搜索
苏州新百利置业顾问有限公司康博山南项目第一阶段报告谨呈：淮南康博置业有限公司2010年1月苏州新百利置业顾问有限公司序一座新城、一所学校、一个行政中心、一些商品房……蓝图该怎样描绘？项目背景：09年12月，苏州新百利与贵司进行初次接洽，就山南“西湖春天”项目代理合作进行意向性洽谈；当月下旬，研展部工作启动；至元旦，项目第一阶段报告完成，特呈报甲方。项目地块(编号HGTP09020)已成功摘牌，现处于前期规划设计阶段。地块周边大盘云集，竞争势成水火。在此背景下，我司成立项目组对淮南市场进行详细调研，对周边情况进行深入分析，形成第一阶段报告，以配合甲方进行项目初规，使项目在规划之初便具备突出的核心竞争力优势，为项目后续奠定先天性热销的基础！苏州新百利置业顾问有限公司淮南的第二个大型住宅项目项目位于山南新区项目近40万平米的大盘我司认为，在进行项目规划前，首先要明确项目对于各环节的真正意义：契合康博淮南市场品牌持续性发展的战略目标契合合淮同城化和淮南城市南向发展的整体态势契合项目连续的开发步调，实现价值最大化项目项目思考苏州新百利置业顾问有限公司项目理解分析我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我借势同一个山南如何借山南资源并引导造势更高的土地成本如何跳出项目区域限制竞争势成水火如何超越周边现有项目的地位跳出超越苏州新百利置业顾问有限公司借势山南区域未来发展趋势借势教育配套不断完善的趋势借势山南房地产市场发展形势借势合淮同城化发展之势借势——最大的利用资源关键词：行政办公、科教文体中心、商业中心、最佳人居区2020年，山南建成区人口将达60万，相当于再造半个淮南城。区域山水新城的规划正处于起步阶段，区域未来发展无可限量，将成为融山水林城为一体，集行政中心、科教文体中心、物流中心、最佳人居区和高科技术产业区于一身的现代化新城区。关键词：融入省会经济圈，推进合淮同城化合淮同城化不断加强，给区域注入新的活力，带来产业进入和交流加强，使客群定位可以不再局限于淮南，可以更关注产业人群日益增长的需求。关键词：二中（省级名校）、新世纪小学、实验中学、安徽理工大学省级名校，二中新校区，拥有淮南最优秀的师资，随着学校的开班，将会有更多的人选择在二中附近置业，借学区的资源优势，来带动项目的发展。而学区配套的逐步完善也将使区域的人文气息更浓，带动周边环境的改变。关键词：最佳人居区（高档居住区）借助后期房地产尤其是土地市场价格的上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。苏州新百利置业顾问有限公司跳出土地成本看项目跳出当前看未来跳出项目看项目跳出——以更广阔的眼光来看待本案关键词：起步区山南起步区开始启动，本项目138万/亩的土地成本远高于其它项目47万/亩的平均成本，但山南的开发才刚刚起步，后续的土地价格也不会低，只有在产品上保持适度的领先，用品质来创造价格稀释掉土地成本，才能不被淘汰。关键词：项目在山南的发展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。成为改变山南人居环境的主力军。关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在2010年下半年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的山水林城带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，挖掘土地最大的价值。苏州新百利置业顾问有限公司超越传统开发理念超越同期同区域竞争项目超越周边产品风格超越——全面提升项目价值关键词：城市化运营、创新以城市化运营的角度来看待项目，本项目要满足区域人群多元化的需求。把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，提供多种类、多元化的集合式产品，提升价值。同时改变山南人居理念和居住环境。关键词：引领建筑风格在建筑风格上超越同区的产品，以形成强烈的第一印象，达到占据客户心理第一位置的目的，从而树立项目不可撼动的高端形象。为项目增加附加值。关键词：细节、稀缺抓住入市时期，以市场稀缺的产品（如多层）入市，形成良好的市场效应，并创造价值，在同区域产品中，细节上胜过对手，增加客户的价值认同，在一段时期内形成区域市场的垄断。苏州新百利置业顾问有限公司项目理解分析以更广阔的眼光看待本案，充分借助山南发展的一切优势资源，跳出限制，超越同时期，同区域的产品地位，是项目成功的根本！苏州新百利置业顾问有限公司目录1聚焦山南2项目本体属性分析3周边竞争项目分析4项目整体规划建议5项目初步市场定位6平面广告及VI展示苏州新百利置业顾问有限公司聚焦山南只有深刻地理解山南，才能真正认识项目！老城区的发展已经到了一定的限度，由于老城区拆迁成本大，改造起来比较困难，且土地资源也十分有限，城市外扩成为必然。山南地广人稀，60平方公里内仅有3.5万人，内部地势平整、环境优美、交通便利，是城市未来发展的重中之重。——山南，众望所归！特性一：城市未来发展核心方向特性二：市政府职能中心所在地特性三：城市新的科教中心特性四：城市主题景观区特性五：政府形象工程，政绩体现点特性六：城市新兴高档居住区苏州新百利置业顾问有限公司聚焦山南山南对于本项目的意义：脱离了山南，项目无所依托！山南是项目的“载体”，脱离了山南这个“载体”，项目就失去了生存的根本，项目价值就会大打折扣。因此，项目与山南相互依存，只有山南发展了，山南被认可了，项目才能取得成功。故，成在大势！苏州新百利置业顾问有限公司聚焦山南山南周边项目对于本项目的意义：规模效应、亦敌亦友！一个项目的山南不叫山南，只有规模性的开发，才能炒热整个区域，把老城区的客户吸引到山南，因此，大家都有一个共同的目标，只有产生规模效应，才是项目唯一的出路！但区域的热，并不代表项目的成功，只有在规模效应下树立领导者的地位，才能占有最大的市场份额。市场只嘉奖“第一名”。故，赢在细节！规模效应苏州新百利置业顾问有限公司聚焦山南成在大势，赢在细节！苏州新百利置业顾问有限公司项目策划命题怎样才能赢？HOWTOWIN？20%的项目完成区域80%的销售，如何才能成为市场的“宠儿”，是项目策划最大的命题。目标一：在淮南大市范围内塑造项目高端品质及形象，确立项目的高端地位，同时形成话题；目标二：超越区域内项目，成为区域内翘楚，树立领导者地位，独占区域客源。策划命题：虽成在大势，但赢在细节！创造效益！创造速度！创造品牌！苏州新百利置业顾问有限公司1聚焦山南2项目本体属性分析3周边竞争项目分析4项目整体规划建议5项目初步市场定位6平面广告及VI展示苏州新百利置业顾问有限公司项目本体属性分析一项目基本情况项目位置：位于山南新区，东至南经十路、西至南经九路、北至南纬三路、南到南纬四路。用地面积：220759平方米，合计331.14亩；建筑面积：约40万平方米；土地性质：住宅70年，商服40年；容积率：﹤2.0绿地率：﹥50%建筑系数：﹤25%本案苏州新百利置业顾问有限公司项目本体属性分析二项目周边现状地块周边为山南新区起步区，项目都已开始启动，商品房项目都已开始土地平整，国投新集能源股份有限公司办公园区也已开始动工，但施工处于初期阶段，力度都不大，预计年后区域内的建设氛围会更浓。苏州新百利置业顾问有限公司项目本体属性分析三项目四周1452376891广弘城23456789淮南二中新世纪小学华仑国际文化广场文化产业园武警支队山南印象滟澜山本案项目周边配套完善，集学区、居住区、行政办公、景区、商业金融于一体，形成“科教文体中心”、“行政中心”、“商业中心”、“高科技产业区”、“最佳人居区”。苏州新百利置业顾问有限公司项目本体属性分析四项目区位分析1、区位优势：北承舜耕山、贴近主城区，项目经淮河大道与市中心无缝对接，东连高塘湖、西接瓦埠湖，南临合淮阜和淮蚌高速公路、距新建的合肥新桥国际机场70公里。位于位于山南新区起步区的规划主轴上，配套完善，地缘优势突出。南纬三路（项目北侧）：双向八车道，景观大道，山南新区横轴主干道南经九路（项目西侧）：双向六车道，景观大道淮河大道（南经十一路）：双六车道，景观大道，山南新区纵轴主干道市区合肥、蚌埠苏州新百利置业顾问有限公司项目本体属性分析四项目区位分析2、规划前景：项目区域属性行政办公区市区发展受限，重点开发山南。山南企事业单位众多，人文气息浓厚，规划山水林城，带来强大助力，山南的崛起成为必然。规划前景属性一科教文体区属性二生态居住区属性三高科技产业区属性四商务办公区属性五苏州新百利置业顾问有限公司项目本体属性分析五项目SWOT分析地段、学校以及山南的规划山南大力发展的机会；二中，市政府，及其它企事业带来的潜在客群机会土地成本比其它项目高区域处于起步阶段整体行情的不稳定现有及后续竞争项目的竞争山南整体开发力度的欠缺发挥优势、转化劣势、抓住机会、应对威胁优势(STENGTH)劣势(WEAKNESS)机会(OPPORTUNITY)威胁(TREAD)现在将来苏州新百利置业顾问有限公司项目本体属性分析五项目SWOT分析WT策略1、土地成本比其它项目高本项目按2.0的容积来计算，楼面地价为1034元/㎡,比其它项目平均高出1倍多，即土地成本高出至少500元/㎡以上，如果关于土地成本问题不解决，项目开发将会遇到很大的困难。关于土地成本如何转化问题的解决方法在后面项目的运营战略中会详细介绍。2、周边刚起步对所有项目都是一样的，应充分的利用好周边资源和项目本身资源，来创造氛围。另外本项目入市时，环境已经改变，市场已经预热，情况有所缓解，只需树立形象即可。3、整体行情不稳定山南的大势是好的，就算有起伏，我们做到区域内的领先就好了。4、规划的实施力度难保证用项目自身的优势来弥补，发展初期难免会遇到困难，引导客户关注长远，看到机遇，再就是反目光转到项目本身的优势。苏州新百利置业顾问有限公司项目本体属性分析六项目本体分析小结项目位于山南新区核心主轴，地段绝佳；项目位于省级名校二中对面，学区配套优；项目周边北靠主城区，南南临合淮阜和淮蚌高速公路，交通便利，区位优势明显；项目周边配套完善，但均未投入使用；周边竞争项目众多，竞争势成水火。项目自身的优势主要体现在周边规划的配套上，受周边配套的影响较大，前景好，但周期不确定因素较多。苏州新百利置业顾问有限公司1聚焦山南2项目本体属性分析3周边竞争项目分析4项目整体规划建议5项目初步市场定位6平面广告及VI展示苏州新百利置业顾问有限公司周边竞争项目分析金地·滟澜山规划评析：项目整体规划一横一纵，两条主轴。横轴以北为别墅区，创效益；横轴以南为洋房，凑容积。其中又以水系围合，形成滨水社区。整体社区规划优良。但行列式的排布略显单调，毫无韵律感，且过分依赖舜耕山的景观资源，形成南高北的建筑高度，并不十分和谐。苏州新百利置业顾问有限公司周边竞争项目分析金地·滟澜山景观评析：滨水社区，低密度社区。规划遵循生态性的原则，强调外部自然景观和内部人造景观的双重和谐。由于其低密度的属性确定了其景观资源的优越性，其它项目在规划上很难超越。别墅区以水系围合，两排一个小组团，成为一块独立的私区域，景观均好性强，但特色不鲜明。洋房（小高层）区域，纵向两条水系延伸，依然是强调均好性，无特殊亮点。苏州新百利置业顾问有限公司周边竞争项目分析金地·滟澜山产品评析：单一型产品线，以洋房和别墅此类价值贡献度高的效益型产品为主，打造南城首席别墅区。洋房设计为7－9F，并非真正意义上的洋房，是企业回笼资金的保证。其中洋房的退台设计、入户花园都是亮点。以价值贡献度高洋房和别墅组成的单一型产品线，抗风险能力较差，当市场出现转变时，此类价值贡献度高的产品销售容易出现问题。风格评析：从立面上看，风格比较杂，以地中海风情为主，以托斯卡纳为蓝