5万㎡项目位置户型公寓体量（万）价格(万元/㎡)入市时间铂顿城老城区33-7922.1（带6000装修）在售普君新城35-802.51.7(带2500装修)在售岭南天地40-603——2012年初文华尚领33-6631.2(带2000装修)在售ICC二期——2——2012年君御华府40-602——2012年铂顿城岭南天地普君新城文华尚领君御华府老城区板块ICC二期市场供应城南板块未来2年内将有大量公寓上市，主要集中季华路、岭南大道等城市主干道，总供应约57万㎡项目户型公寓体量（万）价格(万元/㎡)入市时间怡翠世嘉30-502——2012年星之海项目——3——2013年底万科广场——9——2015年中鸿广场——6——2013年星星华园国际36-702.7——2011年底恒福国际——5——2012年初大福名城40-909——2013年凯德城脉45-1685——2012年天御盈品36-780.51.2(带2000装修)在售运通国际35-606——2012年初保利天玺30-602.51.2(带2500装修)在售雅庭国际广场30-606——2012年初万科广场怡翠世嘉星之海项目中鸿广场恒福国际星星华园雅庭国际天御盈品凯德城脉运通国际大福名城保利天玺城南板块市场供应东平新城板块除了碧桂园城市花园有公寓产品在售外，其它项目均在本年相继入市，放量将相对集中，总供应将超过34万㎡项目户型公寓体量（万）价格(万元/㎡)入市时间保利东湾50-22018——2013年东平广场——9（公寓&酒店）——2012年底滨海A地块——5——2012年初碧桂园城市花园52-16081.3(带2000装修)在售东江国际40-603——2012年东平新城板块保利东湾东平广场碧桂园城市花园滨海A地块东江国际市场供应项目户型公寓总体量（万）价格(万元/㎡)入市时间铂顿城33-7922.1（带6000装修）在售普君新城35-802.51.7(带2500装修)在售岭南天地40-603——2012年初文华尚领33-6631.2(带2000装修)在售ICC二期——2——2012君御华府40-602——2012年星之海项目——3——2013年底万科广场——9——2015年中鸿广场——6——2013年星星华园国际36-702.7——2011年底恒福国际——5——2012年初大福名城40-909——2013年凯德城脉45-1685——2011年底天御盈品36-780.51.2(带2000装修)在售运通国际35-606——2012年初保利天玺30-502.51.2(带2000装修)在售雅庭国际广场30-606——2012年初保利东湾50-22018——2013年东平广场——9（公寓&酒店）——2012年底滨海A地块——5——2012年初碧桂园城市花园52-12081.2(带2000装修)在售东江国际40-603——2012年合计＞110万2011-2013年，禅桂中心区公寓产品总供应将超过110万平米，户型以30-60平为主。市场销售公寓产品（商业性质）典型各盘销售情况分析文华尚领2011年佛山限购令出台以后，佛山主城区中属于商业性质的投资型公寓产品呈现出非常明显的量价齐跌态势，价格持续下跌，成交情况依旧日益艰难。普君新城从区位因素出发，本项目公寓产品并不具有明显的竞争优势，因此在市场上较难引起市场关注；本项公寓整体竞争力弱项目保利香槟普君新城铂顿国际公寓保利天玺碧桂园城市花园星星花园国际区位地铁口、三条路网主轴直通商圈广佛地铁线上地铁上盖绿景路上佛山新城、佛山公园，可享市政配套地铁口、临近东建、顺联两大广场，季华园稀缺资源配套学校、市场应有尽有超市以及教育资源基本齐全祖庙、百花广场两大成熟商圈双园林、医院、餐饮基本配套佛山新城市政配套，前景一流超市、教育基本齐全物业保利物管高力国际高力国际上海保利物业酒店管理碧桂园物业——品牌优中