华隆小区前期销售报告

华隆小区前期销售报告中房颐和房地产顾问有限公司2000年2月18日华隆小区前期销售报告一、前言二、周边项目调研周边重点竟争项目物业情况调查三、华隆小区项目情况A、本项目介绍B、本项目优缺点分析四、华隆小区销售建议（1）华隆小区项目销售策划建议A、项目市场定位]B、客户定位C、价格定位D、销售时机的选择（2）华隆小区项目建筑策划建议五、销售执行[略]六、结论（附代理协议[略]）华隆小区前期销售报告一、前言1、中国房地产的近期行走势（1）从近期来看，主要城市的房地产价格还会下降，但幅度不会太大。（2）房地产交易市场日趋活跃，二手房交易逐步增加，房地产市场也在逐步饱和。（3）买方市场将成定局（4）房地产市场越来越规范，利涧也越来越透明，但相对而言房地产行业的利涧还是较高。2、北京房地产的区域特点及走势（1）东城：靠政策扶持抢先机（2）西城：以金融街为龙头（3）南城：置死地而后生（4）北城：依靠高科技抢占滩头今年的北京市房地产市场的竟争越来越激烈化，房地产项目扎堆的现象也是越来越明显，外行业的资金越来越多的流入房地产行业，北城由于开发较早，一手地也很能找，开发成本也居高不下，并且中关村，亚运村的房地产项目扎堆严重，商品房积压量很大。由于市政府对南城开发的大力支持，及南四环的开工，玉泉营立交桥的修建，南城的市政条件得到了很大的改变，及有关政策的大力扶持，南城的交通条件也得到了改善。人们对南城的认知度也在逐步的扩大，对南城的观念也在一步步的改变，因为交通、市政的改善，及物美价廉的一手地，所以在丰台区，宣武区进行房地产项目开发有很大的发展潜力。二、周边项目调研周边重点竟争项目物业情况调查（1）、天缘公寓物业情况：此项目位于宣武区最繁华地域，紧临白纸坊桥，及护城河，居住环境较成熟，周边人较足。建筑面积有71869平方米，楼高31层，地上一、二层是商业用房。（五层以上分A、B两幢）。此项目是接近现房时才开始发售的。销售价格：起价6500-----6800元/平方米工程进度：目前已是现房，周边小区绿化还没有搞好户型特点：外立面非常漂亮，大户型，朝南的都是137---193平方米（二、三居）最小的户型78平方米/二居基本都已销售完毕。销售卖点：商住两用楼，大厦的外立面。销售情况：据其业务员讲A号楼（5层）已销售完，大户型的房屋还有部分剩余。发展商为：北京天创房地产开发公司代理销售商：北京成业行房地产信息咨询公司（2）、莲花小区物业情况：莲花小区位于西三环路莲花桥西南，交通很便利，小区占地面积6.59公顷，总建筑面积30.6万平方米，十栋26—28层的高层塔楼，每五栋联成一体，并一字排开，但小区容积率太高，绿化面积和公共空间相对太小。户型相对而言比较经济实用。莲花小区十栋塔楼同步建设，同步入住，但停车位不足（户均0.8个）小区已成规模，学校等配套在规划中也十分齐全。大户购买占其客群的绝大多数。该项目已开盘很久了，前期报广投入很大，最近由于销售已近尾声，广告投放有所减少。莲花小区已为现房，并且规模还很大，这也使其知名度无形之中得到了提升。销售价格：起价6580元/平方米，特惠户型起价5880元/平方米，按揭为工行7成15年。工程进度：99年底全面入住。户型特点：户型全，适应面广销售情况：销售率已达近80%。发展商为：北京房地产开发公司（天鸿集团）代理销售商：北京宝信房地产信息咨询公司（3）、中加大厦物业情况：中加大厦地处大观园的西侧，紧临护城河，居住环境较成熟，周边人较足。周边的景色宜人，视野较好。大厦外立面较漂亮，小区总建筑面积50000平方米，共20层，有底商，小区配套齐全。“中加大厦”原名是“中加苑”，因地理位置虽然在二环内，但却在交通死角之处，并且当初开盘时间和“鹏涧家园”的开盘时间相冲突，而且价格又高，房屋面积大部分是东西朝向，只有二套房屋是正南正北的，户型面积又大，所以在房改中没有占到什么便宜，房屋也就积压下来。此项目也是“北京密云云湖度假村”（该公司在北京密云开发的“云湖度假村”获得很大的成功）进军北京房地产市场的第一站。销售价格：均价6700元/平方米（起价）6100元/平方米------7500元/平方米（最高价）工程进度：目前已是现房，周边小区绿化还没有搞好户型特点：基本全部房屋都是东西朝向销售卖点：大厦的标准，住宅的价格销售情况：已接近65%，发展商为：北京中加苑房地产开发公司投资商：北京密云云湖度假村代理销售商：自已销售（4）、恒昌花园物业情况：恒昌花园位于北京街，西二环路的黄金交汇点，周边国家机关单位较多，其中小区内有3幢楼是由单位集体购买。并且这几幢的物业都是自管，物业费用相当的低，只有临河边的楼才是真正的对社会出售的。其户型其大，并且都是跃层，最主要的是其销售价格高，但这些在前几年还有社会集团购买力的支持下此项目还可以运作，但98年住房改革后，由于此项目最初立项是外销房，价高，税高，房屋滞销，至到去年初已将项目转成内销项目，此项目滞销的局面才打开，再加上一些新颖的促销方式，及降价等才将剩余房屋销售出。销售价格：均价6980元/平方米工程进度：目前已是现房，但周边小区绿化还没有搞好户型特点：全跃层销售卖点：零付款入住（100%按揭）所剩余房屋按照不分朝向，不分楼层，统一价格，外销房的标准内销房的价格。销售情况：基本已经销售完毕，目前剩户型基本都是大面积跃层，二居120平方米，发展商为：北京坤厚房地产开发股份有限公司投资商：北京国发兴业投资中心代理销售商：北京建亚房地产信息咨询公司（5）、华源小区物业情况：华源小区地处宣武区广安门外太平桥华源里，占地平方米，建筑面积平方米，共有幢塔楼，周边小区环境脏乱，通三环及广安门外大街的路没有修建，路况不好，售楼中心也搬离“建银大厦”进驻现场。他们也是北京市第一个提出SOHO家庭办公概念的，但没有能将此概念坚持到底，期房销售主要是靠低价，大量直销等方式打开局面。并且此小区的装修标准也是比较高的。销售价格：均价元/平方米（起价）4650元/平方米------7400元/平方米（最高价）工程进度：1、2、3号楼目前已是现房，户型特点：外窗弧形，单元三面采光，三面通风销售卖点：西二环至西三环间最终的物业销售价格，坐销和直销两种方式的结合销售情况：1、2、3号楼销售率达78%。发展商为：北京华世房地产开发公司代理销售商：北京善其事房地产咨询公司(6)、广华轩物业情况：广华轩位于广外大街地处西二环，临街，交通便利，有15条公交线。总建筑面积90000平方米，共4幢塔楼，有商业用房，此小区外立面做的是相当漂亮。此项目按正常的速度，早就应该完工，造成这种现象的原因是前年的下半年该房地产开发公司资金不足，并且还想转让2幢楼，最后没有谈成。（此项目在期房时销售进度非常的慢，至到现房才开始打破这种局面）销售均价：6600元/平方米（起价）5800元/平方米------7500元/平方米（最高价）工程进度：项目已全部封顶，其中有二幢楼已做完外装。户型特点：户型设计较好，面积适宜，并且户型面积覆盖面较广一居65---68平方米，二居的面积在78.05---136平方米，一梯8—10户，二居室的户型比较大占到40%。一居室的户型比占到15%。销售情况：接近85%，其中1、2、3号楼基本售空。发展商为：北京广华轩房地产开发有限责任公司代理销售商：北京建亚房地产信息咨询公司（7）、依莲轩物业情况：依莲轩位于宣武区西二、三环之间的莲花池地工巧匠，由四栋高层独立式碟式公寓及裙楼围合成半封闭式居住小区。占地面积1.65万平方米，总建筑面积9.6万平方米。拥有5500平方米的绿化面积，依莲轩配套一般，市政配套齐全。南邻马连道南路。到二环、三环只5分钟车程，交通便利。销售价格：均价6000元/平方米（起价）5100元/平方米------8500元/平方米（最高价）按揭最高可达七成十年。工程进度：一期为一栋楼，现已即将封顶，其佘的楼座还未开工户型特点：户型种类较多，户内功能分区十分合理，动静、干湿彻底分离，户型设计注重私密性，开放式橱房和客厅封闭阳台巧妙地解决客厅的采光问题，卧式大小合适，户型实用性较好。销售情况：一期已售出近70%销售卖点：由于其户型在当地相对而言较合理，现场销售大厅小巧玲珑，样板房布置得很有情调，考虑十分周到，充分显示了户型的优点。工地现场井然有序，现场气氛好，楼书较精美，推广概念十分突出，诱导性很强。发展商为：北京依莲轩房地产开发公司代理销售商：自已销售（8）、红莲晴园物业情况：莲花晴园位于北京市宣武区广安门外小红庙南里，小区地处西二环、三环之间，地理位置优越，交通便利。小区西临莲花河，东眺滨河公园，北为连同二三环的40米宽市级规划路及成片住宅区，环境优良，生活方便，是良好的家居之所。此项目是1997年8月7日正式以危改立项，目前已完成规划及拆迁工作，目前正在开工。项目占地6公顷，规划建筑面积约25万平方米。销售价格：均价6300元/平方米工程进度：正在打地基（处在正负零阶级）户型特点：户型面积大，二居都在130平方米销售卖点：国企，公司实力强大，周边小区配套齐全。销售情况：10%左右发展商为：北京宣兴房地产开发公司代理销售商：自已销售（9）、海润花园物业情况：海润花园位于马连道北街,北京海味品公司的旧厂区上进行改造成的,总面积28000平方米,其中18000平方米的写字楼,10000平方米的住宅。小区工期非常的快，是因为此小区的投资商也是他的建筑商。98年其开盘三个月销售50%给整户，99年销售了45%的散户。销售均价：6800元/平方米工程进度：目前已是现房户型特点：6层板楼，二居85平方米，三居125平方米，没有银行按揭销售卖点：现房，罕见的6层板楼，面积合理销售情况：目前只剩下6套房屋，并且楼层均在一、二层发展商：北京天水房地产开发公司投资商：北京吉润建筑公司代理销售商：北京顺驰房地产信息咨询公司三、华隆小区项目情况（1）本项目介绍华隆小区位于西二环、三环之间的北京市宣武区广安门外小红庙北里，处于成熟的大社区内，人气十足，地理位置优越，交通便利。和西客站遥向呼应。北侧有“海润花园”，南靠“依莲轩”同时销售竟争也很激烈。交通便利：6路、46路、50路、122路、309路、340路、390路、410路、822路、509路等公交路线配套齐全：广安门小学、北京市15中学、新安商场、家乐福、（2）本项目优缺点分析[1]本项目优点：A、虽然地处西南城，属于经济簿弱地区，但由于西客站的开发及市政府对南城经济的大力扶持，现在人们对该地区已经要逐步认可。B、处在成熟大社区中（红莲小区），周边有人气。C、社区配套齐全，小学，中学，商场，公共汽车站一应俱全。D、地处西二环、三环间，黄金地点，交通四通八达。E、本项目因为是期房，规划及户型设计，物业档次，客户定位、销售价格，宣传策略，等等均能取长补短，吸取周边项目的优点。[2]本项目缺点：、A、地处西南城，此区域位置的房地产项目在全城的认知度不是太高。B、周边整体经济配套较差，购买能力不强。C、周边同类房地产项目太多。D、竟争对手的项目目前的工期都领先于我们项目工期。E、目前项目的开发手续不全。F、投入到项目实际运作不有一段时间。四、华隆小区销售建议（1）华隆小区项目销售策划建议A、销售思路的建议目前宣武区正在开工的房地产项目比比皆是，并且加上前几年的开发的老项目目前均已是现房，现在老项目在不断的低价清盘，新项目又在不断的上市，房地产项目竟争是非常的激烈。为减少和降低投资风险，将“资金快速回收”，这个目的，我们建议“华隆小区项目”应该是采取速战速决的态度，尽量将销售工作提前做，项目提前开盘，销售准备工作做得充分些，仔细些，市场定位做的到位些，规划设计再合理些！最主要的是“薄利多销”，出奇招占领市场。（类似当年的北三环项目的“太月园”）B、项目市场定位建议我们的项目周边竟争对手林立，最好的办法就是“拿来主义”和竟争对手作比较，取长补短。将我们的项目定位在市场薄弱地区，真空地带。我们的项目地处小区内，不临街，做商业店铺的可能性不大，并且周边的整体社区也不是很好，