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持续系统的房地产整合解决之道持续系统的房地产整合解决之道博泰·静林府2010年营销执行报告持续系统的房地产整合解决之道营销目标目标展望实现良好销售业绩实现房源的系统性消化；保证中长期项目良好的整体销售业绩；强化企业品牌建立项目品牌价值，为后续项目持续开发奠定基础；树立企业强势品牌，形成大盘生命力，持续旺销。持续系统的房地产整合解决之道項目定位持续系统的房地产整合解决之道博泰·静林府户型资源盘点产品分析联排叠加联排结构：4、5、10-19#楼；面积区间：170-180平米，3-4房为主，共计112套。双拼结构：3、6、7、8、9#楼；面积区间：190-220平米，4-5房为主，共计34套。博泰静林府双拼结构34套，联排结构112套，叠加结构72套，共计218套。总建筑面积为45972.79m2。叠加结构：20-25#楼；面积区间：140-170平米，2-4房为主，共计72套。持续系统的房地产整合解决之道项目核心卖点提炼：产品地段景观服务项目卖点归纳城市别墅，南昌城市副中心。科技智能化家居高性价比，1倍赠送面积。全球管家——世邦魏理仕。新中式围合式园林。持续系统的房地产整合解决之道产品分析博泰静林府户型结构主要分为3种：双拼、联排、叠加，其中双拼32套，联排112套，叠加72套，共计218套。按套数所占比例来看，房型以联排为主。户型房型面积套数面积面积比双拼4-5房190-220348331.3818%联排3-4房170-18011224105.5252%叠加2-4房140-1707213509.4429%合计2-5房140-22021845946.34100%★备注：另外，垃圾站共计26.45㎡未计入产品面积。持续系统的房地产整合解决之道项目属性解读项目档次定位本体产品优势城中心高尚科技型别墅领先型科技别墅高档现代典雅立面大体量庭院式主题园林紧凑型户型面积，强调总价控制高档水准产品持续系统的房地产整合解决之道价格策略持续系统的房地产整合解决之道关于核心均价推导方法的思考“市场比较法”推导均价从项目区位来看，本案与保利国际高尔夫、绿地兰宫、天赐良园地理位置条件相似，同属城市别墅；从产品形态上来看，本案与绿地香颂、水榭花都相似，因而，选取以上5个盘作通过“市场比较法”进行静态比准，然后根据市场自然溢价率进行时间修正。其中两大同等品质的国际金融中心、恒茂国际与本项目进行着重对比。持续系统的房地产整合解决之道楼盘名称独栋联排叠加双拼保利国际高尔夫花园180008000-12000绿地兰宫8000-100005500-6000-6500天赐良园-7200--绿地香颂--8500-水榭花都--11000-注：此为各产品折后单价（元/㎡)。类似在售别墅产品类型和价格持续系统的房地产整合解决之道保利国际高尔夫花园项目名称保利国际高尔夫花园区位凤凰洲红谷滩购房圈地址红谷滩区庐山南大道1999号建筑形态独栋别墅、联排别墅、花园洋房、公寓、高层洋房开发商保利南昌铭雅欧洲城实业有限公司物业公司保利物业公司建筑规模总建筑面积约350000平方米销售价格均价15000元/㎡项目鸟瞰图项目区位图持续系统的房地产整合解决之道景观资源：西北面是32公顷的森林公园，南面距离1公里地是江西赣江流域；项目内有赣江支流贯穿而过，水资源丰富的碟子湖，原生态水系占地1340亩；山林绿地占地2550亩，有大片松树、多种常绿灌木等，白鹭等多种候鸟在此栖息。交通分析：项目地块处于庐山南大道，出行便利。公交线有214、210、223、232路车。突出特色：10万平方米凯旋门迎宾广场，与秋水广场、摩天轮等一道被誉为江西的地标性建筑；五星级酒店、高级会馆、双语学校、医院――全力打造江西的一个国际社区；山林和湖泊自然天成，27洞国际高尔夫球场、3.3万平方米体育公园、2.2万平方米生态公园等康体设施。成熟社区：高绿化、低密度的别墅、洋房、高档公寓已逐步呈现。品牌地产：保利国际高尔夫开发商保利地产是保利集团控股的大型国有房地产企业。保利国际高尔夫花园项目规划布局持续系统的房地产整合解决之道绿地兰宫项目名称绿地兰宫区位象湖新城地址南昌县象湖新城·雄溪河东岸（上海庄园路100号）建筑形态独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅开发商南昌绿都置业有限公司物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司建筑规模总建筑面积400000平方米销售价格7500元/平米项目交通图持续系统的房地产整合解决之道产品形态：南昌唯一纯别墅社区交通状况：距八一广场仅10分钟车程户型特色：户型舒适，有天有地、独门独院（每户送庭、院面积最大1200㎡）；采用欧美五国建筑风格；框架结构，品牌建材（德国进口保温环保材料、台湾罗普斯金门窗、盼盼装甲子母门），抗震性能好；自身配套：14000㎡私家会所（室内游泳池、网球场、足球场…）；4300㎡幼儿园（江西广播电视艺术幼儿园绿地山庄分园，已开学）；1600㎡商业生活小镇；六年打造，收官之作；品牌价值：品牌别墅专家——绿地集团荣誉出品（绿地集团中国驰名商标，位列2008年中国企业第183位、中国房地产企业第2位）。绿地兰宫项目规划布局持续系统的房地产整合解决之道天赐良园项目名称天赐良园区位凤凰洲地址红谷滩区凤凰北大道88号（凤凰北大道与香江路交汇处）建筑形态多层（6层）住宅、11栋小高层（12层板楼）住宅、2栋塔楼及联排别墅开发商南昌运通世纪房地产有限公司物业公司深圳福田建筑规模总建筑面积约260038平方米销售价格均价8500元/㎡项目效果图项目交通图持续系统的房地产整合解决之道项目规模：占地361亩，总建面积达到260038平方米，建筑密度为24.95％，绿地率达到45.1％，容积率仅为1.3。景观资源：项目西北毗蝶子湖公园及南昌最大的铭雅高尔夫球场，蝶子湖大道、凤凰一路、凤凰二路等城市景观大道环绕周边，三面临路。三重景观：碟子湖高尔夫球场、2万平米休闲景观广场、8万平米园林景观。自身配套：天赐良园将建成集联排别墅和多层、小高层、高层公寓等多种住宅产品为一身，公建配套完善的大型中高档住宅小区。总建筑面积在180000平方米左右，其中联排别墅的建筑面积达到63062.82平方米。项目规模：小区的总户数达到1758户，其中联排别墅304户，多层247户，小高层413户，塔楼136户，高层658户。项目规划布局天赐良园持续系统的房地产整合解决之道项目规划分析联排别墅区项目规划设计为联排别墅和多层、小高层、高层公寓等多种住宅产品为一身，公建配套完善的大型中高档住宅小区，联排别墅304户，小区规划的配套有会所、商业街、幼儿园、网球场、羽毛球场等。天赐良园持续系统的房地产整合解决之道户型户型面积供应套数比例二联排183㎡-278㎡20.66%四联排6019.74%六联排18661.18%八联排5618.42%合计183㎡-278㎡304100.00%别墅户型面积与比例天赐良园持续系统的房地产整合解决之道绿地香颂项目名称绿地香颂区位红角洲地址红谷滩区红角洲岭口路1188号（红角洲大学城）建筑形态高层、小高层、低层开发商江西绿地前湖置业有限公司物业公司上海绿地科瑞物业销售价格均价100万一套项目交通图持续系统的房地产整合解决之道地理位置：绿地香颂”位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。项目规划：项目分为A、B两地块。土地总面积约155亩（103529平方米），其中A地块49185平方米；B地块54344平方米。风格特点：项目承袭法式经典建筑风格，倾力打造对位于中高端客户的高品质社区，2009年12月首度开盘。自身配套：小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。户型特色：类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。品牌价值：品牌地产专家——绿地集团荣誉出品（绿地集团中国驰名商标，位列2008年中国企业第183位、中国房地产企业第2位）。绿地香颂项目规划布局持续系统的房地产整合解决之道项目总占地面积155亩，总建筑面积23万平米，规划总户数约1564户。分为A、B两块地，主要是由四成为主的蝶墅和以18-30层为主的高层住宅构成。地块内还配有商业，品牌幼儿园，社区物业服务用房等配套设施。现在先推出A区占地约74亩，总建筑面积12万平米，先推出蝶墅，蝶墅是别墅产品的一种，优于花园洋房，独立进出，不受打扰，赠送大面积的地下室，入户花园，南北大露台，阁楼等实用面积，另有一个独立私家车位赠送。房型有ABC三种，面积从130-150平米不等，加上赠送面积，多达两倍的使用面积，但总价却在80至120万之间，相当于“花园洋房的价格，别墅的生活享受”在上海深圳等发达城市，此类产品一上市就被抢购一空，非常热销。在南昌香颂是首家推出这种产品的楼盘，如此低总价，高性价比，具有很强的投资性，是自住兼投资的上佳产品。绿地香颂持续系统的房地产整合解决之道水榭花都项目名称水榭花都区位象湖地址青云谱区象湖公园施尧路1111号建筑形态小高层，高层，叠加别墅开发商江西金球房地产开发有限公司物业公司江西万佳物业管理有限公司建筑规模总建筑面积约260000平方米销售价格均价7500元/㎡项目交通图持续系统的房地产整合解决之道项目规划：该项目总建筑面积266366平米，约1200多套。118666.7㎡（酒店12593.6㎡）的占地面积。景观资源：在此能享受100%湖视率的纯象湖都市全景生活。整个小区由一条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景的和谐统一，绿化率48%。自身配套：小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求。水榭花都修建了足够宽敞的地下停车场。不仅保证车位配比超过1：1，更不惜重金引进了先进的预应力技术，不需采用梁的结构，这样停车场层高更高，更空旷。户型特色：叠拼别墅由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成。下层有花园，上层有屋顶花园，这样一来就能满足每户都有前庭、后院、中庭——三叠院落。而且独立面造型更加丰富，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。一般为四层带阁楼建筑，5层叠拼别墅，在国内尚不多见。这种结构，现已被水榭花都采用。1-2层为1户，约200多平米；3、4、5层为1户，约300多平米。除了一线湖景和三叠院落以外，底层附赠地下室，3楼有电梯直达。水榭花都项目规划布局持续系统的房地产整合解决之道25项目现状分析水榭花都小区工地还处于建设阶段，但是依据校果图所示项目建筑为现代风格建筑。绿化率达50％，是一个高绿化率的品质小区。项目还拥有近距离享受市内配套和象湖水景资源的双重优势，为项目走高端提供了有利的条件。象湖水景持续系统的房地产整合解决之道户型户型面积供应套数比例三房2182050%六房3372050%合计218/33740100%名称主要内容营销策略及手段低价入市（内部价8000-10000），别墅推出当日购买享受3个点的优惠价格策略别墅量少，实际定价低于预期定价（9000-12000）。别墅户型面积与比例营销手段分析水榭花都持续系统的房地产整合解决之道优劣势分析优势项目定位为高尚住宅，塑造高起点、高要求、高品质的综合住宅小区；区内配套较为齐全，包括幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等；小区整体规划设计以人为本，最大化挖掘项目环境优势，力争看湖的户数最大化；别墅一般为四层带阁楼建筑，5层叠拼别墅，国内尚不多见，设计新颖。劣势别墅户型结构单调；周边配套不足；别墅体量小，形象难以拔高水榭花都持续系统的房地产整合解决之道区位对比从各项目的区位来看，保利国际高尔夫和天赐良园，绿地香颂同在红谷滩，同属核心新城区，具有一定地理优势。水榭花都属于老城区，区位最佳。静林府属城市副中心。绿地兰宫区域则最差.昌南别墅区城市j副中