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大连小平岛开发与销售战略标题•目标•市场现状分析•大盘操作•解读项目•再次解读市场•小平岛分阶段开发销售策略•伟业战略合作意向•目标•市场现状分析•大盘操作•解读项目•再次解读市场•小平岛分阶段开发销售策略•伟业战略合作意向•大连大势•竞争市场小平岛目标•目标•市场现状分析•大盘操作•解读项目•再次解读市场•小平岛分阶段开发销售策略•伟业战略合作意向小平岛市场现状分析•目标•市场现状分析•大盘操作•解读项目•再次解读市场•小平岛分阶段开发销售策略•伟业战略合作意向小平岛大盘操作大盘开发要点•可控性：必须对整个开发进程实施有效控制.包括关系到发展商经济效益的技术指标;关系整个社区功能的布局、流线、配套与环境系统、关系及各个阶段销售的广告推广等。•前瞻性：项目整体规划要具备足够的前瞻性。•机动性：弹性规划，及时调整以适应市场变化。•整体性：必须在变化中把握整体主线。•效益性：注重投入与产出的对比。严格控制成本投入，使资金链健康运转。•可持续发展：注重好的开局，注重业主的口碑传播。树立良好的市场形象，确保客户的有效涵养及持续放大与升级。小平岛大盘操作华侨城——罗马非一日建成小平岛大盘操作•深圳华侨城位于市区与蛇口工业区之间.•20年的发展已使整个区域成为深圳一道亮丽的风景.华侨城小平岛大盘操作华侨城——强势品牌旅游地产酒店文化电子华侨城是1985年11月11日经国务院批准成立的一个大型国有企业和经济开发区，经过20余年的开发建设，华侨城城区已变成一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区。华侨城集团也发展成为一个以家电电子、旅游和房地产业为主导业务的大型投资控股企业集团。华侨地产以“旅游＋文化＋地产”的模式，由深圳向全国辐射.小平岛大盘操作项目整体规划小平岛大盘操作•1985年11月11日华侨城宣告成立，在深圳湾畔拥有了自己的4.8平方公里的土地。•1985年华侨城以年薪11万美金聘请新加坡著名规划师孟大强担任规划顾问.•1986年8月开始开发第一个项目---东方花园1985年小平岛大盘操作波托菲诺纯水岸别墅均价6万/平方米.最高价8万/平方米天鹅堡高层住宅均价2万/平方米.最高价4万/平方米21年后小平岛大盘操作华侨城“旅游＋地产”开发模式华侨城地产依托于其旅游产业的良性发展及庞大规模而迅速成长，长久以来贯彻以对环境、资源、生态的充分保护利用及可持续发展的开发模式和发展道路。华侨城的理念是要在花园中建城市，并在全国开发区中率先倡导了规划就是财富、环境就是优势等现代发展理念。简单的公园+地产早期开发的项目旅游景观+主题文化+地产波托菲诺天鹅堡休闲轻松的心态+地产波托菲诺纯水岸简单粗放期渐入佳境期丰润圆熟期全国旅游主题地产第一品牌小平岛大盘操作孕育期1985--1995丰富期1996--1999增值期2000—今旅游配套房地产华侨城旅游地产发展脉络小平岛大盘操作区分阶段代表楼盘均价（元/平米）主力户型区间（平方米）主要特征孕育期：1996年以前东方花园海景花园桂花苑5000—7000100—150位置：以接近华侨城中心、深南路两侧为主建筑形态：各种类型均有花园小区及景观：花园较少且比较简陋、社区品质较低，景观基本以华侨城大景观为主会所配套：基本较少会所，社区配套太少丰富期：1996—1999年美加广场中旅广场6000—800090—130位置：以接近华侨城中心、深南路两侧为主建筑形态：以高层为主，也有一定的多层花园小区及景观：小区花园还是比较简单、社区品质较低，基本以华侨城大景观为主会所配套：基本较少会所，社区配套太少增值期：2000年至今锦绣花园波托菲诺20000-60000100-300位置：以华侨城纵深为主建筑形态：除波托菲诺2期外，大多为高层花园小区及景观：除华侨城景观外，社区花园环境和景观都较好会所配套：基本都有会所，稍大社区有幼儿园、超市等设施成长过程小平岛大盘操作水环境海环境山环境要素一：超前的科学规划小平岛大盘操作2、采用人车分流、丁字交叉和结合地形布局道路和步行系统，使得社区具有安全、生态和舒适的生活环境3、动态和弹性的发展布局，使城区的发展留有调整的空间，基础建设适度超前，保持规划的适应性。如：天鹅湖、燕含山4、将文化融入规划中，构筑人文生态环境。如：何香凝美术馆、圣菲诺钟楼要素一：超前的科学规划1、尊崇自然、保护自然、融合自然与人工环境。充分保留和利用原地形地貌等自然资源，营造生态环境天鹅湖、燕含山何香凝美术馆圣菲诺钟楼小平岛大盘操作1、混合多种产业，互动发展综合性城区。华侨城以四大主题公园为中心，营造了典型的旅游主题地产结合多种产业发展的综合性城区，各种生活形式、经济形式和业态并存，不同于单一功能的住宅区。要素二：与产业结合的鲜明主题2、规划旅游用地发展旅游主题公园群落。中国最大的主题公园群落：锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸。每年接待600万人次游客，旅游销售累计收入超过100亿，带动华侨城乃至深圳相关产业链的增长。3、结合产业群发展相关主题酒店和商业。拥有1300间四星级到五星级酒店客房。是目前深圳最高档次商务及旅游度假酒店群之一，也是全国大酒店群之一。主题酒店群：威尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主题商业圈：全球最大的零售商业沃尔玛，深圳最大的MALL铜锣湾百货、最大的家电连锁机构顺电，相继在华侨城落户，与酒吧风情街构成华侨城的商业中心。4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、波托菲诺等主题住宅项目汉唐大厦、华夏艺术中心世界之窗欢乐谷铜锣湾百货小平岛大盘操作要素三：可持续发展与不断创新城市体验1、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系，城区绿地覆盖率达53%，居国际城市绿化领先水平。2、适度超前和完善优质文教卫体配套、保证高尚生活品质。已经建成有何香凝美术馆、华夏艺术中心、华侨城中小学、中央教科所附属学校、暨南大学深圳旅游学院、暨南大学华侨城医院、体育中心、高尔夫俱乐部等配套设施。3、深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。华侨城医院华夏艺术中心华侨城狂欢节小平岛大盘操作1、调整交通布局，整合不同功能资源。整合不同阶段和不同社区的资源，实现生活多样化。如：OCT免费巴士、深南大道地铁等。要素四：资源系统的有效整合欢乐干线2、以人行系统、休闲广场和商业场所，重构公共空间。通过人行系统、休闲广场的再组织，搭建新平台来重构公共活动空间。建设的市民休闲广场：占地58万平米欢乐海岸，一个开放共享的滨海社区。3、策划社区活动，有效调动主题公园、酒店、商业等资源共享。一年一度的华侨城旅游狂欢节和波托菲诺意大利文化周等活动将整个社区的文化、旅游、商业设施资源调动，并扩大到居住区。策划社区活动欢乐大道小平岛大盘操作•先期以旅游盘活区域,以旅游带动地产.•在全局规划思想的指导下,通过多年的内外景观营造,打造高舒适度居住环境.•注重产品品质,注重科学规划。•注重文化营造，在建设文化硬件的同时，注重社区软文化建设。树立良好客户口碑，确保了后续客户升级，及有效的口碑传播。总结由低至高，逐步成长先期营造，蓄势勃发小平岛大盘操作天津东丽湖——可持续发展的区域大盘小平岛大盘操作·总体规划天津万科。东丽湖TIANJINVANKEDONGLILAKEPROJECT东丽湖。规划篇小平岛大盘操作万科东丽湖天津经济战略东移的起飞承载体，在天津经济发展中占据的GDP比重已经达到全市的40.2%。迎合天津工业布局重心战略东移规划思路东丽湖地区隶属滨海域区，位于中心区与滨海域区之间，距外环线约17公里，距滨海域区约25公里，距机场26公里有效解决了万科东丽湖项目与城市孤立的局面。津汉公路：连接东丽湖和市区中部南部的主要通路，实现空港与东丽湖连成一体化天津市区优越的生态环境，大面积丰富水资源，形成了自然的湿地景观，存在大量的湿地水生植物群落和水禽。项目地理位置小平岛大盘操作2000年万科公司拿地2003年初步规划——BDCL设计公司规划特点：项目为低密产品，建筑覆盖率70%2004年资再次规划——SWECO设计公司规划特点：项目为复合型新城镇特点，保留天然原有地貌，建筑覆盖率50%2005年地块现状小平岛大盘操作•东丽湖万科城位于东丽湖北岸，东丽湖是天津市自然生态保护区之一，水面面积达7.3平方公里，约是杭州西湖的1.5倍，形成了自然的湿地景观，存在大量的湿地水生植物群落和水禽。•项目内拥有人工开挖10.5万平米的国际标准滑水赛道人工湖。•北欧式整体设计。欧式小镇式低层、低密度建筑布局；简约风格超空间独体式别墅。•项目围绕生态主题打造一个复合式的“新市镇”，采用整体规划分期实施的开发模式，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体。项目特色小平岛大盘操作后期中高密度经济型集合住宅东丽湖万科城总体规划·一期别墅产品占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积率0.33共301套，2004年销售，2006年7月全面入住独体别墅：193栋199－271平米11000元联排别墅：24套165－180平米6500元合院别墅：32套165－210平米7500元联排公寓：52套80－150平米4300元独栋别墅均价04年7000元/平米05年9300元/平米06年11000元/平米二期洋房产品占地13万平米，总建筑面积12万，容积率0.94－6多层，11层小高层，产品分为院景洋房、情景洋房、水景洋房、瞰景洋房、宽景洋房，总价36－80万元，共计1159套，2007年8月全面入住。2005年底开盘，预计2006年全部售罄洋房均价05年12月3600元/平米150套06年3月4100元/平米30套06年5月开盘4300元/平米300套06年5月下旬4500元/平米230套06年9月5000元/平米200套三期岛上低密度联排产品总建筑面积6.5万，容积率0.6，联排产品约300户，160－180平米联排产品，南北向4联、8联，预计2007年3月开盘，售价8000元/平米，总价120万－160万元。联排别墅入住时间08年12月总建筑面积10万平米，容积率2.0，11层、18层小高层，产品为105平米二居，105平米复式，115平米三居，预计2007年5月开盘，售价4500元/平米共计1000户，一标段400户于08年12月入住二期南小高层产品湖景高层2008年启动，建筑面积15万平米，目前正与韩国SK、GS建设接洽，建造韩国村。产品形式为邻湖30层高层，面积100－150平米，售价5000－5500元/平米。小平岛大盘操作占地面积为22万平米建筑面积6.4万平米容积率为0.33绿地率40%以上共301套，由独体别墅、联排别墅、合院别墅、联排公寓构成，04年销售，06年7月全面入住。邻里中心为10267平米（公建3369平米，公寓6898平米）是一期社区的生活服务配套中心，其中商业部分由6组建筑单位组成，其功能可满足日常基本生活需求，这里成为人们公共交往的空间，充分享受休闲时光。建筑风格：北欧风格，现代、简洁、时尚一期产品介绍小平岛大盘操作产品类型户型建筑面积（平方米）套数独栋A3室2厅3卫199.2134B5室2厅3卫215.5137C3室2厅3卫23733D5室2厅3卫254.9219E5室4厅4卫271.6912合院联排A4室2厅2卫2102B3室2厅2卫16516C3室2厅2卫17614普通联排A4室2厅2卫16018B3室2厅2卫1806独栋共五种户型，面积为199.21~271.69平方米合院联排共三种户型，面积为165~210平方米普通联排共两种户型，面积分别为160、180平方米各类产品中的主力户型均面积较小一期产品介绍小平岛大盘操作销售价格独体别墅：193栋11000元/平方米合院别墅：32套7500元/平方米联排别墅：24套6500元/平方米联排公寓：52套4300元/平方米销售速度售罄一期销售情况小平岛大盘操作2005.52005.62005.72005.82005.92005.112005.