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作为新鸥鹏集团铜梁的二号作品，兰亭别院承载着这个企业不断超越市场，超越自我的梦想，寄托着团队高瞻远瞩，孜孜以求的精神。所以，从定位到研发历时2年，风格之变可谓穷古今尽中西，形态之选布局之择究竟不胜枚举，最后终于在09年的春熙里尘埃落定。或许好事多磨，或许这姗姗来迟的作品竟似上天安排一般，注定将邂逅市场最美丽的韶光。龙乡铜梁，在这个新鸥鹏梦开始的地方，让我们一起超越梦想。缘起——梦开始的地方城市之梦——恒久的文化大宅，城市的风尚坐标，龙城不朽的人文地标，象征一座千年古城的人文复兴。品牌之梦——新鸥鹏地产铜梁二号作品，亦是第一个别墅、洋房高端项目。必将成为新鸥鹏品牌客户价值与建筑品质不断升级的超越之作。如果说书香是地产品牌建设的奠基之作，那么兰亭别院必将成为地产品牌建设的加冕之作。市场之梦——铜梁高端住宅市场的开山之作，唤醒本土精英阶层的心灵栖居之梦——知识分子的心灵安顿之所，统治者的权力象征，殷商巨贾的享乐之处。鸥鹏之梦报告思路梦想或者理想之于项目，就是项目的愿景与目标本案之于项目，是在产品清晰呈现的背景下，围绕项目开发愿景及目标，产品定位与形象定位的廓清；是在产品价值基础设计构建的前提下，对产品价值的市场解构与营销重构，最终促进产品价值的市场提升、传播与销售实现。目录一.价值重构二.推广策略及执行三.销售策略及执行价值重构价值重构分析定位优势规划优势外和内安大宅之道——经典中式布局世家大宅规划，低容积率2.0，套均面积148㎡.人均面积49㎡地段优势未来城市中心，升值潜力无限城市资源高度集中，巴中、县政府、县医院、人民公园、金龙体育场汇金大街时尚商业配套，产品优势差异化的经典中式风格，融合铜梁地域人文，地标建筑。纯粹高端规划，中央别墅+宽景洋房（套均及人均指标）面宽12.4米宽景洋房（普10.6米，龙10.7米）6层及5+1全电梯洋房幽静写意的中式园林。中央湖景、亲水大宅优势服务优势一级物业管理企业，新鸥鹏物管让你放心在家。企业优势一级开发企业，新鸥鹏地产。新巴中强势教育资源优势规划劣势项目规模较小（豪宅规划强调私密私有，弱化公共空间概念）地段劣势道路体系尚未形成，地块形象打造必须以我为（强调区域发展及企业实力弱化劣势）周边自然资源缺乏（强调汇金商业及城市资源，主推园林品质弱化劣势）围合布局（强调中式风水解读，赋予产品文化价值）劣势机会与威胁房地产市场量价重现07辉煌，下半年宏观经济增长大势已定。项目入市条件成熟。铜梁高端置业市场潜在需求尚未满足，市场机会明显。信贷政策已经收紧，投机需求受到打压。货币政策有收紧预期铜梁洋房供应3盘齐发，竞争将极为激烈。思考1.把握高端市场机会，必须明确高端置业的特征是什么？如何利用我们现有的产品满足高端群体。——高于物质层面的精神消费。（文化是高端置业的必要条件，但光有文化还不行）2.竞争激烈我们依靠什么在竞争中脱颖而出，与对手形成区隔，拉开距离？——构建项目独特价值参照体系（产品的独特价值才是高端置业的充分条件）内核：高于物质层面的精神消费高端置业特征外显：高品质、高价格文化是高端置业的必要条件，但光有文化还不行。价格杠杆是保障品质和客群同质的最重要的屏障与过滤思考思考竞争策略构建项目独特价值参照体系（项目的独特价值才是满足高端置业的充分条件）虚实文化价值产品价值项目形象策略产品刚性价值项目价值参照系（项目的品牌基因）中国文化与铜梁文化的寻根溯源，赋予项目极高的文化价值，形成独特的人文生活氛围。虚实结合，两条营销推广线，相互拉升项目价值，进而成就项目品牌价值，实现项目愿景。利用项目优势规划、地段、产品、服务综合优势，构建项目独特价值参照体系，打造铜梁首个精英圈层时尚生活领地。实虚产品价值文化价值思路思路两条推广主线主题：2009兰亭别院中国年文化线产品线主题：清塘荷韵大隐人家溯源中国阅读中国爱我中国品味中国清塘荷韵素墙幽院大隐人家定位当仁不让的重庆名盘、铜梁第一盘。龙城恒久的人文地标，象征一座千年古城的人文复兴！龙城首个精英圈层生活领地。项目品牌定位龙城人文地标，首席世家大宅原生中国气质大宅项目产品形象定位1定位地域人文中国精神高端居住清塘荷韵/大隐人家项目产品形象定位2定位景观意境高端同质客群素墙/幽院/大隐人家项目产品形象定位3定位形式特点空间特点高端同质客群缘起——承德避暑山庄著名的72景……案名及延展承德避暑山庄—七阁1号楼：丽正阁2号楼：勤政阁3号楼：松鹤阁4号楼：如意阁5号楼：青雀阁6号楼：绮望阁7号楼：水心阁1号楼2号楼3号楼6号楼7号楼4号楼5号楼案名及延展宽景洋房命名：宽景洋房命名：8号楼11号楼9号楼10号楼承德避暑山庄—四轩8号楼：颐志轩9号楼：静好轩10号楼：冷香轩11号楼：清晖轩案名及延展城市别墅命名：12号楼：（从西至东）—山—西岭晨霞锤峰落照云山胜地芝径云堤四面云山烟波致爽12号楼案名及延展13号楼城市别墅命名：13号楼：（从北至南）——水——水芳岩秀曲水荷香梨花伴月镜水云岑水流云在泉源石壁案名及延展城市别墅命名：14号楼：（从东至西）——情——暖流暄波青枫绿屿香远益清天宇咸畅万壑松风云容水态14号楼案名及延展缘起——苏州古典园林案名及延展1号楼：石舫2号楼：燕誉阁3号楼：卧云阁4号楼：修竹阁5号楼：立雪堂6号楼：飞瀑亭7号楼：双香仙馆1号楼2号楼3号楼6号楼7号楼4号楼5号楼案名及延展宽景洋房命名：8号楼11号楼9号楼10号楼8号楼：玉廷园9号楼：仙琴园10号楼：拜石轩11号楼：画舫阁宽景洋房命名：案名及延展12号楼：（从西至东）松籁府碧梧栖凤府九狮府花蓝府真趣府御碑府12号楼城市别墅命名：案名及延展13号楼：（从北至南）指柏轩见山楼古松楼环秀楼沧浪府退思楼13号楼城市别墅命名：案名及延展14号楼：（从东至西）远香府待霜府留听府启府名贤楼翠玲府14号楼城市别墅命名：案名及延展15号楼15号楼：留园留园为中国四大名园之一，清代时称寒碧山庄，俗称“刘园”，后改为“留园”电梯情景洋房命名：案名及延展16号楼16号楼：可园道光七年（公元1827年），布政使、江苏巡抚梁章钜对已损坏的可园，重加修葺，划归正谊书院，成为书院园林，易名为“可园”。电梯情景洋房命名：案名及延展另一套命名方案案名及延展1号楼：梨香阁2号楼：大观园3号楼：宇国府4号楼：沁芳园5号楼：潇湘园6号楼：浣葛园7号楼：缀锦楼1号楼2号楼3号楼6号楼7号楼4号楼5号楼宽景洋房命名：案名及延展8号楼11号楼9号楼10号楼8号楼：喻海楼9号楼：秋爽园10号楼：藕香轩11号楼：芦阁宽景洋房命名：案名及延展12号楼：（从西至东）紫菱楼桐剪秋风蓼风府栊翠楼暧香呜绛云轩12号楼城市别墅命名：案名及延展13号楼：（从北至南）含芳阁凸碧山庄荇叶渚凹晶溪馆花溆堆石垣13号楼城市别墅命名：案名及延展城市别墅命名：14号楼：（从东至西）滴翠楼柳堤府晓翠馆蘅芜苑紫芸府青芷楼14号楼案名及延展价值重构项目价值文化价值产品刚性价值中国居住文化铜梁地域（巴）文化精英圈层生活地段园林建筑服务附加值居者价值重构•地段——基础价值•园林——成本价值、时间价值、生命价值•建筑——即时价值•服务——成长价值•居者——决定价值•教育——成长价值重构兰亭别院•地段——不可复制的城市中心•居者——铜梁顶级的高端同质客群•园林——清塘荷韵、中国意境•服务——知心管家、放心在家•建筑——外和内安、吉祥大宅•教育——巴川名校、书香传家价值重构重构兰亭别院价值重构中国文化中国世家居住生活住宅风水（寓意吉祥）诗意栖居（茂林修竹、清塘荷韵）心灵居所（大隐隐于市）彰显铜梁地域文脉（体现区域特色、打造城市人文地标）铜梁古图/巴文化图腾/铜梁历史名人精英圈层生活：组织：兰亭会场所支持：恒温泳池、销售中心（销售期兰亭会所）、汇金商业大街价值背后的生活真谛为铜梁精英阶层打造的时尚圈层生活提供更宜居的生活氛围卖的是文化和生活方式客群对位“富裕精英阶层”置业目的“寻求居住与身份的对位——解决开着宝马奔驰、住着平民小区的尴尬”价值重构推广策略推广预算推广节奏阶段推广核心策略核心策略兵法差异区隔，绝对影响高举高打，精准制导攘外安内，定向爆破实景体验，现场打击视觉系统公关活动销售道具样板区聚焦铜梁走出铜梁（超越铜梁）集中火力、高调入市小众传播，精确出击精装样板，精英生活户外领军活动造势网络奇袭DM制导示范区伏击兰亭会兵器核心策略户外领军布局：–以点带面——渝遂高速出口T牌、灯杆，–线状辐射——塔山路灯杆道旗–区域打击——老城区密集覆盖–定向阻击——白龙大道T牌发布：—蓄客期、强销期全城覆盖—持续期，以点带面活动造势大客户推介会：促销活动产品推荐会+示范区开放日：开盘活动：机关、企业、社区巡展精装揭幕盛典兰亭别院中国气质大宅开盘盛典VIP客户促销活动：设计私生活活动造势公关活动VIP会员活动：“兰亭别院VIP客户高尔夫名师辅导及练习赛”“兰亭别院业主川西圣地自驾游”“太太团，形体、艺术鉴赏、理财、厨艺。。。”“大宅之道外和内安”国学风水讲座活动造势公关活动社区路演活动：“兰亭别院国粹文化巡演”巡演内容：评书、川剧巡演时间：2009年8月-10月（兰亭别院正式亮相后，到一期开盘前）活动造势公关活动中国年主题文化活动：纪念新中国成立60周年——暨兰亭别院“爱我中国”大型老照片征集活动活动主旨：面向铜梁县广大人民群众示范区伏击营销中心氛围营造园林景观示范区氛围营造精装样板房示范区氛围营造将示范区发挥到感人极致、达到情趣、拟人、象征，让每一处景、情、物、人都有故事。示范区伏击FollowYourHeart各个区域采用直觉感知兰亭别院的地道、纯粹的中国风直觉Intuition嗅觉Smell听觉Hearing触觉Tactile视觉Vision味觉Taste兰亭别院营销中心氛围营造功能布置——五大区洽谈区接待展示区休闲体验区工作区公共区示范区伏击接待展示区各个重要节点布置规划沙盘模型区域形象展示区豪华接待台中国传统民居示范区伏击营销中心现场对中国传统民居展板介绍通过折叠是屏风进行一一展示展示主要分为四大类：1、中国的民居风格介绍2、中国传统民居介绍3、中国传统园林山水介绍4、中国风水文化介绍示范区伏击中国的民居风格介绍展示中国古代建筑类型虽多，但可以归纳为4种基本风格。1、庄重严肃的纪念型风格。2、雍容华丽的宫室型风格。3、亲切宜人的住宅型风格。4、自由委婉的园林风格。示范区伏击中国六类传统民居简介一、木构架庭院式住宅二、“四水归堂”式住宅三、“一颗印”式住宅四、大土楼五、窑洞式住宅六、干阑式住宅中国传统民居展板介绍展示示范区伏击中国园林两大派系的介绍展示（1）皇家园林皇家园林追求宏大的气派和“普天之下莫非皇土”的意志，形成了“园中园”的格局。（2）江南园林江南园林大多数是宅园一体的园林，将自然山水浓缩于住宅之中，在城市里创造了人与自然和谐相处的居住环境，它是可居、可赏、可游的城市园林，是人类的理想家园。示范区伏击中国风水文化介绍负阴抱阳（背山面水）五行居中、藏风纳水、四水归堂“中轴对称、聚合扩展、井然有序”：中国传统礼制思想里“尊卑有序”、“中庸平和”等观念代表其精髓。示范区伏击中式规划沙盘别墅模型户型模型视觉Vision接待展示区体验视觉为主形象及文化展示物料豪华霸气的接待前台示范区伏击洽谈区各个重要节点布置普通洽谈区域VIP室吧台区域示范区伏击休闲体验区各个重要节点布置视听区域儿童区域古筝、品茶区域示范区伏击洽谈区域体验以味觉、听觉、触觉为主大气中式洽谈区域舒适优雅的环境触觉Tactile传统中式吧台静心品味味觉Taste听觉Hearing示范区伏击嗅觉Smell精品檀香洽谈区域体验以视觉、听觉、味觉为主味觉Taste中国传统的茶道艺术视觉Vision豪华演播室示范区伏击更多中国元素装修亮点：饰品饰物——家具、饰品摆饰示范区伏击示范