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大悦城项目提案非常感谢各位领导能给我们提供这样一个机会，让我们参与到本项目中来。在对本项目的初步的理解下，我们在此提出一个新的营销模式——《体验式终点营销案》，敬请各位领导指正。•市场继续向好，压力依然宏观关键词：中国第三极80年代——深圳，珠三角经济圈90年代——上海，长江经济发展圈现在——天津，环渤海经济圈环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三引擎。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足轻重，经济总量约占全国的1/5，它的发展既是区域发展问题，更是关联全国的战略问题。宏观关键词：天津的战略位置2006年3月份，国务院审定同意天津城市发展规划，要把天津建成国际港口城市、北方经济中心、生态城市；6月初，国务院下发《推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，正式批准天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区；天津滨海新区被纳入国家发展战略，使天津顺理成章地成为中国北方经济的增长极，同时跃升为环渤海地区和北方地区经济发展的“龙头”。宏观关键词：宏观调控2004年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了“70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上调存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国家可能会出现更严厉的政策如：全现房销售.01000200030004000开工面积(万平方米)2135.62562.722865.553470.573500竣工面积(万平方米)746.4895.681108.131479.221500现房销售面积(万平方米)564786.5847.03938.021041.22002年2003年2004年2005年2006年资料来源：天津统计信息网天津房地产市场2006年，开工面积3500万，竣工面积1500万，销售1050万。2007年，全年安排房地产新开工面积2100万平方米，房地产竣工面积1700万平方米。其中，中心城区新开工面积为1087万平方米。当年竣工并投向市场的小户型将达到14万套。关键词：地产数据2006年至2010总建筑面积为7000万平方米，住房总量为68万套至99万套，其中，中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米，小户型约占30万套。步入07年，天津商品住宅成交价格持续走高2006年11月天津商品住宅价格上升到最高点为5106元/平方米；步入2007年以来，价格持续走高，4月份表现得尤为明显，4月价格达到5443元/平方米，环比3月上涨3.89%，同比增幅达到11.20%。天津房地产市场2006-2007年天津商品住宅成交价格走势图天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年成交1500万平米。从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10%的速度增长。尚达信观点家庭户均人口数：3人家庭户数为：335万城镇居民人均住房建筑面积：26平方米人均可支配收入：14000元人均储蓄款：2.5万元常住人口：1050万私营业主：15000元/月企业高管：8000元/月(大型国企及外企管理层、高薪行业、工程师等)资料来源：天津统计信息网消费者关键词：存款余额\人均收入天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别---------投资回报、居住成本、交通配套、价格、总价、综合品质投资----------各方投资客50-100品牌形象、交通配套、人文环境、综合品质、居住成本购买居住租赁居住----------外籍人士--------人文环境、品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、居住成本购买居住200万以上文化精英160以上品牌形象、人文环境、综合品质、交通配套、价格、总价、居住成本购买居住200万以上商界领袖120-200品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人文环境、居住成本购买居住50万私企业主120-160综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交通配套、居住成本购买居住50万大中企业高管120-160品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、总价、居住成本购买居住30万机关领导干部80-120价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人文环境、居住成本购买居住20万企业白领阶层80-120价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人文环境、居住成本购买居住15万机关中层管理人员40-100总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品牌形象、人文环境购买居住10万行政事业单位职员40-100总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品牌形象、人文环境购买居住10万大中企业普通员工需求面积购房消费心理特征消费目标家庭年收入客群类别消费群体购买欲望天津３０岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均77.4平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。关键词：刚性需求•按中产阶层月收入分析，家庭年收入在20万元以上。理论上进行分析，支付25万的首期款。假设除去基本消费外再无其他花销，则用于月按揭的款项达到14000元。关键词：年收20万\月消费6000600服装费200医疗费300２人手机费200居住费1200养车费100交通500娱乐100家庭座机费500教育2000伙食50煤气200电6000元合计50水费用（元／月）支出事项购买力天津本土的人群基数较大，五年发展所吸引到的外来人口的增加将达到1800万人。经济实体的发展将会大大提高高管及技术人员的收入。结合刚性需求分析以及综合性需求分析，五年间天津至少拥有100万套以上的需求量，合计约7000万平米。结合本项目的情况，针对中产阶级的调查我们得出，首期支付能力最大为36万，除去所有开销外客户能支付的月供款达到6000-7000元。能承受的总房款为120~200万之间。在面积为90-130的区间内能承受的单价为13000~15000之间。随着天津房价的上涨，消费者能承受的价格还有一定的空间。尚达信观点占地：3.54公顷建面：16.59万平米容积率：5.9规模：9栋高层,1700户个案关键词：中央恋城区位价值南开城厢中路与南马路交口交通情况地铁1，2号线西南角站配套小区内部配套:车辆出入及停车场智能管理学校:中营小学、南开中学、31中学、南开大学、天大、天津师范综合商场:新世界百货、鼓楼、大胡同、和平路、家乐福、华纳影城、南市食品街、百盛购物中心银行:建行、交行、工行、中行、农行医院:第二中心、长征、眼科、永安医院其他:可视防盗对讲系统，主卧室薄警按钮，厨房设置燃气报警器景观园林无户型特点一般户型，无特色。物管和收费1.6-2元/平方米·月开发商品牌中新集团和美震地产工程进度未封顶销售均价8500元/平米销售率未开始销售传播渠道户外、网络、报纸、展会个案厨房连阳台主卧和客厅全朝南方正实用户型比较规矩缺点就是缺少特色关键词：98平2房个案有赠送面积户型朝北主卧通风和采光不足厕所门口对着房间门口关键词：86平2房个案远东百货新世界百货关键词：中央恋城商业配套个案鼓楼东街关键词：中央恋城餐饮/药店个案关键词：餐饮配套——南市食品街个案关键词：配套娱乐个案中国农业银行、海辰药店招商银行关键词：金融、药店个案关键词：商业配套个案服装街、鼓楼、水牛城折扣商场、加宜家居占地：60618平米建面：21.7万容积率：３规模：11栋高层排列而成，其中2栋22层，2梯3户；3栋32层，2梯4户。目前推售5幢高层关键词：金领·国际个案区位价值红桥区河北大街快速路与三条石大街交口交通情况地铁一号线配套中小学:三中、五中、三十一中学综合商场:大胡同商贸中心、新安百货其他:西沽公园生态园林区、天津美术学院景观园林河景和中央花园户型特点情趣空间、弧型造型物管和收费1.90元/平方米·月开发商品牌泰达广洋置业工程进度目前有３栋正在封顶销售均价7500元/平米销售率50%传播渠道现场、网络个案舒适型二房客厅、卧室全南向双卫客厅大南向阳台主卧功能全Ｂ2119B3173B3163个案关键词：叠翠阁119平米二房个案关键词：叠翠阁99平米二房舒适型二房客厅、卧室全南向独立客厅视觉小南向阳台和生活阳台大门对主卧大胡同商业城在建商业配套个案关键词：商业配套占地：33000建面：180000容积率：3.80规模：由10栋高层排列，2梯3户，2梯4户个案关键词：同方瞰和平区位价值和平区福安大街与新华路交口交通情况地铁4号线和通往市区各地的20余路公交车配套二南开、24中、鞍山道小学,综合商场:金街、古文化街、新安购物、鼓楼商贸区、食品街、旅馆街,医院:长征医院、市一院、二院景观园林小区园林户型特点107-160平米物管和收费2元/平方米·月开发商品牌天津世茂置业发展有限公司工程进度3期4号、7号楼已封顶销售均价9500元/平米销售率63%传播渠道户外、报纸、个案客厅较大有独立餐厅明厨明卫大阳台采光足客厅卧室全部南向个案关键词：同方瞰和平107㎡二室全明户型客厅北向四房全部南向赠送凸窗双卫南北双向阳台个案关键词：同方瞰和平160.41㎡四室全明户型客厅北向赠送凸窗主卧南向异型阳台双卫个案关键词：同方瞰和平135㎡四室和平路商业街百安居百盛个案关键词：商业配套占地：42000建面：172000容积率：4.19规模：7栋30层高层，1栋超高层写字楼以及底商个案关键词：中新城上城项目地址和平区鼓楼东街交通情况地铁1、2号线交汇点配套学校:中营小学、南开中学、31中学、南开大学、天大、天津师范综合商场:新世界百货、鼓楼、大胡同、和平路、家乐福、华纳影城、南市食品街、百盛购物中心银行:建行、交行、工行、中行、农行医院:第二中心、长征、眼科、永安医院景观园林小区园林，绿化面积较大户型特点50-60一室，83-90两室，117-160三室，220四室，南北不通透，部分暗厅物管和收费3元/平方米·月开发商品牌中新信捷房地产开发有限公司工程进度1、2期都只出地面数层销售均价10000元/平米销售率2期销售率80%传播渠道户外、报纸、网络个案客厅朝北客厅卧室有凸窗赠送明厨明卫卧室西照个案关键词：上城豪苑62㎡一室全西照户型客厅卧室赠送凸窗暗卫厨房带生活阳台个案关键词：上城豪苑53㎡一室大进深、小开间卧室均赠送凸窗双卫生间厨房可变性强两间卧室西照客厅带西南向L型阳台个案关键词：上城豪苑164㎡三室全南向户型双卫生间主卧功能全暗卫主卧赠送凸窗两个南向生活阳台个案关键词：上城豪苑117.3㎡二室鼓楼商业街远东百货新世界百货个案关键词：商业配套食品街个案关键词：餐饮占地：46万建面：100万（住宅建面55万）容积率：2.17规模：三期28、32号楼，两幢高层个案关键词：时代奥城区位价值南开区宾水西路与水上东路交口交通情况临近地铁6号线和快速路及879、901、8、685路配套麦当劳等商业配套、水上公园、体育中心、动物园景观园林现代风格、以自然景观为主户型特点精装小户、没有阳台、厨卫采光通风不好。物管和收费2.2元开发商品牌天津融创奥城投资有限公司工程进度未封顶销售均价9500元/平米销售率——传播渠道报纸、网络（搜房、焦点、全房网）、多个外展场个案舒适型一室二厅客厅大南向饭厅大大门对主卧明厨明卫生活阳台南向无阳台个案关键词：88平一室二厅过道长客厅大南向饭厅独立与厨房协调大门对主卧明厨明卫生活阳台南向无阳台个案关键词：108平二室二厅客卧送凸窗客厅大南向饭厅独立与厨房协调明厨明卫生活阳台南向阳台个案关键词：112平二室二厅餐厅送凸窗客厅大南向饭厅独立与厨房协调明厨明卫生活阳台南向阳台卫生间够用个案关键词：120平二室二厅奥城商业广场个案关键词：商业配套皇冠夜总会帝都夜总会披萨KFC个案关键词：餐饮娱乐在建体育馆动物园个案关键词：休闲配套个案