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1大铺位销售专题报告本方案中“大铺位”指总建面100㎡以上，总价过100万的铺位。一、4种销售模式比较分析1、纯销售方式：优势：▲发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；▲将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：▲产权分散，主力店或品牌店难以进驻；▲无法规划经营业态及规范整体形象；▲对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；▲若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；▲银行提供按揭信心不足。适用：目前市场上商业项目销售主要有四种操作模式，为满足不同的销售目标和赢利目的,采用不同的销售模式,所起到的作用也不尽相同。纯销售带租约销售短期返租销售长期返租销售一般为三年返租一般为十年返租2▲商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏了解；▲中小面积纯街铺销售；▲商业体量小或零星商业物业，无须整体经营的。2、带租约销售：优势：▲通过招商保证前期商业定位与形象；▲能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；▲短期内使业主获得稳定收益。劣势：▲铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；▲未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；▲销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴；▲中、长期收益难以稳定；▲后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；▲各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：▲有强势招商力量支持；▲商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；▲可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；▲纯街铺或少量商业物业。3、短期（三年）返租销售优势：▲前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。▲帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；▲3年返租期较适中，3年后商业有可能旺；▲可坚定银行按揭信心。劣势：3▲承担前几年的返租补贴，可返到售价上，可能会拉高售价；▲返租结束后的统一经营管理要求较高；4、长期（十年）返租销售优势：▲前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；▲给投资者坚定信心。▲返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。▲如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能兑现承诺回报。劣势：▲承担十年的返租补贴；▲如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。▲因返租而产生相应的返租法律风险。▲银行不支持做按揭长期返租与短期返租从销售角度分析：▲短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从开发商风险角度分析：短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。4种模式评点：由于“带租约销售”受制于在前期有限时间内要找到匹配的商家，这不符合项目目前条件；“十年返租”受制于银行按揭而行不通。因此，只有直接销售和短期返租销售模式可以选择，本公司方案采用“小面积铺位5年包租”销售模式。与本项目的契合度：通过销售模块的分析，目前有2种方案在讨论：第一种是由本公司提供的租售结合的小面积独立产权铺位，包租5年一次性返还方案。第二种是将2、3楼划分成6个大独立产权铺位，直接销售，所谓没有经营问题的方案；42种方案都必须要满足的要求：银行可以提供按揭；无经营的压力和麻烦。银行可以提供按揭的前提条件：商场有整体招商和规划的；有统一经营的管理公司；有品牌商家和主力商家进驻的；销售价格不能高于周边同类项目很多。2种方案实用度比较：（银行按揭和经营管理的难易程度比较）第一种：小面积独立产权铺，有统一招商、规划、经营管理。总价低，化解了单个投资人的风险。银行按揭的可能性较大而且已经有意向银行在洽谈。本公司已经有成功操盘的案例。如果有一家品牌经营管理公司签约5年且可承诺做不旺愿意赔偿，就可以将经营管理难度和风险降到最低。第二种：大面积独立产权铺购买客户群体非常窄，一种买家是连锁品牌商家自营（商家购买也是有选择的，见后面案例分析），一个商场很少有几个商家同时购买的,由于业态是否共生的问题；另一种是纯投资客购买，按揭和经营都会成为大问题，也有一次性付款的可能，但回报率低于8%回报的投资渠道和品类也较多。问题主要集中在：A高端客户数量少，成交价格会比较低，谈判周期长；B目前市面上还没有成功操盘的案例；C面对的商户数量少，经营做旺的难度大；D可选择按揭银行少。如果同时有几个自营买家签订的购买意向书的可以采用第二种方案。二、大铺面成功销售案例分析1、深圳梅林商业步行街1）、项目介绍梅林商业步行街位于深圳市福田区梅林路与梅山街交汇处，其北面为梅林一村，西面为深圳市福田农产品批发市场。梅林商业步行街为尚书苑裙楼商业部分，项目注册名为尚书广场。梅林商业步行街商业总面积513194.99㎡米，一层为6035.34㎡，二层为7159.65㎡。二楼只招商不销售，进驻商家有国美电器。2）、销售区域项目只销售一楼，梅林商业步行街一楼只有42间街铺；184间内铺。街铺层高7.2米,使用率95%。3）、销售价格2005年12月街铺销售价格表铺位号建筑面积（㎡）总价铺位号建筑面积（㎡）总价梅林路街铺端口Ｓ-０２54.513933333Ｓ-０１173.189，162，781Ｓ-０３51.643504600Ｓ-２９239.7611，685，423Ｓ-０５49.353349533临福田农批街铺Ｓ-０６51.643502896Ｓ-２８16.22751181Ｓ-０７51.643502896Ｓ-３０33.091422804Ｓ-０８49.353347953Ｓ-３１24.9111408536Ｓ-０９45.903112525Ｓ-３２22.35995357Ｓ-１０44.823024991Ｓ-３３16.44677328Ｓ-１１49.603287538Ｓ-３５35.521603799Ｓ-１２56.813599254Ｓ-３６41.871934394Ｓ-１３18.841412096Ｓ-３７41.881930291Ｓ-１５18.121332146Ｓ-３８35.521673205Ｓ-１６56.903329617Ｓ-３９43.161867188Ｓ-１７50.863154795Ｓ-５０26.001088724Ｓ-１８49.923198624Ｓ-５１16.44716603Ｓ-１９45.902941731Ｓ-５２22.351031788Ｓ-２０49.353162200Ｓ-５３24.911159785Ｓ-２１51.643308575Ｓ-５５30.681449753Ｓ-２２51.643308575Ｓ-５６53.202507476Ｓ-２３49.353162200Ｓ-５７28.011303025Ｓ-２５51.643308575Ｓ-２６54.513491965Ｓ-２７60.6238433084）、销售情况最大2间铺位销售时间铺位（Ｓ-０１,173.18㎡）销售时间：2005年11月25日——2006年4月底。铺位（S-29,239.76㎡）至今唯一未售出。街铺S-01销售过程工程改造，增加餐饮功能；实行带租约销售，最终引进一家港式茶餐厅，租约6年，起点租金为290元/㎡，由于租金难以支撑投资者的月供款，开发商承诺补贴业主保证回报达到8%，6年补贴次性给到客户；深圳全市三级地铺放盘，任何人成交除佣金外另奖励现金50万元（税7前）。铺位S-01投资价值分析铺位号：建筑面积：174㎡层高：7米产权年限：70年经营业态：餐饮调整后总价：930万单价：9300000/174=53400元/㎡投资客付款方式：一次性付款租赁条件：起租290元/平米年5%递增第二年开始递增一签6年。租金收益：第一年：290*12*174=605520元；第二年：290*（1+5%）¹*12*174=635796元；第三年：290*（1+5%）²*12*174=667585.8元;第四年:290*(1+5%)³*12*174=700965.09元;第五年:290*(1+5%)ª*12*174=735988.68元;a=4第六年:290*(1+5%)ª*12*174=772788.12元;a=5六年年平均回报率:(605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12)/6=686440.62元686440.62/9300000=7.38%开发商承诺年8%的回报率,将一次性补齐0.62%的差额给投资客,即:(9300000*8%)-686440.62=57559.38元/年57559.38*6=345356.28元.投资客另外需缴纳3%的商铺契税即930*3%=27.8万,和给商户3个月含装修的免租期。案例评点：这是人为主观设计的由纯投资客购买，成功操作的一个特例，关键点在有一个香港茶餐厅进驻，而且给了比较高的租金，开发商愿意给补贴和额外悬赏，多种有利因素促成。茶餐厅的高租金进驻也是依托了整个项目有主力店国美和整个商场的统一规划。2、深圳华强北地铁商场流行18·2881）、项目介绍项目是由深圳市千万家实业发展有限公司开发的地铁下盖物业，位于深南路与中航路交汇处华强路地铁口。华强北280亿的年销售额吸引了全国各地的商家和消费者，日客流量30万—50万。潮流前线地铁商场将倾力打造成为吸引深圳市年轻消费族群的时尚购物目的地之一，引进麦当劳、面点王、流行105.7电台。项目总建筑面积8686㎡，地下共两层，铺位746套，采取直接销售的方式。2）、销售价格该项目采取直接销售的模式，主力铺位建筑面积10—20㎡，实用率为50%，整体均价38000元/㎡，开盘售完。3）、面点王购买铺位介绍建筑面积：500㎡位置：位于地下负一、负二层销售价格：25000元/㎡总价：1250万元案例评点：这是面点王第一个用来自营而购买的大面积铺位，同样依托了华强北的人流、地铁、商场整体时尚群体定位等优势条件。整个商场也只有这一个自营客，惠州目前还没有这样的成功案例。3、深圳飞扬时代项目位于华强南区的华发南路（深南路上步麦当劳南边），居华强地铁站附近；华强一号线由2栋29层的高层住宅和4层商业组成（商业裙楼面积10621平方米、住宅面积328839平方米），5米超高架空层；近3000平方米架空层包含了商务、运动、休闲等多种功能。开发商：深圳市国野股份有限公司主力商家：通天地二手手机批发市场购买位置面积：二楼3000㎡多，开发商独自谈判，成交价格不详。整租：三楼，起租80元/㎡，10年，年递增10%。案例评点：这是深圳目前了解到的自营购买面积最大的商家，主要是紧靠现在做的最旺的二手手机批发市场。2、3楼整卖整租给1楼带来了巨大的商业价值。小结：从以上3个实际成交案例我们可以得出大铺位实现成功销售一般要求：有主力品牌商家或有高承租能力业态商家进驻，位置优越，投资回报可实际达到8%；用来自营的连锁商家购买。二、大铺面销售失败案例分析1、东莞时尚岛项目1）、项目介绍项目由深圳市深国投有限公司开发，位于莞太大道和鸿福路交汇处，东莞市CBD核心位置。总占地面积18738平方米，1期4层，建筑面积18537平方米，全部为商业面积。2期有公寓和群楼商业两部分，商业建筑面积为6000平方米，共计16390平方米，定位为女人世界。紧邻项目西面的是规划中的沃尔玛和嘉德百货用地，共计商业面积为4万平方米，其中2、3层是沃尔玛，1、4层是嘉德百货。本项目与沃尔玛在2、3楼有天桥连接。2）、销售咨询情况10项目只销售一楼临街铺位，采用带租约的销售模式，目前招商率已接近90%。目前，项目处于前期登记阶段，5月初开始前期登记，预计7月底销售，目前登记客户较多，但是，无大铺位意向认购客户。3）、大铺位投资价值分析进驻商家建筑面积实用率租金收益租赁期限销售单价总价免税珠宝190㎡97%暂未公布15年7万1330万屈臣氏550㎡97%税后扣点7%10年6万3300万麦当劳500㎡56%扣点6%15年5万2500万星巴克160㎡97%头3年189元/㎡，3年后每2