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——创新/颠覆/无限可能——1Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244美宁▪蝴蝶湾项目提报——创新/颠覆/无限可能——2Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244祝和祥公司各位领导及同仁新年快乐！万事如意！——创新/颠覆/无限可能——3Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244有一天，一个向来与外界不往来的小岛来了两个陌生人，他们分别是两家制鞋公司的推销员，到这个小岛来考察市场。过了两天，他们都分别给公司打电话做汇报。其中一个推销员沮丧的说：“快派人接我回去吧，这里根本就是个没有希望的市场，这里的居民都不穿鞋。”而此时，另一名推销员却兴奋的向上司汇报：“赶紧加派人手过来，我看到了一个前途无量的市场，因为这里的居民都不穿鞋。”看待事物的角度不同，得出的结果也不同。——创新/颠覆/无限可能——4Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244本案，无可参照的先例，无可比肩的对手。自我定位比市场分析更重要。因为一旦陷入比较，就等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路。我们的观点——创新/颠覆/无限可能——5Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244建议案名美宁▪蝴蝶湾纵观遂宁各楼盘案名，大气时尚案名很少，蝴蝶湾无疑将生活的品质彰显出来，引人入胜——蝴蝶向往的地方——创新/颠覆/无限可能——6Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244繁荣，还是泡沫？•由于城市化进程及居民购房能力不断增强形成的需求支持，房地产将继续其“繁荣”的局面。这是一部分人的观点。•“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算帐’的日子越来越近了。”这是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠对中国房地产的“警告”。——创新/颠覆/无限可能——7Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244过剩，还是短缺？•目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象，反映了住宅供应的结构性矛盾：一方面，是开发商追逐高利润，大多钟情于高档住房的开发；另一方面，是广大中低收入阶层有庞大的市场需求，却苦于无房可买，或者有房难买。——创新/颠覆/无限可能——8Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244投机需求，还是真实需求？•在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的原则，房价上升会进一步吸引更多资金的进入，在“羊群效应”的影响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上涨的推动力量；同时，房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩，市场的结构性过剩日益严重。——创新/颠覆/无限可能——9Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244有人号召“买房要趁早”，有人号召，“三年不买房”。——创新/颠覆/无限可能——10Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244有人坚持为有钱人造房，有人开始征集“城市中低收入人群居住解决方案”。………………——创新/颠覆/无限可能——11Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244动中决断静中思远蝴蝶湾在左右矛盾中寻找和谐——创新/颠覆/无限可能——12Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244市场环境篇市场环境篇——创新/颠覆/无限可能——13Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244后政策时代，我们身边发生什么•07年新政策推出后以及08年的地震及美国次贷危机影响的观望阴云，被一连串的价格折扣的性价比楼盘突围，投机客大量退场，剩余投机客也转短线投机为长线投资。•自用客入场，市场回归理性，产品力成为关键。•差异化竞争愈演愈烈，精确定位成为营销关键•综合性价比成为考量项目的重要条件（生活配套、园林、价格等）•大批开发商接踵入雒，产品、居住理念革命一触即发。•周边居住板块群雄逐鹿，板块效应正在形成，住宅板块化趋势明显。•专注产品、超越产品、引领生活成为未来竞争生命力所在。——创新/颠覆/无限可能——14Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244一组惊人的市场数据09年遂宁商品房销售面积达到238.71万平方米，同比增长44.08%。全市商品房销售额完成42.29亿元，同比增长69.9%。09年，完成房地产开发投资58.82亿元，增长6.3%，投资额在全省排位第三。其中：住宅投资50.21亿元，同比增长25.3%；商业营业用房投资4.06亿元，同比增长27.5%。施工房屋面积550.48万平方米，同比减少2.64%；竣工房屋面积共218.79万平方米，同比增长41.9%。08年受金融危机和地震影响的刚性需求在2009年得以释放，实现了连续6个月商品房销售持续攀升的火爆形势。商品房销售面积达到238.71万平方米，其中现房销售面积为104.19万平方米，同比增长12.4%；期房销售面积为134.51万平方米，同比增长84.4%。商品房销售额完成42.29亿元，其中现房销售17.32亿元，同比增长21.3%；期房销售额24.97亿元，同比增长135.5%。09年，随着房地产企业工程进度的加大和提速，现房、准现房销售成为楼市的亮点，从而使现房销售面积明显增长。下半年，市场刚性需求释放，期房销售成为市场主体，实现销售面积增长近九成，销售额也增长了135.5%。2009年遂宁商品房卖了42亿，房地产开发投资总量居全省第三——创新/颠覆/无限可能——15Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244遂宁楼市板块遂宁楼市板块效应明显，城北与城中供应量愈来愈小，城南与河东是未来城市房地产的主要供应源，也是市场竞争最激烈区域。城中：小规模、小户型，投资客、中心居住情结城北：明月路吸纳中低端客户，滨江板块吸引中高端客户河东：与大多数城市一样，政府乔迁效应明显，河滨居住成为热点城南：也与很多城市相像，工业园区与居住融合，张力十足，不同的是南城有城市起步的历史印迹，现在本案的开善路更有连接广德灵泉景区的显著地理优势。——创新/颠覆/无限可能——16Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244基地分析篇基地分析篇——创新/颠覆/无限可能——17Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244•地块位置：开善东路与南津路交汇处，紧邻职业技术学校•用地性质：住宅，兼容商业设施。•地块指标：规划总用地174亩，总建筑面积34万平米，容积率2.95，建筑密度27%。•地块现状：项目地块相对平整，没有地形高差。•综述：配套成熟但显低端，系城市旧城改造与拓展的重点区域和未来区域中心。——创新/颠覆/无限可能——18Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244综合评述•错位竞争——从本案目前的配套及环境状况来看，明显环境较差，虽然交通情况较好，地块内部环境也属优秀，但周边居住环境不理想，商业配套低档杂乱。因此本项目适合塑造成对于交通条件较为看中，但对周边配套要求较高的气质社区，在生活理念上与市区近郊楼盘加以区隔，形成错位竞争。•售卖未来——从长远来看，本地块属于先规划、后建设的发展型城市改造板块，地块周边的居住环境、生活在未来将会比较浓厚，周边的配套也会随着城市的发展而改善，本项目所处区域未来被大力看好。——创新/颠覆/无限可能——19Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244SWOT分析——创新/颠覆/无限可能——20Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244优势劣势S1：城市先驱，有着厚重的人文和历史沉淀S2：到达市区交通便利。S3：地块内外部条件好，可塑性强。S4：项目规模庞大，景观点突出，利于项目打造。S5：目前规划中，高品质多层住宅对于需求的有效刺激。S6：美宁的多年本土品牌效应S7：区域成长性好，利于塑造城南中心形象S8：广德灵泉景区的利好应用W1：区域环境较差，宜居二字牵强W2：缺乏楼盘可竞争天然资源，中高端客户宜被分流。W3：产品设计创新度不够，待持续优化。W4：综合体带来的抵消性抗性。W5：周边配套档次低W6：全高层城市综合体，市场抗性加大机会威胁O1：混淆“南城中心”、“居住板块”概念，与众多对手分庭抗礼。O2：整体市场较为平稳，自主购房对高性价比，高品质住宅需求旺盛。O3：城市化进程，住宅区域化逐渐改变原有居住观念O4：多种概念楼市并存，客户认识尚浅利于引导O5：引入全新住宅概念，认同客户层次接近。O6：高品质产品的完美演绎及高附加值的体现T1：项目将面临区域内激烈的市场竞争。T2：项目区域规划暂缺乏兴奋点。T3：滨河楼盘沿路拦截，已形成板块效应。T4：客户更加认可其他版块的生活氛围（配套、环境方面）T5：同档次产品供应量过大，同质化严重，竞争激烈T6：2010年市场可能逆转——创新/颠覆/无限可能——21Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244定位：为谁？造怎样的房子——创新/颠覆/无限可能——22Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244新锐人群，顾名思义，他们既与传统的遂宁人在思想观念、消费习惯、生活喜好等方面有所不同，但同时也继承了遂宁固有的、传统的地域生活特色。他们可以是遂宁本土人，也可以是遂宁生活的非本土人。新锐人群，是代表精神生活、物质生活层次高度提升的一群人，他们的工作、生活围绕着遂宁这个大环境而展开，而思想层面及物质享受层面上，已经更多、更广泛的与国际社会接轨，与现代的、科学的、时尚的生活方式同步。新锐人群定义——创新/颠覆/无限可能——23Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-222132613808109244新锐人群定义从地域上来讲，他们是遂宁本土原居民非遂宁本土原居民，但在中国户籍制度的标准下已成为、或即将成为遂宁人的群体从思想形态方面来讲，他们是容易接受新生事物、现代观念的遂宁中青年一代融合遂宁传统文化及现代生活理念，接受生活质素提升的、充满生活情趣的现代新移民。落实到本项目，可把以下人群称之为—遂宁新锐人群遂宁传统城区周边地域（包括城中、西山、城北等地）的原居民遂宁传统城区周边地域（包括乡镇、邻县等地）工作、生活并努力逐步融入本土生活的外来人员在遂宁市南城区域工作、有良好教育及工作的遂宁年轻一代（包括遂宁传统本土居民及新移民家庭的后代）——创新/颠覆/无限可能——24Address：德阳市绵远商业步行街阳光摩尔商业广场3—3—1TEL：0838-2221326138081092