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[蓝火地产-专业地产品牌服务商]1新新·水岸帝景营销提案报告[蓝火地产-专业地产品牌服务商][蓝火地产-专业地产品牌服务商]2新新·水岸帝景效果图[蓝火地产-专业地产品牌服务商]3项目位置实景图位置•郑成功雕像旁、•柳城大桥桥头、•行政中心对面、•新华书店左侧、•西溪河左岸…行政中心新华书店[蓝火地产-专业地产品牌服务商]4◆市场发展，楼盘放量竞争加剧◆房价攀升，楼盘品质日益提高◆需求变化，房市发展谜局丛生◆新城建设，发展机遇逐渐呈现◆一个历史文化悠久的城市◆一个市场高度开放的城市◆一个经济异常活跃的城市◆一个财富迅速积累的城市我们的做法与传统的地产代理公司不同……因为市场在变,游戏规则在变蓝火,在追索市场的需求中寻求制胜之道缘起/蓝火的思考[蓝火地产-专业地产品牌服务商]5A、打造差异的、标志性的、高品质的项目。B、服务开发商实现最优化的综合经济效益。C、推动“新新”企业品牌可持续发展。D、客户的精神家园，南安的标志性豪宅建筑。打造项目的核心竞争力目标/蓝火的思考[蓝火地产-专业地产品牌服务商]6第一章/项目分析◆分析是理性的集合。◆每一个市场都有其自身的特点。◆每一个项目都有其自身的环境。◆市场是发展变化的，但我们可以抓住规律。◆环境是相对固定的，但我们可以优化环境。[蓝火地产-专业地产品牌服务商]7基本市情分析南安市基本市情全省十强县/市全国百强县/市“中国龙眼之乡”“中国建材之乡”“五大专业市场”“八大主导行业”特色经济强市[蓝火地产-专业地产品牌服务商]8城市规模市区面积10.28平方公里市区人口13.65万[蓝火地产-专业地产品牌服务商]9城市环境市区绿化覆盖率达31.6%人均公共绿地5.8平方米新建江滨公园、市区中心花园、南山公园，整治柳湖公园，树郑成功塑像实施夜景工程……[蓝火地产-专业地产品牌服务商]10城市发展规划分析•构想----“北拓东进”以及“新行政中心跨江而建”•规划----“以江为轴、东进西连、北拓南疏、拥江发展”•目标----“城北组团—城东组团—城南组团—城西组团”新市政府本案位置•为房地产市场带来了难得的发展契机•对房地产市场未来走向有着重要影响[蓝火地产-专业地产品牌服务商]11特色经济[蓝火地产-专业地产品牌服务商]12经济发展情况经济基础雄厚经济发展稳定为南安地产注入了持续良性发展的动力！[蓝火地产-专业地产品牌服务商]1305年经济表现南安市05年经济表现财政收入16亿元人均可支配收入11895元国民生产总值243.5亿增长快速前景乐观[蓝火地产-专业地产品牌服务商]14柳城区地产市场调查在售总面积（万㎡）在售总套数（套）住宅商业其它住宅商业其它8.430.631.32967190216销售率平均价格（元/㎡）住宅商业其它住宅商业其它34.86%27.73%0.04%2083.142480.141284.80统计时间2006年9月30日[蓝火地产-专业地产品牌服务商]15公司名称柳城房地产开发有限公司项目名称柳城滨江大厦项目座落柳城办事处成功街土地面积建筑面积22342.6开工日期2005-3-1竣工日期2006-11-10房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积可售统计88149836437000056944已售统计53896800000000成交均价2839元/M20000个案调查—柳城滨江大厦统计时间2006年9月30日[蓝火地产-专业地产品牌服务商]16柳城滨江大厦实景[蓝火地产-专业地产品牌服务商]17溪美区地产市场调查在售总面积（万㎡）在售总套数（套）住宅商业其它住宅商业其它24.026.123.651813901945销售率平均价格（元/㎡）住宅商业其它住宅商业其它73.30%38.64%11.59%2375.886589.89677.11统计时间2006年9月30日[蓝火地产-专业地产品牌服务商]18个案调查—长安小区公司名称南安溪美房地产开发有限公司项目名称长安小区项目座落溪美办事处长安街土地面积建筑面积37919.29房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积可售统计8671115946944177400004435617已售统计7159183339723150000023830311成交均价1255.496559.7200833.34统计时间2006年9月30日[蓝火地产-专业地产品牌服务商]19长安街实景[蓝火地产-专业地产品牌服务商]20美林区地产市场调查在售总面积（万㎡）在售总套数（套）住宅商业其它住宅商业其它7.471.721.26643306263销售率平均价格（元/㎡）住宅商业其它住宅商业其它55.36%38.38%22.53%1376.983816.081669.98统计时间2006年9月30日[蓝火地产-专业地产品牌服务商]21个案调查—未来新城项目名称南安家装商城商住楼（未来新城）公司名称南安市美林综合房地产开发有限公司项目座落美林办事处土地面积27340建筑面积50159房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积可售统计3223737464343000002008594已售统计14217203.731600001081945成交均价1581.635644.24002016.12统计时间2006年9月30日[蓝火地产-专业地产品牌服务商]22未来新城实景[蓝火地产-专业地产品牌服务商]23房地产市场发展现状南安房地产市场发展现状1城市房产属于县级市场，高端楼盘市场容量有限。房产开发仍以老城区为主，新城房产市场正在逐渐兴起。城市化水平正在加快，市场发展取得较大进步。房地产开发商以本地企业为主，整体发展水平有限。[蓝火地产-专业地产品牌服务商]24房地产市场发展现状南安房地产市场发展现状2商业市场处于初级阶段，业态较为落后，集中式或主题式商业较少。住宅产品以多层为主，小高层和高层住宅正在增多。写字楼房产市场还没有完全形成。市场平均价格水平不高，与周边城市还有较大差距。[蓝火地产-专业地产品牌服务商]25房地产市场产品特征房地产市场产品特征楼盘体量普遍较小。封闭式小区很少。建筑风格比较单一。物业管理水平低。主力户型面积在130平方米左右。户型样式单一，新式户型鲜有出现。[蓝火地产-专业地产品牌服务商]26房地产市场发展趋势市场规模将快速扩大。园林档次越来越高，物管水平越来越高；户型越来越丰富。大户型为主向中小户型为主转变。项目品质朝多元化方向发展，高端产品将逐渐增多。市场价格将稳步上升。楼盘建筑风格将越来越丰富。房地产市场发展趋势[蓝火地产-专业地产品牌服务商]27南安房产消费市场特点购房群体比较单一投资者较少。高端客户向周边城市流失现象严重。对高端产品的需求明显增强。消费群体因人口快速增长而不断壮大消费市场特点[蓝火地产-专业地产品牌服务商]281、南安房地产市场的专业开发水平有待进一步提升。2、消费结构正在发生变化，市场对品牌房产开发的呼吁越来越明显。3、新楼盘的产品规划应当适度超前，才能更好的满足市场多元化需求。4、市场产品竞争应当逐步走向品质竞争路线。市场分析小结[蓝火地产-专业地产品牌服务商]29项目优势西溪河第一排，河岸水景优美，水岸豪宅在南安尚属首席。项目在该地段属最后一个可开发地块位于郑成功雕像旁，正对行政中心大楼，地段显耀。高楼林立．环境繁而不杂，空气清新，高品味生活氛围浓厚。新老城区连结点，南安内外交通枢纽中心。项目优势[蓝火地产-专业地产品牌服务商]30项目劣势车位规划太少。位于主干道，噪音污染严重。园林绿化面积小。户型设计错杂，有失尊贵。物业配套设施不全。项目劣势[蓝火地产-专业地产品牌服务商]31项目机会泉州、厦门房价高居不下，促使南安部分客源向南安市场回流。南安消费者品位正在普遍提升，对高品质楼盘的需求越来越明显。南安“十一五规划”对新城区的建设提供了更好的发展环境。项目机会[蓝火地产-专业地产品牌服务商]32项目威胁国际花园城、罗马家园等楼盘的体量比本案大，配套齐全，有一定竞争优势。目标客户群体已部分分流到先前开发的几个高品质楼盘。政府宏观调控政策等不可控因素的存在。泉州、厦门的房地产市场对南安客户的吸引仍然较大。[蓝火地产-专业地产品牌服务商]33项目优势具备开发高品质楼盘的潜质自身配套不足，竞争优势不是特别明显地段区位优势明显市场前景比较乐观水景等景观资源丰富项目分析小结[蓝火地产-专业地产品牌服务商]34客群分析南安并不缺乏有实力的房产买家；南安缺乏的是对实力买家有充分吸引力的城市环境和高品质楼盘。[蓝火地产-专业地产品牌服务商]35客群特征•年龄在30—50岁左右•人际关系比较广泛，应酬较多•做事精明，较强购买能力，投资比较谨慎•渴望比较优越的生活条件和生活环境•标新立异，希望无论在事业或生活上都走在社会的前列[蓝火地产-专业地产品牌服务商]36客群1——本地中小型乡镇企业家•身份特征：50岁左右、行事低调、交际很广、名望高、影响力大……•购买动机：赠与他人、奖励下属、为子女置业、用于商务办公、作为临时居所……•高层大户型比较适合他们[蓝火地产-专业地产品牌服务商]37客群2——行政金融机构中高层人士•身份特征：40岁左右、行事稳重儒雅风度、学识渊博……•购买动机：自住为主、二次置业改善居住条件、方便内外办公……•中高层大户型比较适合他们[蓝火地产-专业地产品牌服务商]38客群3——企事业单位中层管理者•身份特征：35岁左右、学历较高意气风发、社交活跃……•购买动机：自住为主、一次置业成功和身份象征、方便事业发展•中高层中小户型，低层大户型比较适合他们[蓝火地产-专业地产品牌服务商]39客群4——外出经商的商务人士•身份特征：40岁以上、行事高调个性张扬、外出时间多……•购买动机：为父母子女置业、寻求故乡归属感、身份象征……•各种户型均有可能满足他们的需求[蓝火地产-专业地产品牌服务商]40第二章/项目规划微整建议◆策划没有客观恒定的标准,但始终以市场为准绳。◆市场竞争要求产品必须要有自己的个性和特色。◆做差异的、优秀的产品需要前瞻和超越的理念。◆众家各有所长，蓝火有自己的特色[蓝火地产-专业地产品牌服务商]411、园林及绿化没有特色2、车位规划太少3、大小户型混杂，小户型太多4、大堂太小，没有豪宅的气势5、没有会所，不利于豪宅品位的形成项目现有规划的不足[蓝火地产-专业地产品牌服务商]42微调建议一•建一个恒温游泳池图片仅供局部参考•原因：品位高、实用性强、面积可大可小、造价不高、对客户吸引力强……[蓝火地产-专业地产品牌服务商]43微调建议二•大堂挑高精装修图片仅供局部参考•原因：能够迅速提高整个楼盘的高品质和高档次感、客户特别看重、对楼盘销售及价格支持作用明显……[蓝火地产-专业地产品牌服务商]44微调建议三•增加会所图片仅供局部参考•原因：有助于豪宅概念的提升、有助于楼盘整体居住品质提升，有助于销售进度及销售价格的提升…...[蓝火地产-专业地产品牌服务商]45微调建议四•摒弃单身公寓•原因：•1、配合豪宅定位的需求•2、南安单身公寓市场低迷•3、南安房租水平低，用于租赁收益低[蓝火地产-专业地产品牌服务商]46第三章/营销部分◆销售是项目与市场对接的渠道。◆渠道是否畅通要看项目是否满足市场的需求。◆销售策略是打开市场的核心武器。◆蓝火则致力于打造最具威力的核心销售武器。[蓝火地产-专业地产品牌服务商]47战略思考•理性购房时代，客户需求怎样锁定?•市场观望阶段，如何展开有效推广?•服务搏弈时期，我们怎样做到更好?[蓝火地产-专业地产品牌服务商]48主体解决之道•立足地段区位优势•放大水岸资源优势•突出行政商务中心•强化水岸豪门概念[蓝火地产-专业地产品牌服务商]49解决之道—理性购房时代，客户需求怎样锁定?•调查了解客户需求——人生梦想、生活品位、社会名望、社会交往、事业发展……•优化整合项目资源——特殊地段、自然景观、人文历史、生活配套、物业配套……[蓝火地产-专业地产品牌服务商]50解