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新华商业都会策划报告新华·文景苑2期上海上实发展投资顾问有限公司谨致：安徽普兰德置业发展有限公司3前言壹.市场篇贰.定位篇叁.业态建议篇肆.功能规划篇伍.财务测算篇陆.营销篇内容纲要Contents346891951441494此方案在最近与设计院共同商讨的规划方案情况下对整体商业策划与定位报告进行了一定的修正和调整。目前阶段我方也正在开始着手接触部分商家和品牌店，出于对整体项目的考虑，我方认为本项目非一般住宅性项目，操作手法与技巧，时间与周期，销售模式与经营模式更是千差万别，为了保证项目整体性运作与统一运营，操作项目的连贯性和不能忽略，既由一家代理服务公司进行全程的营销策划、招商与销售。这样的操作模式既能从根源上进行统一定位规划，也能在推广阶段保持良好的一致形象，更能在项目关键阶段——招商销售阶段进行总体把控，这种贯彻头尾的连续性动作使项目始终在一个可控的平台上进展，免去了中间环节大量的不同公司间的对接工作，既节约时间成本，使项目推进速度进行了一定的提升，又能统一思想统一思路。鉴于项目的总体考虑，我方目前提供以上思路供贵方参考，随着项目的进展深入，我方将继续持续地关注与提交相关工作成果。前言5市场篇SIICSHANGHAIDEVELOPMENT&INVESTMENTCONSULTANTCO.,LTD.Ⅰ6投资环境分析17合肥是一座有2000多年历史的古城，素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海内外；合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限；全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中市区总面积838.52平方公里．全市人口455.70万人，其中市区人口为175.31万人。合肥城市概括8合肥近年国内生产总值图表412.40477.78589.70853.571,073.8613.50%15.90%23.40%44.70%25.80%02004006008001,0001,20020022003200420052006亿元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%生产总值增长率11.72%12.18%12.30%15.88%17.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%20022003200420052006合肥在全省经济地位分析图GDP占全省比重2006年，合肥经济总量首次突破千亿元大关，成为城市“千亿俱乐部”成员；2006年合肥GDP占全省的比重为17.5%，比2005年提高1.2个百分点；对全省经济增长的贡献达到22.5%；以合肥为首的经济圈正在逐渐成型，将增加对区域内各种资源要素的吸引力，并对各种资源进行整合，形成更为强大的发展动力。合肥城市经济9合肥城市之庐阳区本案老城区庐阳区是合肥下辖的四区之一，以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤；庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥市的中心区；庐阳区总面积136.86平方公里，人口37.14万，辖11个街道、1乡1镇；本项目位于庐阳老城区北面，紧临北一环。10合肥近年经济快速发展，使得其区域中心城市地位逐渐成型，区域资金和人才的积聚能力加强；庐阳区位于合肥北部，是合肥中心城区的重要组成部分，合肥老城区位于庐阳。本项目位于合肥老城区北面，紧临北一环，项目发展前景十分看好。投资环境总结11城市规划分析2122005年合肥市人口为455.7万，其中城镇人口184.91万；规划至2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人；根据规划“十一五”期间，合肥每年要增加35万城镇人口，其中中心城区每年约增加15万人口；中心城区每年导入的15万人口，将形成对房产市场的巨大增量需求。合肥城市人口发展规划合肥城市人口发展规划图185360525224300360456580710010020030040050060070080020052010（规划）2020（规划）合肥市人口（万人）城镇人口（万人）中心城区人口（万人）13城市空间发展策略与空间形态：规划期内城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态；近期城市发展方向：近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展；合肥市财政今后数年仍将向合肥的“西”与“南”倾斜，庐阳所在的合肥北面建设将更多依赖区财政和民间资金支持；庐阳北区建设过程中，开发商更容易与政府协商。合肥城市空间发展规划合肥城市空间发展规划图14“十一五”期间庐阳区经济社会发展将着力实施“四大战略”和打造“四大功能区”；实施三产富区、工业强区、开放兴区、环境立区“四大战略”；精心打造中央商务区、北环商住区、工业集聚区、生态农业区“四大功能区”；北环商住区发展北区房地产业的同时将着力打造合瓦路、蒙城北路、亳州路、大杨镇、庐阳产业园5个区级商业副中心，形成北环市场群。北环商住区规划使得规划区内土地价值获得提升；同时也表明规划区内房产开发商住并重，区域商业开发获得周围大规模住宅开发的支撑，但同时也面临十分激烈的竞争。庐阳区发展规划本案15未来合肥城市将快速扩张，城市建设加速发展，同时吸引大量外来人口导入，未来城市房地产开发获得数量庞大的外来人口需求支撑；合肥近期城市建设重点在西面和南面，庐阳区北部的城市建设将更加依赖区政府和开发商，开发商也因此获得更容易与区政府协商的机会；庐阳北环商住区的规划提升规划区域内土地的价值，商业开发的机遇和竞争并存，对商业地产的开发商提出了更高要求。城市发展规划总结16合肥市房产宏观数据分析317近年合肥房地产投资情况图40.0289.7138.32190.29280.6456.70%124.10%54.20%37.60%47.50%05010015020025030020022003200420052006亿元0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%房地产投资投资增幅合肥近年城市建设飞速发展，房地产开发投资也迅速甚至超速增长；近三年合肥房地产投资额增长幅度都在37%以上；结合合肥城市建设的实际情况，合肥未来房地产投资仍保持高速增长，整个市场也将保持快速发展。合肥市近年房地产投资情况18合肥十五期间商品房供求情况图1,4161,1442721,0459071381.361.261.97050010001500商品房商品住宅非商品住宅万平方米11.21.41.61.82竣工面积销售面积供求比十五期间，合肥房地产市场供过于求现象较为严重；2006年合肥市商品房供求比较十五期间下降，市场供大于求情况趋于缓和；总体而言，合肥非住宅类商品房的去化压力较住宅类商品房大；庐阳区非住宅类商品房供求比较全市更为健康。合肥市商品房供求情况2006年合肥及庐阳区商品房供求情况图6665611051653046466121.251.21.591.340200400600800全市商品房全市商品住宅全市非商品住宅庐阳区非商品住宅万平方米11.21.41.61.82批准预售面积预售登记面积供求比192,0132,3142,9573,1893,269050010001500200025003000350020022003200420052006元/平方米住宅平均销售价格合肥商品住宅价格在2003年和2004年上涨叫快，但自2005年以来涨幅减缓，2006年涨幅仅为2.51%；表明市政府对于房价极为关注，并采取了有效的调控措施；从长期来看，住房价格保持小幅稳步增长对市场长远发展有利。合肥房产市场价格走势合肥市住宅平均成交价格走势图20合肥城市建设迅速发展，房地产投资额也保持高速增长，表明合肥房产市场未来仍保持高增长态势；合肥近年房产市场高速发展的同时，也存在供过于求的矛盾，但矛盾趋，庐阳区非住宅类商品房的供求情况也较全市更为健康；合肥市政府已经注意并采取有效措施控制房价，使其保持稳步增长，这对整个市场的长远发展十分有利。合肥房地产宏观市场总结21商业市场分析4近年城市居民收入分析图7,1457,7858,6109,68411,0134.80%9.00%10.60%12.50%13.70%02,0004,0006,0008,00010,00012,00020022003200420052006万元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%城镇居民人均可支配收入增长率2006年合肥城镇居民人均可支配收入增长率达到近5年最高，与之相对应同年合肥社会消费品零售总额增长率也为近10年来最高增幅；全年限额以上批发零售业实现零售额同比增长23.6%，对零售总额增长的贡献率达到53.5%；表明合肥以百货、超市和专业市场等为代表的大型批发零售商业企业已经逐渐占据市场主流。合肥社会商品销售额增长图15920724038432413%12%19%16%15%17%16%15%12%050100150200250300350400450200220032004200520060%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%零售总额（亿元）零售增长率批发零售增长率合肥市商业流通总体情况23合肥人均国内生产总值增长图9,26510,56213,37823,20018,96012.70%14.00%26.70%41.70%22.40%05,00010,00015,00020,00025,000200220032004200520060%5%10%15%20%25%30%35%40%45%人均生产总值（元）人均国内生产总值增长率国际GDP增长和消费结构变化表单位（%）2006年，合肥人均GDP达到2.32万元，即2,975美元，接近3,000美元；根据发达国家的发展经历，一个国家和地区人均GDP在3,000—10,000美元间为经济发展加速期；期间经济结构不断优化，第三产业加速发展，居民消费结构呈现升级变化；居民消费热点将转移到住房、汽车、旅游等大宗商品和服务。组别食品衣着居住医保教育交通通讯其他1000美元及以下48811367171001-4000美元38910679214001-10000美元278147792810001-20000美元1571597131420000美元以上115181281233合肥居民2006年1-9月45.210.99.64.211.97.510.7合肥城镇居民消费结构分析一24合肥2006年1-9月200120051997200519972005可支配收入8,21711,57717,6538,43818,64510,29018,287消费性支出6,2178,92213,2446,81913,7738,70714,468消费构成100100100100100100100食品45.236.231.851.535.948.737.3衣着10.99.28.98.16.86.16.2家庭设备用品及服务7.59.56.48.75.87.25.2医疗保健4.27.69.82.95.83.95.8交通与通讯7.58.614.75.614.44.717.2教育文化娱乐服务11.91616.511.516.512.516.1居住9.66.67.97.910.210.78.8杂项商品和服务3.26.34.03.94.66.13.3北京上海广州国内大城市人均GDP达到3,000美元后居民消费结构变化表恩格尔系数（食品类支出占比）大幅度下降，家庭设备与用品服务支出比例也下降；交通与通讯费用比例大幅度上升，医疗保健和教育文化娱乐服务支出比例也呈上升趋势；除去政府医疗、教育和住房改革带来的被动性支出外，居民消费更多用于娱乐、交通和通讯等享受型消费性支出。合肥居民享受型消费支