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旺地发展顾问2010年5月吉林省长春市项目项目竞争力报告目录1项目概况2项目核心竞争力2.1基础竞争力2.2可塑竞争力2.2.1项目背景2.2.2产品竞争2.2.3营销竞争力1项目概况位于长春市净月经济开发区与城区交界处的彩宇广场南侧，用地面积44900平方米，容积率4.8，目前尚有部分平房拆迁中。西侧为规划的彩宇大街，路基已平整，北侧为彩宇广场及吉林省农业科学院。西边：彩宇大街北边：彩宇广场及农业科学院南边：规划道路及绕城高速东边：建设用地本项目核心竞争力＝基础竞争力+可塑竞争力其中，基础竞争力＝区位优势+交通便利+紧邻广场+地块形状+三面临街+商业及商务氛围优势可塑竞争力＝产品竞争力+营销竞争力产品竞争力＝酒店+写字楼+公寓+住宅营销竞争力＝品牌+价格+销售道具+广告形象+传播系统+现场包装+团队模式+导示系统2项目核心竞争力2项目核心竞争力2.1基础竞争力区位优势交通便利紧邻广场地块形状三面临街商务及商业氛围优势2.1基础竞争力区位优势位于城区与净月区交界处，属长春市“泛南部新城”区域，是净月区西部新城的主入口。距长春市政府仅3公里路程。净月西部新城南部都市经济开发区长春市政府本案2.1基础竞争力交通便利位于城市主干道彩宇大街与南环城路交汇处，邻近轻轨1号线，距绕城高速入口只有五分钟车程。到市中心商业区只需10至15分钟车程。本案轻轨1号线南环城路彩宇大街2.1基础竞争力紧邻广场紧邻市政规划的大型市政广场，有助于吸引人流和为小区提供休闲空间，同时为项目提供了开阔的视觉景观。2.1基础竞争力地块形状地块形状较为方正，易于开发和充分利用用地面积。2.1基础竞争力三面临街三面临街的特点，可充分利用规划临街商业，聚集人气，提升项目价值。同时可以合理地规划车流。2.1基础竞争力商业及商务氛围优势政府统一规划区域内多个地块为一个商务中心，形成良好的商业及商务氛围，高度提升本项目价值。城市广场用地面积14.5ha本案2.2可塑竞争力2.2.1项目背景近年随着长春市南部都市经济开发区规划的落实以及长春市政府的南迁，南部新城的概念逐渐被人们所接受，而南部新城作为未来长春市的新中心，其定位为区域性金融中心，生产性服务业中心，商业中心，文化活动中心，包括商务办公、文化博览、信息交流、金融贸易等功能，和老城市中心共同构成长春未来都市区的服务中心。南部新城作为长春市新的城市中心，其辐射范围不单是南部新城本身，也包括了其周边的广大区域，可以称之“泛南部新城”为区域。净月副中心与南部新城核心区隔河相望，是南部新城的延伸和补充，属“泛南部新城”区域，其功能定位要充分考虑与南部新城的功能联系及错位发展。结合净月的生态特色，其在“泛南部新城”层面的主要功能定位为以“生态”为特色的现代服务业职能。长春市政府规划的净月商贸商务服务园区。核心区域位于彩宇广场周边，总占地面积约40万平方米，打造区域性商务服务中心。2.2可塑竞争力2.2.2产品竞争力1、商业2、酒店3、公寓4、写字楼（通过分析长春市目前最高端的业态的优、缺点，从而得出项目在哪些方面可以参考学习及进行超越）2.2.3营销竞争力2.2.2产品竞争力1、商业卓展购物中心项目可塑优势：参考卓展购物中心的优点，在会员制、优惠及主题活动上做得更好，建立自己的网站和期刊。根据其缺点，项目在规划上必需注意车流人流动线的规划、配备充足的停车位，注重主入口及外立面的设计，参考发达城市商场的内部结构进行设计。在商场设计、硬件设施配套上超越卓展购物中心。随着周边多个大型小区，如中海·国际社区、力旺·弗朗明歌、复地·哥德堡森林等相继落成，社区居住人口逐渐增多，同时净月商贸商务服务园区的建立，区域内大型商业体需求日益加大，项目抢先进驻该区域，有利于抢占市场份额。优点缺点1．世界知名品牌云集，商场整体档次感高1．停车场入口不方便，车位配比不足2．楼层销售划分明确，各层主题感强2．道路规划不善导致车流人流混乱3．会员制度完善，优惠额度高3．商场主入口不明确，不能有效聚集人流4．主题活动、优惠活动丰富4．商场外立面气势不足，不能突显档次5．硬件设施配套好，销售人员服务质量高5．商场内部通透感不足6．商场有自身出版的杂志、网站作宣传6．商场部分天花、地面装修改动痕迹明显2.2.2产品竞争力2、酒店香格里拉大饭店项目可塑优势：引进世界知名酒店品牌，提升酒店服务质量，从而提高项目整体档次。根据其缺点，项目在规划上必需注意酒店接待处、车流和车位的规划。在外立面设计上显现酒店的档次。在酒店内部注意隔音材料及大型设备的选用，给旅客营造一个宁静舒适的居住环境。目前星级酒店主要分布在市中心区域，项目规划五星级或以上酒店正好填补东南部高档星级酒店空白。除净月区本身多个旅游景点能吸引不少游客外，净月商贸商务服务园区的规划，必定带来更多的商务交流人群，为酒店提供稳定客源。优点缺点1．位于市中心商业区，购物便利1．酒店外立面设计普通，未能体现档次2．知名酒店品牌，酒店管理经验丰富2．汽车停靠下客难（位于商场后部）3．交通便利，30分钟可达机场3．车流规划差，下车库难4．服务周到，服务态度好4．房间隔音性能差5．商务配套齐全，有长春最大的宴会厅2.2.2产品竞争力3、公寓红旗街万达广场项目可塑优势：在户型设计、外立面设计及园林景观设计方面进行突破，打造时尚、现代的优质公寓。红旗街万达广场2009年8月首次开盘，600套公寓，首日卖出近90%，红旗街万达广场的成功表明长春市人民对于投资公寓有比较大的热情，结合项目所属区域的净月商贸商务服务园区的规划，众多生态型企业、高等级企业商务人士对于高品质居住地的需求，公寓产品必定能取得成功。优点缺点1．开发商品牌知名度高1．缺乏园林景观2．大型综合体位于商业中心，商业氛围好2．外立面简单，立体感不强3．周边配套设施齐全（医院、学校）3．户型设计不合理2.2.2产品竞争力4、写字楼伟峰国际项目可塑优势：在外立面设计上体现写字楼的档次，室内空间设计注重实用，层高满足甲级写字楼标准，净层高不低于2.4米。以5A级写字楼标准规范各系统，灵活写字楼面积组合，满足不同客户的需求。根据净月商贸商务服务园区的规划，结合政府打造长春市“陆家嘴”的概念，净月区将朝着“生态”特色的服务业发展，这里将吸引如生态型公司总部、营销中心、研发机构、设计中心等入驻，促进城市商务中心的转移，为写字楼市场提供广阔的发展空间。优点缺点1．纯写字楼项目，写字楼规模大1．周边商业配套差2．建筑外立面时尚、现代，楼宇高度突出2．物业管理服务一般3．所有承重柱依墙而设，空间实用4．3.6米超高层高，9.3米挑空豪华大堂5．5A级写字楼，毗邻南湖风景区6．单位面积从84.15平方米到538.98平方米，可任意组合拆分2.2.3营销竞争力1、运用感官价值营销手法，通过高品质外立面、样板间、招商和销售中心及精美立体模型展示，展现项目将会成为长春市最高端的城市综合体项目。2.2.3营销竞争力2、通过各种传媒，如电视广告、宣传单张、户外广告、宣传活动、项目网站，让长春人民对项目以及项目所处地区的发展状况和发展前景有相当了解，最大限度挖掘潜在客户。通过各种传媒反复宣传项目的定位及打造长春市最高端的商业综合体的价值观。2.2.3营销竞争力3、加强招商、销售、服务团队的培训，为客户提供最优质的服务，营造良好的服务氛围，提升客户的尊贵感。2.2.3营销竞争力4、挖掘广告主题，让广告宣传有核心以及灵魂，提高项目宣传质量。总结本项目若能结合所拥有的区位、交通、广场、政府规划等基础优势，并在产品及营销等方面塑造第一，打造长春市最高端的综合体项目，将能在长春市目前的商业综合体竞争中脱颖而出。谢谢！旺地发展顾问中国广州联系电话：020-3884127538841801传真：38841277旺地发展顾问版权所有