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佳兆业营销中心·水岸公馆1佳兆业·水岸公馆营销执行报告营销中心·水岸公馆项目组佳兆业营销中心·水岸公馆2目录一、项目简介.....................................................................................4二、时间节点与工作安排................................................................51、营销节点安排...................................................................................52．工作安排..........................................................................................53、工作时间表......................................................................................6三、片区市场状况分析....................................................................91、片区在售项目分析............................................................................92、片区待售地块分析..........................................................................10四、整体推广策略..........................................................................121、策略分解........................................................................................12A、报纸媒体：.............................................................................17B、电视媒体：.............................................................................17C、户外媒体：.............................................................................17D、其他：....................................................................................17五、价格策略...................................................................................181、定价策略........................................................................................182、实收均价建议：.............................................................................18六、活动营销策略..........................................................................19七、广告思路...................................................................................191、总体广告形象：.............................................................................19佳兆业营销中心·水岸公馆32、推广思路：....................................................................................20八、销售计划安排：......................................................................21九、总结...........................................................................................35佳兆业营销中心·水岸公馆4一一、、项项目目简简介介本项目地理位置：深圳市龙岗区龙岗镇东北面与坪地接壤处，新生村北面，新城路与深惠路相接处。项目用地紧临新城路两侧，东距深惠公路约200m，西临新生村的待建空地，北面为武警待建空地，东北面紧靠红线有厂房，东南向为新城花园，南接新生村，西南向有世纪小学及深房集团的烂尾别墅，新城路北侧用地有规划中的坪西路贯穿，与新城路一起将项目用地划分为3块。土地总面积：223992.2m2土地用途：商住用地建筑容积率：1.37总建筑面积：306934.7m21期的技术指标土地面积73756（m2）建筑面积78255（m2）商业建筑面积9701（m2）公用配套面积7292（m2）住宅建筑面积56818（m2）建筑容积率1.061建筑覆盖率27.88%绿化率38.07%居住户数488停车位413（地上）140（地下）TH38户4房87户3房（≤110）147户3房（≥110）198户2房69户佳兆业营销中心·水岸公馆5二二、、时时间间节节点点与与工工作作安安排排11、、营营销销节节点点安安排排2005年8月1日开始诚意登记2005年9月11日第一批样板房盛情开放2005年9月18日第一批正式解筹及开盘活动2005年10月1日秋交会2005年10月11日第二批样板房盛情开放2005年10月22日第二批单位进行登记2005年11月5日第二批单位正式解筹22．．工工作作安安排排时间节点主要事件05年7-9月1）样板房及园林施工阶段2）9月中交TH及情景洋房的样板房3）10月中交小高层样板房4）9月初看楼通道包装到位5）9月初一期园林展示6）9月初一期商业街包装到位，引进部分小型商业7）8月初开始接受多层区的登记05年8月在项目规划的坪西路上设置简易的临时接待中心，接受客户的前期诚意登记05年9月18日一期多层区解筹，小高层区暂不发售05年10月1日1）秋交会05年10月中旬高层单位认筹05年11月51日小高层单位解筹05年12月－06年1月完成一期单位整体9成左右销售，进入扫尾阶段开始进行项目2、3期收筹计划佳兆业营销中心·水岸公馆633、、工工作作时时间间表表时间完成工作具体内容完成时间负责单位05年4月份一、推广工作整体营销策划方案4月下旬营销中心5月份整体广告策划思路讨论及确定5月初——4.2项目设计VI及延展5月底——二、户外广告选定、落实户外广告位置5月初——系列户外个版面设计方案5月上旬营销中心、、广告公司6月份制作跟进及发布户外广告6月底7月初——设计制作首期工地围墙6月底7月初——公交站设计6月底7月初营销中心、设计中心、项目部7月份三、网页制作及发布网页制作方案讨论及确定6月底7月初营销中心、洽谈、确定网络广告公司7月上旬营销中心、、设计公司网页制作7月中旬——网络方广告发布7月下旬——7月份四、宣传资料项目导示及小区地图7月下旬营销中心、、广告公司社区vi（楼牌等）7月下旬——售楼处包装及样板房包装8月底营销中心、、广告公司、礼仪公司车体广告设计7月下旬营销中心、广告公司户型、简易宣传资料设计及印刷准备7月下旬营销中心、、广告公司楼书设计及印刷准备7月下旬营销中心、、广告公司佳兆业营销中心·水岸公馆7六、媒体投放计划讨论、确定媒体投放计划5月底营销中心、、广告公司软文写作主题确定7月下旬营销中心、、广告公司、报社前期软行新闻炒作造势7月下旬营销中心、、广告公司、报社报纸及其他配合媒体7月下旬营销中心、、广告公司、报社七、模型制作模型设计方案讨论、修改、确定7月下旬营销中心、洽谈、确定模型公司7月下旬营销中心、、模型公司提供模型设计所需的各种效果图7月下旬营销中心、、模型公司模型制作8月底营销中心、、模型公司八、效果图制作洽谈、确定效果图公司7月下旬营销中心、效果图方案讨论、修改、确定7月下旬营销中心、、效果图公司效果图制作8月底营销中心、、效果图公司九、电视宣传片的制作洽谈、确定影视制作公司7月下旬营销中心、电视宣传片剧本的讨论、修改、确定7月下旬营销中心、、影视公司电视宣传片的制作7月底营销中心、、影视公司十、销售硬件临时接待中心方案确定7月底营销中心、、设计公司临时接待中心的施工7月底营销中心、、设计公司临时接待中心的投入使7月底营销中心、佳兆业营销中心·水岸公馆8用媒体投放7月下旬——8月看楼通道设计包装8月底营销中心、、设计公司售楼处、样板房装饰布置8月底营销中心、、设计公司十一、现场包装及VI展示执行洽谈、确定礼仪公司8月底营销中心、工地包装、导视vi系统方案修改、确定8月底营销中心、、广告公司、礼仪公司现场工地包装、城管报批8月底营销中心、、广告公司、礼仪公司现场工地包装的制作、布置8月底营销中心、、广告公司、礼仪公司十三、物业管理物业管理公司的且谈、确定8月底营销中心、物业管理公司的服务内容、收费标准8月底营销中心、、物管公司智能化设备配套确定8月底营销中心、、物管公司智能化设备设施公司洽谈、确定8月底营销中心、、物管公司十四、销售法律资料价格表制作及确定8月底营销中心、按揭银行、按揭成数等细节确定8月底营销中心、付款方式确定8月底营销中心、诚意认购书、各类税费标准、认购须知8月底营销中心、十五、内部认购确定销售物料准备到位8月底营销中心、、各相关公司售楼中心及样板房的完9月中营销中心、、设计佳兆业营销中心·水岸公馆9工及交付使用公司开通销售专用电话、电脑等售楼处相关物料9月中营销中心、销售人员进场前培训8月底营销中心、9月十六、正式开盘预售许可证的取得营销中心、开盘方案的讨论及确定8月底营销中心、程序细化、活动组织、物料准备、人员配合9月初营销中心、修正检查所有工作到位9月初营销中心、、其他相关公司开盘活动的所有准备9月初营销中心、、广告公司、设计公司正式公开发售9月18日营销中心、三三、、片片区区市市场场状状况况分分析析11、、片片区区在在售售项项目目分分析析楼盘名称销售情况均价（元/㎡）天健·郡城约75％，靠园林的单位销售近90％，靠路边的户型销售较慢，仍剩余较多单位￥5000东方·沁园超过75％，项目以其较高的性价比赢得市场，虽然户型设计、园林规划等总体较弱，但仍保持较好的销售状态￥4000罗马公元一批单位售磬，二批单位近80％，由于项目地理位置较为优越，户型设计合理，4月24日开盘当天即销售70％￥5300花半里一期超过90％，二期接受咨询阶段。由于项目在户型设计上具有较大的创新性设计，而且地理位置较好，因此销售情况理想￥5100尚景欣园一期售磬，二期销售近60％。由于是本地发展商，有较强的人际网络关系，且项目位置较好，因此销售情况较为理想￥4600佳兆业营销中心·水岸公馆10市场分析：a)目前市场上主要的几个在售楼盘中，东方·沁园与天健·郡城都是从04年的10月开始销售，目前的销售率也都是在75%左右。这两个楼盘的素质一般，户型设计也相对平庸。b)其中天健·郡城主要是依靠其优越的地理位置，使得景观及朝向较好的单位