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呈沅地产东环城路项目营销报告深圳天方长春分公司项目概述1、开发商：呈沅地产开发有限公司2、项目四至：东至：沿河路西至：银川街南至：规划路（枫林园北边界）北至：武汉路项目区位图本案教育配套:52中、亚泰小学、108中、6中、长春师范学院分院、世纪小学，57中，84中商业配套:长春国贸商都、苏宁电器、中东大市场、亚泰超市、恒客隆超市金融配套:工商银行、建设银行、交通银行、中国农业银行吉林大路分理处、长春商业银行乐群支行、光大银行、吉林银行、建设银行东环城储蓄所交通状况：项目周边有227路、361路、115路、259路、190路、254路等公交车，227路可到新民广场、中东大市场、中日联谊医院，361路直达长春火车站，115路直通火车站并可到达三马路、长春大桥、东盛大街、中东大市场、世纪广场等，259路直达人民广场，190从光华学院到南环城路，交通很方便。项目市政配套项目地块现状分析1、地块所属区域：地块属于经济技术产业开发区，是经济技术开发区于二道区的交界地带，在区域管辖上归属与经开区，但是区域印象属性上更偏重于二道区。2、地块地貌状况※目前该项目地块地表尚未平整，为达到三通一平，地表有少量建筑，拆迁难度不大，地块荒草和大土堆对地块今后平整无大影响。※一条由南向北的高压线横贯项目，将项目用地划分为几乎相等面积的东西两个部分（尚未知晓高压线处理方案），但纵观高压线由南到北横穿几个小区的情况，高压线改造地缆的工程预计不会很快解决。地块内部图片地块周边开发情况本地块北临松苑小区，南临新发地产开发的枫林园，西林东环城路，地块周边多为新建住宅小区，且多为2005年后开发的住宅小区。目前项目周边待建、在建项目多个，为长春市城市东拓的重要组成部分。地块周边在建项目分布东：澳海东方一号、彩虹风景、天成领寓公馆、中意之尊、万科洋浦花园西：东润风景、汉森金烁广场南：嘉柏湾、新筑一品北：金色橄榄城、东方之珠龙腾苑、金色橄榄城地块状况小结※相对优势：商业环境优势：环抱于东城区在建和待建项目中心位置。是片区内待建项目中临近中东大市场最近的项目，生活配套相对东环城以东项目具有一定的优势。·地块交通优势：临近东环城路，交通四通八达，公交线路10余条。※主要劣势：（周边配套不健全，高压线）噪声污染：地块前为东环城路，为大型货车通路，相对来说，噪音污染较大。高架高压线：横穿地块的高压线为项目的形象打造带来不利因素，也为今后项目推广带来难点。区域市场分析二道、经开区的房地产市场自2010年起开始逐渐发展，从过去的处处平房、郊区荒地，发展成高楼林立，交通发达的繁荣地段。随着二道、经开区人口密度的增加，经济的增长，城市环线的外拓，房地产市场也呈现一片欣欣向荣的景象。鲁辉、保利、万科、宝雍阁等国内知名房地产的进入，亚泰、万龙等本地房地产的开发，使二道、经开区的房地产市场不断升温。随着周边配套的完善，二道、经开区的居住环境越来越好，成为长春市的宜居新区域。经开、二道区域在售楼盘1、鲁辉国际城2、保利百合香湾3、中顺和苑4、汉森金烁广场5、亚泰桂花苑6、阳光帝景7、万龙名城8、嘉柏湾9、锦绣东方10、众诚一品东南11、澳海东方1号12、万科洋浦花园13、中意之尊14、彩虹风景15、佳泰帝景城经开、二道区域待售楼盘1、蔚蓝国际2、上东街区四期3、上东街区美一方4、嘉元十方界5、尊誉东方6、金色橄榄城7、万科蓝山8、首地首城9、鼎惠华庭10、宜家观澜区域楼盘板块二道、经开区共有25个在售和即将上市的项目，其中在售项目15个，潜在市场项目10个。主要分为二道区板块和经开区板块，其中二道区板块12个；经开区板块13个。2010年上半年二道、经开区共成交15宗土地，加之前期正在开发的地块，二道、经开区正逐渐成为长春市房地产市场的热点区域。区域商品住宅市场供应情况项目名称建筑面积（㎡）推出面积（㎡）推出产品建筑类型面积区间鲁辉国际城（6期）23．2万13万多层94、106、133㎡高层52-130㎡保利百合香湾50万9.9万小高层48-133㎡电梯洋房55-218㎡中顺和苑9万9万多层89小高层50-110汉森金烁广场28万18万高层40-150㎡亚泰桂花苑25万3万高层69、95、102㎡小高层124-148㎡多层90-95㎡区域商品住宅市场供应情况阳光帝景13万13万小高层40-240㎡高层40-120㎡万龙名城22.8万22.8万高层40-130㎡小高层30-100㎡多层30-100㎡嘉柏湾7.5万7.5万高层40-130㎡锦绣东方27.9万27.9万高层43-93㎡多层87-220㎡众诚一品东南12.6万10万高层44-138㎡澳海东方1号30万19.2万高层88-124㎡多层44-120㎡区域商品住宅市场供应情况万科洋浦花园18万18万高层72、92、120㎡小高层中意之尊（二期）7.5万7.5万高层50-150㎡彩虹风景6.6万6.6万高层46-119㎡多层46-59㎡佳泰帝景城20万13万高层38-196区域商品住宅市场供应与成交情况以上15个楼盘，为二道、经开区目前在售项目，供应量为301.1万㎡，其中已经推出198.4万㎡，占供应量的65.9%。尚未推出的面积达100万㎡，还有区域内潜在项目的供应面积326.3万㎡，加上2010年上半年二道、经开区域内成交土地面积90万㎡。未来市场上，二道、经开区将有516万㎡的巨大供应量。二道、经开区房地产市场从面积上来看，面积区间30—240㎡，1居室—4居室，户型多种多样，面积齐全，规划成熟，满足各种客户群体的需求。从建筑类别上看，电梯洋房、多层、小高层、高层，楼层选择范围大，功能完备，能适应各种客户群体的生活品味。区域商品住宅市场成交情况项目名称入市时间产品类型10年预计供应量（套）目前已推出产品（套）面积区间（㎡）销售均价（元/㎡）推出产品销售率鲁辉国际城（6期）2010年7月9日高层110060052-130420073%多层94-1335200保利百合香湾2010年7月10日电梯洋房150084155-218500097.5%小高层48-1334500中顺和苑2010年4月16日小高层——28050-110520075%多层895780汉森金烁广场2009年8月高层130027040-150590093%区域商品住宅市场成交情况亚泰桂花苑2010年7月30日高层150030069-102560080%小高层124-1486500多层90-956900阳光帝景2009年11月高层1000100040-120530080%小高层40-2405300万龙名城2009年9月高层75075040-130600076%小高层30-1006000多层30-1007000嘉柏湾2009年6月高层60060040-130520067%锦绣东方2009年7月高层1100110043-93500082%区域商品住宅市场成交情况众诚一品东南2010年6月高层1278100244-138460075%澳海东方1号（二期）2008年7月27日高层50840088-124㎡460095%万科洋浦花园（二期）2009年6月高层67867870-120700090%小高层中意之尊（二期）2009年1月高层50050050-150470080%彩虹风景（二期）2009年11月高层47547546-96460097%佳泰帝景城2010年5月高层60060038-196520070%市场供应与成交小结从产品类型上看，二道、经开区的主要产品类型为高层、小高层、多层。其中高层产品为市场主力。从上表可以看到，二道、经开区15个在售项目，其中14家楼盘有高层产品。而目前二道、经开区各楼盘在售的多层产品少之又少，仅有5家。而且除鲁辉国际城、亚泰桂花苑外，其余的多层产品即将清盘，如万龙名城的多层已清盘；锦绣东方、中顺和苑的多层仅剩顶层的跃层和带阁楼产品；亚泰桂花苑和鲁辉国际城在售的多层也所剩不多，等待下一次多层产品的推出。从销售率上看，二道、经开区在售楼盘目前所推房源的销售率都达到了60%以上，澳海东方一号、汉森金烁广场、保利百合香湾等项目更是达到了90%以上。万龙名城、万科杨浦花园、彩虹风景等项目已推出全部房源，而且即将清盘。目前拥有后续房源的楼盘仅剩7家。价格分析区域内在售均价情况420045004600460047005100520052005600590065007000500052005780690002000400060008000鲁辉高层保利小高层一品东南东方一号彩虹风景锦绣东方中顺高层佳泰帝景城亚泰高层金烁广场亚泰小高层洋浦花园保利洋房鲁辉多层中顺多层亚泰多层价格（元/㎡）区域在售楼盘各项目价格情况项目名称建筑类别面积（㎡）实际成交均价起价起价位置最高价最高价位置是否有赠送彩虹风景15层高层46-1194700元/㎡4300元/㎡二层5600元/㎡顶层顶层赠阁楼佳泰帝景城32层高层38-1965200元/㎡4800元/㎡四层5600元/㎡倒数第三层顶层和次顶层为别墅汉森金烁广场17层、26层高层57/97按揭5841元/㎡一次性5782元/㎡5740元/㎡顶层6170元/㎡次顶层无中顺和苑11层小高层50-1105200元/㎡一次性5096元/㎡4200元/㎡二层7000元/㎡顶层顶层赠阁楼6层多层895780元/㎡一次性5664元/㎡5680元/㎡一层8750元/㎡顶层顶层赠阁楼区域在售楼盘各项目价格情况万科洋浦花园高层、小高层（12-27层）70/92/1207000元/㎡6521元/㎡二层9958元/㎡次顶层无鲁辉国际城17/20层高层52-130按揭4158元/㎡一次性4116元/㎡3800元/㎡三层4810元/㎡次顶层顶层赠阁楼，一楼赠花园6层多层94/106/133按揭5148元/㎡一次性5096元/㎡4178元/㎡二层、五层5368元/㎡三层锦绣东方18层高层53-805049元/㎡4390元/㎡二层5300元/㎡次顶层无众诚一品东南12-18层高层44-1384600元/㎡一次性4508元/㎡3980元/㎡三层5410元/㎡次顶层无澳海东方一号18层高层964550元/㎡4300元/㎡二层4830元/㎡次顶层无区域在售楼盘各项目价格情况亚泰桂花苑18层高层69、95、1025600元/㎡5088元/㎡二层7408元/㎡顶层顶层赠阁楼11层小高层124-1486500元/㎡5988元/㎡一层11888元/㎡一层顶层赠阁楼，一层赠花园和地下室6层多层90-956900元/㎡6688元/㎡1-5层7558元/㎡顶层顶层赠阁楼保利百合香湾小高层48-1334500元/㎡3925元/㎡一层6099元/㎡8层顶层顶层赠阁楼电梯洋房55-2185000元/㎡销售均价总结二道、经开区的高层均价为5000元/㎡左右，多层均价为6000元/㎡左右。因为周边配套是否齐全和周边居住氛围是否浓郁等因素的影响，二道区的均价普遍高于经开区。价格从二道区向经开区逐渐递减。从上表可以看出，二道、经开区高层产品的最低价是一层或二层，最高价在次顶层，如果顶层赠阁楼则最高价在顶层。二道、经开区目前15个在售楼盘，有8家赠送阁楼，且顶层销售良好。各项目优惠情况项目名称建筑类别面积（㎡）折扣彩虹风景15层高层46-119无佳泰帝景城32层高层38-196无汉森金烁广场17层、26层高层57/97一次性9.8折，按揭9.9折中顺和苑11层小高层50-110一次性9.8折6层多层89一次性9.8折万科洋浦花园高层、小高层（12-27层）70/92/120无鲁辉国际城17/20层高层52-130一次性9.8折，按揭9.9折6层多层94/106/133锦绣东方18层高层53-80按揭、一次性均9.9折众诚一品东南12-18层高层44-138一次性9.8折澳海东方一号18层高层96一万抵一万五各项目优惠情况亚泰桂花苑18层高层69、95、102开盘期间可享受总房款1%的优惠。目前交诚意金认购前888名，开盘可享受总房款优惠3