天津金诺南楼地铁项目市场营销报告-37DOC

1金诺南楼地铁项目市场营销报告谨呈：天津金诺房地产开发有限公司二00五年十二月2目录前言..................................................................................................................................3一、营销环境分析..............................................................................................................................4（一）小户型项目营销环境分析..............................................................................................4（二）区域营销环境分析........................................................................................................11中豪世纪城........................................................................................................................11白楼仕嘉二期（待售）(改成龙悦).................................................................................12复兴之门............................................................................................................................12麦收................................................................................................................................13诚基中心............................................................................................................................14第六大道............................................................................................................................15二、项目情况分析............................................................................................................................20（一）指标统计........................................................................................................................20（二）产品统计：....................................................................................................................21（三）定位回顾........................................................................................................................21（四）卖点提炼........................................................................................................................22三、项目面临问题............................................................................................................................23五、营销策略思路............................................................................................................................27（一）回款策略：回款周期....................................................................................................27六、营销组织架构............................................................................................................................33七、整合营销计划《见下表》....................................................................................................34八、营销实现支持............................................................................................................................36附件1：金诺推广费用预算表........................................................................................................37附件2：金诺销售计划....................................................................................................................37附件3：媒体组合分析3前言本项目作为贵公司进入天津的首个项目，从目前的发展态势看，整体市场包括项目周边存在诸多尚不明朗的情况，特别是作为地铁上盖项目，和地铁同时合作的多个项目多在06年进入宣传阶段和强销阶段，包括空白地块明年待上市项目的入时时间，产品形式的尚不明确，都对本案的销售价格和销售速度，以及最终的利润有直接联系，因此，只有具备创新性、针对性的广告宣传策略，才能为项目的顺利运作作好强力铺垫，所以，在项目的营销推广上，我们运用巧妙的营销手段，使用强势的立体营销方式，来达到“赢销”的目的。本报告中因某些客观因素尚未确定，其所涉及的相关部分仅为初步策略、建议、估算，具体内容待有关要素确定后再行落实。4营销方案一、营销环境分析（一）小户型项目营销环境分析在售和待售小户型的区域分布：目前本市的小户型项目除河东区供给量较大外，其他区域分布均匀。（在05年12月份统计：供给项目中，除个别项目因入市时间较晚，基本都处于售罄和尾盘阶段。）河西区：3复兴之门、中豪、通达尚城（白领公寓）地铁小户型项目5和平：2诚基中心河东区：5非常公馆、焕日线、精英汇、第六大道（优空间），万春美钻时代南开区：5金厦中恺、锋泛新邸、亿城、摩登天空，阳光100红桥：1海上龙悦国际（06年上市）天津市2005年各区小户型项目在售数量5522110123456河西区和平河东区南开区河北区红桥单位（个）纵横分析：南开区04年土地供给量加大，随之小户型的供给也多在该区。加之地段优越，人文优势，这成为了吸引开发商的重要因素。和平区由于可利用土地稀缺导致开发项目有限，其它各区均处于发展阶段，均有较大的上升空间。6纵横分析：2005年南开区是整个城市的热点开发区域，随着奥运的带动下，使南开区在供应面积上远大于其它各区，随之以后是河西、和平区，而红桥、河北、河东区均保持了较高的增长速度。小户型地理位置大多分散在各区中心地段。天津市小户型05年各区价格现状7860687060705520504048500200040006000800010000和平区河西区南开区河东区河北区红桥区单位（元）纵横分析：诚基中心因年底上市，均价9500元整体带动了和平区的均价，南开区整体供给区域和供给量加大，所以整体均价保持平衡。天津市小户型05年各区开工面积41.1235.5468.1562.52108020406080和平区河西区南开区河东区河北区红桥区单位（万平米）7天津市内小户型05年销售率61%53%87%100%100%93%0%20%40%60%80%100%120%和平区河东区南开区河北区河西区红桥区纵横分析：从以上数据得出市内六区在售小户型中销售进度和平区因诚基中心的年底上市，因体量较大，所以消化稍慢。河东区供给项目较多，客户挑选余地大供给量加大，但需求一定，所以整体消化慢。本市各区小户型价格趋势统计300040005000600070004月5月6月7月8月单位（元）和平区河东区河西区南开区河北区红桥区纵横分析：从图中可以看出由于近期大部分客户不再持币观望，导致各区近期价格都有了较大程度的上升。各区近几个月来也一直保持平稳的上升势头。由于本项目在该地段和建筑类型的稀缺性，所以客户分布会非常广泛，有利于项目的销售。8天津市小户型05年户型面积区间67.557.3450.3369.64862.6020406080和平区河西区南开区河北区河东区红桥区单位（平米）纵横分析：从图中可以看出，各区的小户型面积分布都集中在50-60平米，由于此面积区间的总款再各区域属经济型总款，比较容易得到市场认可，可以被较大部分客户所接受。小户型区域总款区间38.83028.233.434.945.9501020304050和平区河西区南开区河北区河东区红桥区单位（万元）纵横分析：各区总款区间都相应对位区域三级市场价格，各区域之间因面积适当，所以总款差距不大。9天津市小户型营销手段使用分析141126216265621051015202530每日新报今晚报城市快报售楼处样板间路牌围档灯杆广告活动营销单位：（个）未采取项目个数采取项目个数参考项目媒体组合类别项目诚基中心金厦中垲第六大道龙悦亿城摩登天空非常公馆焕日线精英汇大众报纸√√√√√√√√户外√√√√√√√√√网络√√√√√√√√√围档√√√√√√√√√路牌√√√√√√√√√特殊楼书√√√√√√√√√DM√√√√√√√√√礼品√√√√√直投售楼处√√√√√√√√√样板间√√√√√√√√√口碑√√√√√√√√√注:黄色部分为主力支持销售媒体纵横分析：通过图表可以看出天津市小户型产品的推广方式多采用报纸广告+围档+售楼处+样板间的营销推广手段，这几种推广方式客户关注度较高，合作执行较容易产生效果。10结论：天津市小户型市场需求仍保持旺盛需求，06年整体市场供给量和05年持平，多在下半年整体上市。和平区借诚基中心强销期06年继续呈现高成交量，南开项目基本处于售磬和尾盘